同样是坂田毛坯5万9一平 联发限价盘能像荷棠里一样开盘日光吗

近期，龙岗2新盘开盘都启动了积分，其中坂田的华侨城荷棠里推365套住宅，入围分数是48.9分；大运的颐安•都会中央4期推375套住宅，入围分数是39.2分，且这2盘开盘均日光，刚需主场龙岗这一次可以说是扬眉吐气了。

这2盘之所以开盘热销，一是因为地段，二是因为价格。尤其像坂田片区，本就与关内一山之隔，加之去年有坂银通道、地铁10号线的加持，大大缩短了与市区的距离。而此次入市的华侨城荷棠里，毛坯备案均价5.9万/平，相当于片区2年前的价格，对比隔壁非核心区域的民治中海明德里和恒壹壹品，这两盘都已破“7”，不得不说，坂田的价格才是真香。而今年坂田除了华侨城荷棠里之外，还有一个新盘预计供应，且单价也是毛坯限价5.9万一平，下面就跟老焦一起去看看吧。

1、区位交通

联发天境雅居位于坂田街道稼先路与坂澜大道交汇处西北侧，项目南面与西面紧邻万科城社区，东面是雪象学校，北面一路之隔则近雪象花园新村、云力智谷产业园。

轨道交通方面，目前距离项目最近的地铁站是10号线华为站，根据地图测距，从项目出发步行至该站点约680多米，耗时约10分钟。

另外，根据深圳市地铁规划显示，项目周边未来还有25号线及27号线，其中25号线是连接龙华大浪至布吉的普速地铁线，中间途径坂田片区；而27号线是连接深圳湾公园至龙岗坂田的普速地铁线。目前这两条线路都还在规划阶段，地铁五期能否划入还未可知，因此短期内还不能享受这一利好。

公交出行方面，项目直线距离1公里范围内有近20个公交站台，其中距离最近的站台是雪象学校，步行约5分钟。

自驾出行方面，项目邻近坂雪岗大道、五和大道等内部主干道，其中坂雪岗大道连通坂银通道，可快速通往市区；而五和大道则贯穿坂田南北区域，以及龙华民治片区。高速方面，项目5公里车程范围内有清平高速、梅观高速（珠三角环线高速），整体出行还是较为便利。

推荐指数：★★★☆☆

小结：联发天境雅居周边具备了地铁、公交、高速道路等出行条件，且距离相对适中，因此整体交通还算便捷。

2、楼盘信息

联发天境雅居原为坂田G03506-0014宗地，项目土地用途为二类居住用地，于2020年12月采用双竞双限的方式出让，挂牌起始价为17.55亿元，较高限制地价为25.48亿元，无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建面积为8759㎡。宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不高于59325元/平方米（不含室内装修）。

该地块最终由深圳联粤房地产开发有限公司竞得，联粤地产是联发集团的全资子公司，因此楼盘推广名为联发天境雅居。

根据经济技术指标显示，联发天境雅居占地面积为21779.76㎡，总建筑面积为133009.35㎡，计容积率面积为96608.13㎡，其中住宅建面87587㎡（含50487㎡商品房住宅，及37100㎡人才房），商业建面3000㎡，6班幼儿园1800㎡，物业用房190㎡，文化活动室1000㎡。

项目不计容积率建面36401.22㎡，其中停车库32530.47㎡（含机动停车位1025个，非机动车停车位320个），公用设备用房3870.75㎡。项目整体的容积率为4.3，绿化率40.1%。

在楼栋分布方面，项目共有6栋建筑，其中1/2栋为人才房；3/5/6栋为商品房住宅，4栋为幼儿园，其中1/2/3栋裙楼分布有商业。

联发天境雅居总户数是1013户，其中人才房488户，商品房住宅525户。商品房共有6个户型，01/02/03/04户型为约89㎡，05/06户型为约112㎡。从平面分布图中可估算，89㎡的占比约67%，预计有350套左右的房源，而112㎡预计有170多套房源。

样板间已于11月20日正式对外开放，三房两卫户型以交付标准展示；四房两卫户型则带有软装同步展出，预计十二月入市。

小结：联发天境雅居社区较为纯粹，为纯住宅小区，但项目体量较小，开发也有一定的局限性，自身除带有1栋幼儿园，及3000㎡的商业之外，再无其他配套，未来还得依靠周边。

3、价格对比

坂田近年来的推盘量几乎是屈指可数，像今年目前仅推出了华侨城荷棠里365套住宅，毛坯备案5.9万一平，开盘即日光；而去年公开销售的仅信义嘉御山7期，现房备案7.69万一平，虽然是纯大户型，但也在短期内快速清盘，足以可见，坂田新房的稀缺性。

信义嘉御山作为坂田的标杆楼盘，单价相对是较高也是可以理解的；但华侨城荷棠里的价格与前年（2019年）备案的大族云峰相互一致，足以说明市场调控的力度，加上联发天境雅居本身作为限价楼盘，毛坯均价不超过5.9万一平，虽项目宣传的是带装修交付，但老焦猜测，均价应该也就在6万出头左右。

二手房方面，根据住建局发布的指导价来看，除个别楼盘，像信义嘉御山（嘉御豪园、御珑豪园）、星河银湖谷指导价去到7万+一平以外，坂田片区的次新房普遍还是集中在5.6-6.1万/平之间，指导价与新房的备案价相差不大的，当然二手房具体还得看成交价。

推荐指数：★★★★☆

小结：联发天境雅居本身作为限价楼盘，价格起伏的空间主要在装修方面，但最多也就是6万出头，加上自身89㎡户型占主导，还是较为适合刚需上车。且限定的价格，虽与二手房指导价相互持平，但与二手房实际成交价，或还存在一个倒挂，所以还是能吸引不少买家。

4、工程进度

目前项目已经出地面数层，预计十二月入市。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：目前深圳的限价地块从拿地到开卖，快则半年多，慢则小1年，但楼盘还在开发初期就发售，交付时间就相对较晚，购房者持有的成本也会较高。

5、项目配套

（1）配套商业

联发天境雅居自身配建约3000㎡商业，体量相对较小，所以业主购物娱乐的需求还得依赖周边。

项目地处坂田北片区，该区域范围内目前运营的稍有规模的新兴商业有max city 百佳华购物中心、坂田天虹，以及天安云谷等商业，业主可前往这些片区消费，但从地图测距来看，这几个商场距离项目均超过2公里，自驾出行相对合适。

（2）周边环境

以前人们提到坂田，就会排名前列时间联想到华为，而“坂雪岗科技城”战略的出台，则再次推动了坂田产业的高度发展，如今除华为之外，坂田还有天安、康冠、航嘉等10多家国内外知名企业。联发天境雅居邻近华为、天安等产业园区，区域发展潜力佳。

除了产业之外，项目周边还有众多单元级别的城市更新规划，如岗头天安云谷智慧园区、佳兆业DY02、DY14单元商住综合体、万科DY08单元商业体等，未来建成后，不仅在城市面貌上会有较大改观，区域的商业和居住价值也将得到提升，当然旧改都需要经历较长的周期，短期内现状难有较大改变。

推荐指数：★★★☆☆

小结：联发天境雅居周边纯熟商业不少，但需自驾前往；区域内发展潜力和价值较高，却也需要时间去沉淀和挖掘。

6、总结

优势：①联发天境雅居与地铁、公交、干道、高速的距离适中，既满足出行的便利需求，又避免了道路噪音干扰；②项目地处坂雪岗科技城的区域范围内，且周边已汇聚了华为、天安等10多家知名企业，发展潜力较大；③项目毛坯限价5.9万一平，且89㎡小户型占主导，严控上车成本，这一波没有抢到华侨城荷棠里的购房者或外溢至该楼盘。

劣势：①受制于可开发面积，项目整体社区较小，自带配套也少，未来主要依赖周边；②坂田北发展还欠成熟，项目周边也处于新旧交替阶段，城市面貌还有待改善。