周边三地铁+火车站+旧改 布吉大众山旧改-景华领莑全面评析

楼盘名称：景华领莑（景华春天家园）

项目地址：龙岗吉华路与新龙路交汇处（下水径A出口附近）

占地面积：13609.93m²

建筑面积：97824.8m²

开发商：深圳市景华投资发展有限公司 

楼栋数：2栋                                                            

总户数：430户（商品房300户，保障性住房130户）

停车位：531个（CWB约0.9）

绿化率：40%

容积率：6.02

产权：70年

一、项目简介

景华领莑（又名景华春天家园），是布吉大众山工业区旧改，项目位于吉华路与新龙路交汇处，距离下水径地铁站300米左右。景华领莑建设用地13609.93㎡，总建筑面积97824.8㎡，其中住宅（含保障性住宅）建面43534㎡，商业建面21438㎡，日照中心450㎡，公厕80㎡，物业服务用房170㎡。

景华领莑共规划2座住宅塔楼，其中A座37层，建筑高度119.7m；B座31层，建筑高度99.9m，另外项目还带有4-5层的商业裙房，以及2层地下室。其中裙房1至3层为商业，4至5层以及地下2层为车库，6层为架空层及花园，7层以上为住宅和保障房。

根据规划信息显示，景华领莑住宅共计560套，其中商品房住宅430套，保障性住房130套（含36.16平52套，67平26套，67.21平52套），保障性住宅房全部位于B座。另外，项目停车位531个（地上277个，地下254个），CWB约0.9。

8月份走访该项目时，景华领莑楼栋主体已全部封顶，正在进行展示中心及道路的施工，现场销售还没有进场，咨询电话也还未对外公布。目前现场展示中心及样板间开放中。

                                                         景华领莑样板间装修中

                                                         景华领莑实景图

在施工现场，小编还发现项目样板间疑似在装修中，外墙的玻璃已经装上，位置在11-12楼左右。从工程进度来看，景华领莑较快或在9月份可开放展示中心，10月份可入市。

二、配套和环境

1、交通配套

景华领莑门口即是吉华路主干道，自驾可至布龙路，从而转水官/清平高速。公共交通方面，项目100米范围内有布吉客货运输站，1公里范围内的公交站台多达10几个，可直达龙岗、罗湖和福田各区。

另外，在轨道交通方面，项目距离地铁5号线下水径A出口约300米，搭乘2站地铁可抵达深圳东站火车站，或者是地铁布吉站，布吉站目前可换乘3号线，未来还可换乘14号线，14号线是从福田通往坪山的1条快线，目前已经动工，预计2022年通车。

2、周边环境

景华领莑背靠下水径村，吉华路一路之隔是长龙村，周边主要以农民房和小产权房为主，整体环境较为破旧和杂乱，未来环境改善方式只能依靠旧改。

目前片区内旧改已列入更新单元的有8个，申报更新的有7个，总更新面积达270.8公顷。截止至今，已经动工的旧改有大众山工业区旧改（景华领莑）、金稻田旧改（万科红、百合公园小镇、信义金御半山）、松元头旧改（里城玺樾山）、招商三联旧改、佳兆业南门墩旧改等。

                                                        来源：网络

                                                          来源：网络

而紧靠景华领莑的下水径片区旧改、大靓花园旧改以及布吉一村东心岭旧改都还处于未动工状态，所以短期内周遭环境或难以改善。

3、学区学校

根据教育局划片，目前景华领莑的小学学区属于水径小学，水径小学占地面积13286㎡，建筑面积为8423㎡，共有26个教学班。

而景华领莑的初中学区目前是布吉中学、龙岭初级中学公办班（民办学校），其中布吉中学占地面积46499m²，建筑面积30000余m²，有42个教学班；龙岭学校占地25000㎡，是一所9年制学校，其中初中共有24个班，分为公办班和民办班，根据今年9月的录取情况，公办班共有266个学位。

根据2017年四大版录取率，龙岭学校在龙岗区排名第四，仅次于百合外国语、深圳中学龙岗初级中学以及龙岗外国语学校。而布吉中学的排名则靠后，在龙岗区排第39名。

4、周边商业

景华领莑周边多是农民房和小产权房，因此商业不发达，以低端的住宅底商为主，200米范围内有肉菜市场以及生活超市，而稍微大型一些的综合超市像华润万家，则需要步行700米至海心汇福园小区，或者是1公里以外的翠枫豪园小区。

片区内的大型商场分布在木棉湾和百鸽笼站附近，景华领莑距离布吉天虹约1.9公里，驾车需11分钟，步行需25分钟；而距离华润万象汇约4.3公里，驾车需22分钟，地铁3个站。

三、房价预测

目前景华领莑周边在售的新房住宅共有7个，单价从4万/平到6.3万/平不等，且基本是带装修交付。其中，“近地铁+大社区+带学校”的楼盘单价在6万/平以上，符合该属性的楼盘有万科麓山、信义金御半山3期；“带装修+近公园”的楼盘单价在5万/平以上，符合该属性的楼盘有里城玺樾山、东方盛世花园二期；“小户型+近公园”的楼盘单价也在5万/平以上，符合该属性的楼盘有凯旋TRC；其余地段配套或交通户型等优势不太明显的楼盘，价格则相对较低，单价在4万/平左右，有花语馨花园、长庆小时代。

从片区内挂牌的二手房来看，房源主要集中分布在上水径和布吉关附近，下水径和长龙周边的二手房住宅则相对较少。

                                                      来源：链家网

从价格方面来看，根据楼龄的不同，上水径片区二手房价格在2.9-6.2万/平之间，整体均价为4.3万/平，其中挂牌价相对较高的是万科麓城小区，单价在5万/平以上。

布吉关片区二手房价格在2.8-6.3万/平之间，整体均价也是4.3万/平，其中挂牌价相对较高的是半山道1号礼宾府、万科红小区，单价在5万/平以上。

而下水径和长龙片区因为商品房住宅较少，且楼龄较高，所以二手房挂牌价均不高，据链家网显示，该区域内的二手房价格在2.8-5.1万/平之间，整体均价在3.7万/平左右，其中挂牌价相对较高的是尚水天成小区。

目前景华领莑的户型信息及交楼标准还尚未可知，但综合周边一二手房的价格走势，以及近地铁的交通优势，景华领莑住宅带装修价格预计在5-5.5万/平之间，当然这只是小编的猜测，具体还要参考最终的价格备案。

四、小编点评

1、景华领莑100米范围内有布吉客运站，300米范围内有地铁5号线下水径站，同时搭乘2站可至深圳东站，或在布吉换乘地铁3号线，以及未来的14号线，交通非常便利。

2、景华领莑东侧毗邻吉华路，车流量较大，其余三面均有大片农民房，周边环境相对杂乱，且短期内改善的可能性不大。

3、片区内主要以低端的住宅底商为主，距离较大的综合超市华润万家下水径店约700米，距离大型商场天虹及华润万象汇则分别要2公里和4公里以上，购物不算太方便。

4、项目体量较小，还带近1/3的保障性住房，因此可售房源比较少，同时CWB也不足1:1。