同样是坂田毛坯5万9一平 联发限价盘能像荷棠里一样开盘日光吗

新房圈 2021-09-26 11赞
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没打到华侨城荷棠里,你还有一次上车机会!

近期,龙岗2新盘开盘都启动了积分,其中坂田的华侨城荷棠里推365套住宅,入围分数是48.9分;大运的颐安•都会中央4期推375套住宅,入围分数是39.2分,且这2盘开盘均日光,刚需主场龙岗这一次可以说是扬眉吐气了。

这2盘之所以开盘热销,一是因为地段,二是因为价格。尤其像坂田片区,本就与关内一山之隔,加之去年有坂银通道、地铁10号线的加持,大大缩短了与市区的距离。而此次入市的华侨城荷棠里,毛坯备案均价5.9万/平,相当于片区2年前的价格,对比隔壁非核心区域的民治中海明德里恒壹壹品,这两盘都已破“7”,不得不说,坂田的价格才是真香。而今年坂田除了华侨城荷棠里之外,还有一个新盘预计供应,且单价也是毛坯限价5.9万一平,下面就跟老焦一起去看看吧。

1、区位交通

联发天境雅居位于坂田街道稼先路与坂澜大道交汇处西北侧,项目南面与西面紧邻万科城社区,东面是雪象学校,北面一路之隔则近雪象花园新村、云力智谷产业园。

轨道交通方面,目前距离项目最近的地铁站是10号线华为站,根据地图测距,从项目出发步行至该站点约680多米,耗时约10分钟。

另外,根据深圳市地铁规划显示,项目周边未来还有25号线及27号线,其中25号线是连接龙华大浪至布吉的普速地铁线,中间途径坂田片区;而27号线是连接深圳湾公园至龙岗坂田的普速地铁线。目前这两条线路都还在规划阶段,地铁五期能否划入还未可知,因此短期内还不能享受这一利好。

公交出行方面,项目直线距离1公里范围内有近20个公交站台,其中距离最近的站台是雪象学校,步行约5分钟。

自驾出行方面,项目邻近坂雪岗大道、五和大道等内部主干道,其中坂雪岗大道连通坂银通道,可快速通往市区;而五和大道则贯穿坂田南北区域,以及龙华民治片区。高速方面,项目5公里车程范围内有清平高速、梅观高速(珠三角环线高速),整体出行还是较为便利。

推荐指数:★★★☆☆

小结:联发天境雅居周边具备了地铁、公交、高速道路等出行条件,且距离相对适中,因此整体交通还算便捷。

2、楼盘信息

联发天境雅居原为坂田G03506-0014宗地,项目土地用途为二类居住用地,于2020年12月采用双竞双限的方式出让,挂牌起始价为17.55亿元,最高限制地价为25.48亿元,无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建面积为8759㎡。宗地项目建成后,普通商品住房销售均价不高于59325元/平方米(不含室内装修)

该地块最终由深圳联粤房地产开发有限公司竞得,联粤地产是联发集团的全资子公司,因此楼盘推广名为联发天境雅居。

根据经济技术指标显示,联发天境雅居占地面积为21779.76㎡,总建筑面积为133009.35㎡,计容积率面积为96608.13㎡,其中住宅建面87587㎡(含50487㎡商品房住宅,及37100㎡人才房),商业建面3000㎡,6班幼儿园1800㎡,物业用房190㎡,文化活动室1000㎡。

项目不计容积率建面36401.22㎡,其中停车库32530.47㎡(含机动停车位1025个,非机动车停车位320个),公用设备用房3870.75㎡。项目整体的容积率为4.3,绿化率40.1%。

在楼栋分布方面,项目共有6栋建筑,其中1/2栋为人才房;3/5/6栋为商品房住宅,4栋为幼儿园,其中1/2/3栋裙楼分布有商业

联发天境雅居总户数是1013户,其中人才房488户,商品房住宅525户。商品房共有6个户型,01/02/03/04户型为约89㎡,05/06户型为约112㎡。从平面分布图中可估算,89㎡的占比约67%,预计有350套左右的房源,而112㎡预计有170多套房源。

项目9月25日已开放异地展厅,展厅位于坂田有所为大厦C座2楼,据现场销售称,展厅可看沙盘,以及区域图,项目样板间还在装修中,预计10月中旬开放,开盘则可能会在11月底

推荐指数:★★★☆☆

小结:联发天境雅居社区较为纯粹,为纯住宅小区,但项目体量较小,开发也有一定的局限性,自身除带有1栋幼儿园,及3000㎡的商业之外,再无其他配套,未来还得依靠周边。

3、价格对比

坂田近年来的推盘量几乎是屈指可数,像今年目前仅推出了华侨城荷棠里365套住宅,毛坯备案5.9万一平,开盘即日光;而去年公开销售的仅信义嘉御山7期,现房备案7.69万一平,虽然是纯大户型,但也在短期内快速清盘,足以可见,坂田新房的稀缺性。

信义嘉御山作为坂田的标杆楼盘,单价相对是较高也是可以理解的;但华侨城荷棠里的价格与前年(2019年)备案的大族云峰相互一致,足以说明市场调控的力度,加上联发天境雅居本身作为限价楼盘,毛坯均价不超过5.9万一平,虽项目宣传的是带装修交付,但老焦猜测,均价应该也就在6万出头左右。

二手房方面,根据住建局发布的指导价来看,除个别楼盘,像信义嘉御山(嘉御豪园、御珑豪园)、星河银湖谷指导价去到7万+一平以外,坂田片区的次新房普遍还是集中在5.6-6.1万/平之间,指导价与新房的备案价相差不大的,当然二手房具体还得看成交价。

推荐指数:★★★★☆

小结:联发天境雅居本身作为限价楼盘,价格起伏的空间主要在装修方面,但最多也就是6万出头,加上自身89㎡户型占主导,还是较为适合刚需上车。且限定的价格,虽与二手房指导价相互持平,但与二手房实际成交价,或还存在一个倒挂,所以还是能吸引不少买家。

4、工程进度

联发天境雅居于2021年5月17日批复的工程规划许可证,所以整体的进度还处于初期阶段。从网友爆料的图片中可见,楼盘9月份还在挖基坑状态中,但限价地块的开发周期都很短,因此销售称11月底能入市,也是有较大的可能性。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:目前深圳的限价地块从拿地到开卖,快则半年多,慢则小1年,但楼盘还在开发初期就发售,交付时间就相对较晚,购房者持有的成本也会较高。

5、项目配套

(1)配套商业

联发天境雅居自身配建约3000㎡商业,体量相对较小,所以业主购物娱乐的需求还得依赖周边。

项目地处坂田北片区,该区域范围内目前运营的稍有规模的新兴商业有max city 百佳华购物中心、坂田天虹,以及天安云谷等商业,业主可前往这些片区消费,但从地图测距来看,这几个商场距离项目均超过2公里,自驾出行相对合适。

(2)周边环境

以前人们提到坂田,就会第一时间联想到华为,而“坂雪岗科技城”战略的出台,则再次推动了坂田产业的高度发展,如今除华为之外,坂田还有天安、康冠、航嘉等10多家国内外知名企业。联发天境雅居邻近华为、天安等产业园区,区域发展潜力佳。

除了产业之外,项目周边还有众多单元级别的城市更新规划,如岗头天安云谷智慧园区、佳兆业DY02、DY14单元商住综合体、万科DY08单元商业体等,未来建成后,不仅在城市面貌上会有较大改观,区域的商业和居住价值也将得到提升,当然旧改都需要经历较长的周期,短期内现状难有较大改变。

推荐指数:★★★☆☆

小结:联发天境雅居周边纯熟商业不少,但需自驾前往;区域内发展潜力和价值较高,却也需要时间去沉淀和挖掘。

6、总结

优势:①联发天境雅居与地铁、公交、干道、高速的距离适中,既满足出行的便利需求,又避免了道路噪音干扰;②项目地处坂雪岗科技城的区域范围内,且周边已汇聚了华为、天安等10多家知名企业,发展潜力较大;③项目毛坯限价5.9万一平,且89㎡小户型占主导,严控上车成本,这一波没有抢到华侨城荷棠里的购房者或外溢至该楼盘。

劣势:①受制于可开发面积,项目整体社区较小,自带配套也少,未来主要依赖周边;②坂田北发展还欠成熟,项目周边也处于新旧交替阶段,城市面貌还有待改善。

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