深圳排名前列"现售试点"住宅项目评析 龙华金茂府将推665套住宅

龙华金茂府到底什么时候入市，单价会突破10万/平吗？这个项目较新的进度如何，自带的商业会在2018年开业吗？新春探市，2月出发，老焦龙华上塘实地踩盘，接下来我们就一一来揭开这些问题的答案吧。

一、项目简介

从4号线上塘站A出口出来，老焦就能看到眼前龙华金茂府，直线距离不足200米，可算是实打实的地铁上盖物业了。整个项目是由腾龙路、建设路和民塘路围合的地块，总建面约20万平，共有7栋超高层住宅（其中两栋44层高，五栋47层高）、1栋3层的幼儿园，以及部分底层商业配套。

*龙华4号线上塘地铁站

在实地踩盘中，老焦发现，项目主体已经盖完，正在装修外立面，预计今年上半年开卖。另外，社区幼儿园将于2019年9月正式开园。

*龙华金茂府施工进度图（2019-2-22）

值得一提的是，项目商业——金萃天地共计17个商铺，全部是首进龙华的品牌，目前已完成招商，胜记旗舰店及一些奢侈品店已入驻，预计在2019年住宅开盘前开业。

早在去年11月8日，龙华金茂府已对外开放城市会客厅，不过该展示中心并不在项目附近，而是位于福田区金茂深圳JW万豪酒店。现场已有区域图和沙盘模型，意向购房者可前往咨询。

据现场销售透露，项目预计将于2019年入市，主推155m²3+1房、180m²4房、240m²4+1房，以精装现楼的方式发售，共665套。

*项目沙盘模型图

推荐指数：★★★

项目小结：龙华金茂府属于4号线地铁上盖物业，交通优势十分明显，从小区内部来看，部分楼栋楼间距较窄，某些户型或产生对视影响，同时靠近马路的户型也会有一定的噪音。

二、配套环境

1、交通条件

龙华金茂府位于腾龙路与建设东路交汇处，距离4号线上塘地铁站A出口不足100米，距离4号线龙胜站800米，在建中的6号线上塘北站约400米，2站可抵达深圳北站交通枢纽，地铁和高铁这方面的公共交通十分便捷。不过，4号线早晚高峰期的拥挤不堪，也是龙华人心中的痛点。

2、教育配套

龙华金茂府规划有一所省一级的公立幼儿园，目前位于上芬小学和龙华区实验学校（原名：上塘学校）的学区范围内。另外，项目附近就是由恒大操盘的岳盟工业区旧改，目前已完成土地平整，未来规划建设一所不少于36班的九年一贯制学校。因此，金茂府的学区划分尚不能断定，届时还要以龙华教育局公示为准。

*龙华金茂府规划一所省一级公立幼儿园

*龙华金茂府目前划入上芬小学学区范围

*龙华金茂府目前划入龙华区实验学校（中学部）大学区范围

3、商业配套

老焦在踩盘的时候发现，紧挨着龙华金茂府的中海锦城约8万平商业——AT MALL上塘荟，已于去年11月9号开业，众多人们熟悉的品牌已入驻，比如上影盛泰国际影城、乐购 express、海底捞、奈雪の茶等。

*AT MALL上塘荟实景图

目前，龙华金茂府周边已有鸿荣源尚峻、中海锦城、潜龙曼海宁等成熟小区，居住氛围较好，大部分商业形态是底商，还没有形成集群式购物中心，片区缺乏大型的生活配套。从发展潜力来看，项目附近两个大型旧改项目已动工，分别是恒大岳盟工业区旧改和恒裕龙华上塘道项目，未来人口集中入住后，基础商业配套也会陆续补足。

*龙华金茂府周边配套示意图

但是，龙华金茂府距离红山商圈1站，距离深圳北商圈2站，基本的街区体验和商业配套是无需担心的。目前，地铁4号线沿线已布局多个shopping mall，比如深圳北站的缤果空间，红山的九方购物中心，白石龙的COCO CITY，以及在建中的龙光玖钻商务综合体、红山6979等。

*北站商圈和红山商圈

推荐指数：★★★★

配套小结：项目位于龙华核心地段，1公里范围内临近3个地铁口，与深圳北站2站之隔，地铁和高铁出行便捷。周边居住氛围浓厚，临近北站商圈和红山商圈，未来可共享大型商业配套。

三、周边房价

2016年6月2日，龙华出让当年排名前列块商住用地（A816-0060地块），也是深圳首宗商品房现售试点地块，位于上塘站A出口附近，与上一代龙华地王“中海锦城”相邻。

中国电建集团和金茂联合以82.9亿的高价拿下，楼面价高达56781元/平，达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价，一举成为龙华最贵的地块。当时，已有业内人士预测，至少要卖到8.5-9万/平才能赚钱。

*龙华金茂府A816-0060地块拍地信息

2013年以来，龙华几乎年年诞生地王，这些地王项目也频频刷新了片区价格。如2014年的中海锦城使龙华步入3万+，2015年又被龙光玖龙玺拉高至5万+。不仅如此，时隔几年之后，这些地王项目当前的二手房挂牌价格，较高的也突破了8万/平，升值空间十分可观。

在龙华金茂府所在的上塘片区，周边二手房在售房源较多，大致是2010-2016年间落成的次新盘，单价区间在5.6-7.3万/平之间，其中2013年龙华高价地块，也就是紧邻金茂府的中海锦城，7月份的二手房成交均价是6.7万/平。

龙华金茂府所在地块是深圳市商品房现售试点项目，出让条件中要求这个项目只能卖现房。“现售”的好处是在备案价格后可以直接卖，不需要拿预售证，价格相对自由一些。当年高价拿下的现售地块，如今躲过新房限价的调控，龙华金茂府的入市是否会发挥地王效应，甚至单价突破10万+呢？

推荐指数：★★☆

房价小结：目前周边的二手房价是5.6-7.3万/平之间，而参考去年入市的福田项目——红树湾壹号，即使是位于市区的现楼，售价也没有超过10万/平，整体均价是8.8万/平。由于金茂府都是大户型产品，总价门槛相对更高，届时购房者是否会为高价买单，仍要等待未来市场的验证。

四、项目总结

1、在龙华片区，大多数新盘分布在4号线沿线，可以共享北站、红山商圈的生活配套，因此龙华金茂府在交通、配套方面优势并不明显。

2、项目亮点在于产品，全部是超高层、纯住宅、大户型、豪装修，现楼入市，针对高端客户群体，预计届时售价相对较高。

3、该项目暂时无优质学区加分，未来要卖到10万+，在上塘这个地段能不能被购房者接受，确实是一个未知数。