背靠羊台山、万科代建!羊台书苑为何仍被嘲是西丽房价“地平线”

刚刚过去的8月，深圳新房市场依旧以平淡开局，历来被大家瞩目的宝安及南山等西部片区也没有太多表现，南山更是仅有南油1盘南城小筑入市，对比之前，无论是前海还是西丽片区新盘层出不穷的局面还是有些唏嘘。说到西丽，想必大家对从去年就开始“溜”大家的“茗院”三兄弟耿耿于怀，果不其然时至今日仍是按兵不动，但西丽发展的潜力大家已经是有目共睹。

西丽顶着多项名号，近年备受大家关注，“西丽大学城”、“西丽交通枢纽”，5号线、7号线、13号线穿梭通抵全城。深圳湾，宝能环球汇开业大批产业园区初具雏形。去年，西丽的远洋天著、深铁阅山境先后入市，备案均价分别是8.3万/㎡左右，都在短时间内售罄，无论自住还是投资，西丽片区楼市升温状态已成定局，所以任何楼盘都成了“兵家必争之地”，虽然目前众多新盘还是蓄势阶段，除“茗院”三兄弟外，位于西丽街道白芒社区的羊台书苑同样也值得关注。

1、区位交通

*图片来源于蜂巢评房

羊台书苑位于西丽街道白芒社区沙坑地块，西临松白路，背靠羊台山森林公园，南靠南岗第二工业区，项目前身为南山排名前列土地整备利益统筹项目——西丽白芒村沙坑旧改，由深圳市万科城市建设管理有限公司(代建)开发打造。

羊台书苑地理位置有点尴尬，虽说是西丽街道，但更靠近石岩。从轨道交通上看，羊台书苑目前没有临近的地铁站点，最近的西丽湖地铁站在5.6公里外，四舍五入等于没有。另外距离在建中的地铁13号线应人石站和白芒站约2km，距离都不算近，13号线预计2022年底通车运行，不管是现在还是未来，羊台书苑的轨道交通条件都非常不便利。

从陆路交通上看，羊台书苑目前对外的交通主要通过松白路、沙河西路等主路，或通过此干道接驳沈海高速、南光高速等，由于位置较偏远，施工路段多，羊台书苑陆路交通条件也一般。

推荐指数：★☆☆☆☆

小结：羊台书苑目前没有临近的地铁站点，距离2022年底通车的13号线应人石站和白芒站也有2公里，所以羊台书苑轨道交通条件比较差；另外，陆路交通方面，羊台书苑陆路主要通过松白路、沙河西路等主路，由于位置较偏远，施工路段多，也不是很方便。

2、楼盘信息

羊台书苑共分成六个地块，根据公开信息显示，项目总用地面积约8.14万㎡，其中政府安置用地5.31万㎡，留用地1.6万㎡，生态控制用地1.23万㎡，项目规划净用地面积约5.07万㎡。其中01地块由地上4栋住宅塔楼、幼儿园和社区配套设施组成；02地块为27班九年一贯制学校；03地块为还迁住房；04地块2栋建筑，为教师宿舍+保障房+安置房；05地块为白芒还迁地块，为2栋新型产业办公用房；06地块1栋建筑，为新型产业办公用房。

国际科教城南连深圳高新区、北接光明科学城、东连福田核心区、西接前海深港合作区，是深圳创建综合性国家科学中心的重要支撑，也是推动粤港澳大湾区建设的重大战略平台之一。羊台书苑是西丽湖国际科教城内的重要项目之一，致力于打造集“产业、教育、居住”为一体的综合体，由于目前周边资源的匮乏，羊台书苑对于区域未来发展还是有着重要意义的。不过由于目前资料较少，尚不清楚，羊台书苑住宅产品是否具有商品房属性，也不清楚具体户型面积段，目前羊台书苑还在前期土地平整阶段，今年内未必能面市。

推荐指数：★★★☆☆

小结：羊台书苑共分成六个地块，在周边片区算体量较大的综合体，不仅如此，羊台书苑还是西丽湖国际科教城内的重要项目之一，虽然目前尚不清楚住宅产品是否具有商品房属性，也不清楚具体户型面积段，但随着时间推移，羊台书苑自身潜力还是比较大的。

3、价格对比

*图片来源于乐有家

羊台书苑附近目前暂无新房，与其参考西丽住宅价格不如参考石岩新盘价格，19年石岩嘉信云峰公馆开盘均价4.7万/㎡，时隔两年均价会有所上调，对比目前西丽房价，老焦猜测羊台书苑均价会在6万/㎡，具体还是要以后续资料为准，不过再怎么说，羊台书苑大概率还是西丽在做房价的地平线。羊台书苑周边能参考的二手房也并不多，例如宏发世纪花园一期的二手房价格大概在4.7万/㎡上下，整体而言住宅氛围并不浓厚，相对应配套也并不完善，加上这两年房价控制，老焦仍然以为羊台书苑入市时均价在6万/㎡左右，乃至更低。

推荐指数：★★★☆☆

小结：羊台书苑周边以工业园及厂房为主，能参考到的新房和二手房价格并不多，由于位置偏远，虽然位于西丽片区，但不能按照西丽片区熟知的均价去估算，更偏向宝安石岩片区价格，老焦预计羊台书苑均价或会在6万/㎡，当然，具体还是要以届时官宣为准。

4、项目配套

（1）配套商业

*羊台书苑底商效果图

羊台书苑自身有6.78万㎡的商业研发办公用地，并且社区整体体量较大，加上项目的配套底商，日常消费基本可以满足。另外羊台书苑目前周边2公里内有部分中低端商场，涵盖南山及宝安片区，如果想前往中高端大型商业，估计要前往7公里左右的益田假日里购物中心或10公里外的海雅缤纷城。整体而言羊台书苑所在片区周边仍是以工业区及配套厂房为主，住宅及商业氛围不浓郁，所以入市之后，羊台书苑的商业配套估计还是会比较靠自身。

（2）周边环境

羊台书苑周边有南山实验集团白芒xiaoxue，该校创办于1952年，是一所全日制区属公办xiaoxue。占地面积14180平方米，建筑面积5596平方米。除此之外，羊台书苑2公里处就有4个公园，例如麻磡公园、应人石社区公园、DEEP PARK深公园等等，再远一些有阳台山森林公园等，自然绿化环境较好，距离也在可接受范围内，生态环境较好。

推荐指数：★★★☆☆

小结：羊台书苑周边面貌一般，仍以工业园及厂房为主，也没有中大型商业配套，未来应该还是依靠自身社区内部商业为主，仅能保证日常基础消费。不过羊台书苑周边社区公园多，自然绿化环境较好，距离也在可接受范围内，生态环境较好。

5、总结

羊台书苑共分成六个地块，总用地面积约8.14万㎡，较于周边是一个体量大、形式多的综合体，社区自身的配套应该会比较齐全，况且据资料显示由万科代建，品质相对有保障。但除此之外，羊台书苑不管是目前还是未来的轨道交通都不能很好普及，轨道和陆路交通条件非常一般，项目所在片区属于西丽周边偏向石岩，以工业区及厂房为主，并没有形成完善的住宅小区，居住氛围一般，同样羊台书苑近距离没有中大型商业，要依赖南山或宝安中心区的商业配套，影响日常生活消费。

羊台书苑目前还在前期土地平整状态，尚不清楚具体户型面积，虽然弊端多多，但不难猜想，羊台书苑或许就是上车南山西丽片区的门槛，可能届时在价格上会为我们带来惊喜。