海岸城之后沙井又一地铁盘来了 招商操刀住宅75平起11月面市

置业热区沙井，去年5盘齐入，今年却仅万丰海岸城一枝独秀，而一直传闻要卖的珑湾二期，也从三季度拖到了四季度，甚至在四季度官宣的计划入市表里面，还不见了其踪影，难道除海岸城之外，沙井今年就无房可卖了吗？

据老焦了解，沙井年底待入市的新盘除了珑湾二期之外，其实还有一个招商的旧改——招商雍和府，且这个楼盘是沙井继拾悦城、万丰海岸城之后，又推出的地铁盘，所以想在沙井置业的朋友赶紧先关注起来吧。

1、区位交通

招商雍和府位于沙井岗夏路与圳北路交汇处，紧靠东关·拾悦城小区。地铁出行方面，项目与拾悦城一样，距离11号线沙井站最近，根据地图测距，步行距离约771米，耗时11分钟。

而在远期规划中，项目周边还有一条地铁18号线，该线路为东西向市域快线，根据规划线路起于宝安区，终止于盐田区，拟全长69km，全线采用地下敷设，全程共设22座车站。从目前的公布的站点来看，18号线将在沙井站设置站点，未来可与11号线实现换乘。

公交出行方面，项目辐射1公里范围内有近20个公交站台，其中距离最近的是一路之隔的“拾悦里雅居公交首末站”，公交出行还算便利。

自驾出行方面，项目临近宝安大道城市主干道，以及沙井内部路新沙路，可快速通达宝安各片区及沙井区域；而在高速方面，项目北侧有深圳外环高速，东侧有京港澳高速，自驾距离在4-6公里范围内。

推荐指数：★★★★☆

小结：近年来沙井入市的楼盘中，邻近地铁站的项目并不多，除了前面提到的拾悦城、海岸城，再一个就是招商雍和府了，且除了11号线之外，未来还有18号线加持，算是项目的一大亮点。自驾方面，项目距离城市干道较近，周边虽也有高速，但还有一定的距离。

2、楼盘信息

招商雍和府原为沙井街道瑞远工业区城市更新项目，于2016年纳入深圳市城市更新单元计划第四批计划，于2019年审议通过，2020年9月确权开发主体为深圳招商房地产有限公司。

根据规划显示项目拆除用地面积12405.3㎡，开发建设用地面积9031.1㎡，贡献率27.2%，计容建筑面积54293㎡，规划容积率6.01。

其中，住宅44743㎡(含保障性住房14766㎡)，商业800㎡，公共配套设施8750㎡(含6班幼儿园建筑面积2000㎡，占地2100㎡、社区健康服务中心2000㎡、社区老年人日间照料中心1500㎡、环卫工人作息房20㎡、社区级公共配套用房3230㎡)。

从公示的总平图和项目效果图中可见，项目共4栋建筑，其中住宅（含保障房）有3栋，层高为28/41/43层；幼儿园1栋，层高为4层；而项目自带的商业，则应该分布在住宅楼栋低楼层。

目前，招商雍和府已开通咨询热线，据工作人员称，项目展示中心为异地展厅，位于会展湾中港广场B座16楼，但目前还在装修中，预计11月左右开放，而项目并未列入官宣的四季度开盘计划表里面，所以很大可能是年底，或者明年才卖了。

至于户型方面，项目主推的也是目前市面上比较常见的户型，建面为约75-120㎡，但具体的图纸还未公示。

推荐指数：★★★☆☆

小结：项目为纯粹的住宅小区，但只有3栋高层及超高层，社区体量较小，可活动的空间也相对较窄，未来配套只能依赖周边。户型方面，单从75-120㎡的面积段来看，对刚需群体还是相对友好。

3、价格对比

今年沙井暂时只有万丰海岸城1盘入市，海岸城作为沙井楼盘的标杆，两次入市的价格也相对较高，均价在5.7万/平左右。而去年入市的嘉富/清平/巨基等“新桥三子”，均价为5.2万/平左右；星河毛坯现房约5万/平；珑湾一期均价5.3万/平。整体来看，除了万丰海岸城，沙井新楼盘带装修的价格，基本在5.2-5.3万/平之间，加上目前市场维稳，因此招商雍和府的价格，或也变动不大。

二手房方面，根据发布的指导价显示，沙井片区的次新二手房，挂牌价在4.9-5.2万/平之间，与目前的一手房的市场价也相差不大，但实际还要看成交价。

推荐指数：★★★☆☆

小结：虽然项目还未获批预售证，但从区域内的一、二手房的市场价来看，老焦猜测，项目带装修单价5.2-5.3万/平之间的可能性较大，当然具体以备案情况为准。

4、工程进度

从网友爆料的信息获知，招商雍和府已于2020年11月拆完了所有楼梯，而从现场施工牌上来看，项目2021年4月26日才开始动工打地基，计划竣工日期为2021年8月30日。

*图片来源网友

但从现场施工情况来看，10月份项目还在铺设地基阶段，进程比计划中的要慢了一些，因此老焦猜测今年入市的概率比较低。

*图片来源网友

推荐指数：★★☆☆☆

小结：招商雍和府还处于地基铺设阶段，整体的工程进度较为缓慢，很大可能年底或明年上半年才可入市。

5、项目配套

（1）配套商业

根据规划显示，招商雍和府仅自带了800㎡的住宅底商，很难满足业主的生活需求。而一路之隔的拾悦城，带有约8700㎡商业，或能填补部分空缺，其余大型的商业配套，则需要步行或自驾到沙井其他区域。

目前沙井正在运营的商业体，距离项目2公里范围内的有：沙井天虹、京基百纳广场、西荟城购物广场、百佳华max city等；而地铁一站之隔的万丰海岸城，也规划有超14万㎡的商业，未来建成后可共享。

**图片来源网络

（2）周边环境

根据地图测距，项目周边休闲配套较为充足，1公里范围内有大钟山公园、坣（táng）岗公园、壆（bó）岗荔枝公园，还有新桥市民广场。

但从居住环境上来看，项目周边除了拾悦城小区之外，其余的均为工业区、宿舍及村落，短期内整体的居住环境还是相对较差，当然，这也是整个沙井区域的通病。

对于老城区来讲，城市面貌的更新蝶变主要依赖旧改，在招商雍和府西面及北面，有东关壆岗岗厦片区，即拾悦城二期，该旧改用地面积161637㎡，拆除范围用地面积153999㎡，开发建设用地面积83362㎡，规划容积674440㎡。其中住宅370390㎡，商业、办公及旅馆业建筑282200㎡，公共配套设施21850㎡。

根据网友爆料，拾悦城目前处于拆迁中，部分楼体已拆除，但该旧改范围较大，因此开发周期也会相对较长。

*图片来源网友

推荐指数：★★☆☆☆

小结：自身配套较少，休闲、购物、娱乐等各方面的配套设施主要依靠周边，而从现有的配套来看，距离项目都不算很近，大部分需要自驾出行；居住环境方面，周边有大型旧改拾悦城二期，但周期较长，短期内难以改善厂房、村落、宿舍等城建面貌。

6、总结

优势：①招商雍和府属于沙井为数不多的地铁盘，未来周边还有地铁18号线，建成通车后可以实现双轨出行；②项目为纯住区，没有夹杂办公、公寓等产品，小区内部较为纯粹，且户型建面75平起，对刚需较为友好；③项目由央企招商操刀，楼盘品质应该有一定的保障。

劣势：①项目体量较小，可开发的空间较少，因此自身配套多有不足，未来只能依赖周边；②沙井片区商业、休闲等配套虽然不少，但距离项目还有约1-2公里的范围，步行相对较远；③目前项目周边除了拾悦城小区外，主要以工业区、宿舍及村落为主，短期内居住环境或难以改善。