中海明德里毛坯限价6.72万/㎡共664套房 区位户型全解

2020年中海在深圳楼市可谓风光无限，在龙华、光明两大置业热区分别推出新盘项目，市场关注十分火热。不得不说中海抓住了市场的好时机，双盘正好也赶在了新房入市规范程序化实施之前。随后的10月在土拍中，中海一举拿下龙华民治限价地块。今年7月，官宣公示地块项目信息，命名中海明德里（号称中海汇德里姊妹盘）。近几年，龙光、万科赶着“深圳速度”建房开盘，中海大有追赶之势。接下来，圈圈就来说说中海明德里，大部分自媒体都安排了宣传文，告诉购房者冲就对了，圈圈来客观看看明德里是否真的适合你。

1、区域位置

中海明德里位于龙华民治街道，西侧临珠三角环线高速，南侧靠华南实验学校，东侧是5月底入市的恒壹壹品，北侧为高春华四季园小区。

地铁方面，临近有5号线轨道，但是距离5号五和地铁口直线距离超过1公里，车距离则在1.7公里左右；到地铁10号线光雅园地铁口步行距离也在1.5公里左右。到同片区的民治站行车距离在2公里左右。故从中海明德里前往地口较好换成公交。

另片区内规划有地铁22号线，与5号线在民治站接驳，据了解22号线已经官宣初步纳入轨道5期。

目前在建深大城际线规划有民治北站和五和站。深大城际即为深圳机场至大亚湾城际铁路，全线长度约86.9公里，设站9座，主要经过龙华、石岩、龙岗、坪山、大亚湾。本线路开通时间约在2024年-2026年间，具体进度需等官宣。是片区内的一大交通要道。

公交出行方面，中海明德里临近的公交站台为华南实验学校，华南物流次之，不过公交路线不太多，目前有的公交线路是B917路、M155路、M521路、M537路，主要是到龙华和坂田部分区域的路线。

高速方面，中海明德里紧靠G94(珠三角环线高速），距离告诉出入口仅400米，经由G94可换南坪快速及沈海高速，可以通往全市各区

中海明德里隔民康路，有华南城国际物流中心，路段上货柜运输车较多。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海明德里处在龙坂交界处，更多的是借享坂田的交通；临近高速，自驾出行相对较为便捷，公共出行则相对较为不便，虽然所在的民治和临近的坂田有多条交通要线，但是距离项目还是有一定的距离。

2、楼盘信息

中海明德里的开发商为中海深圳房地产开发有限公司。中海地产（中海企业发展集团）隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市。1981年开始就有在深圳建设项目。

中海地产业务遍布全国，仅在深圳就有不少于30个已经建成的项目，近年来有中海锦城、中海汇德里、中海寰宇时代花园等项目，开发经验丰富，且开发商口碑较好。

中海明德里规划建设用地约23558㎡，总建设面积约160889㎡，容积率5.2，规划2栋建筑，其中1栋4单元均为49层超高层住宅楼，1栋3层为12班幼儿园。2栋4座位围合式分布，楼体以四点蝶形塔楼布局，中间为园林绿化。项目配套方面，规划商业建面约2000㎡，规划机动停车位共1200辆，非机动停车位410辆，机动停车位差一点点达1:1。

中海明德里规划总户数共1216套，其中可售商品房664套，其余552套为移交政府的只租不售人才房。人才房位于4单元及3单元部分房源，商品房的梯户比为3梯6户。

目前中海明德里在中海汇德里的一楼商业处开放了展示厅，位于4号线地铁上塘站B出口，现场可看户型模型及区位介绍。据现场工作人员称项目预计在9月底入市。住建局官宣的三季度新盘中没有中海明德里，不过要入市也是有可能的。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海明德里整体体量不大，有品牌效应，市场关注度不低。在产品上普通商品房与人才房占比接近1:1，车位比也接近1:1。楼盘展厅开设在异地，有意向的购房者记得去项目现场看看。

3、户型信息

中海明德里主推户型面积段共有3个，分别为83㎡3房两厅1卫，97㎡3房2厅2卫、113㎡4房2厅2卫，其中113㎡单位分布在1单元和2单元，东南向，83㎡、97㎡的户型3个单元均有分布，据了解97㎡为主力户型。公示的户型图没有尺寸，我们主要来看看户型格局。

83㎡3房两厅1卫

从整体格局来看，整体方正通透，每个空间都是全明通格局。各区域分工明显，阳台空间大，三个卧室都带有飘窗，主卧更是双飘窗格局。不过细看，由于建设需要在客厅有两个承重墙，从示意图上看来占据了客厅的空间，且无法改动，阳台的空间很大，由于是承重墙也无法做改动处理（如改动推拉门的位置），作为刚需户型压缩了客厅的空间，虽然有大阳台，但实用性多少会有影响。主卧虽然设计有两个飘窗，但示意图却没有预留衣柜或收纳位置，居住的话需要做一定的改动。

97㎡3房2厅2卫

整体来看，该户型是较为标准的3房格局，功能分区明显，玄关处有足够的收纳空间，厨房带飘窗，餐客厅一体化，整体空间显得开阔。三个卧室均带有飘窗，便于空间的采光。客厅和阳台间也有称重墙体，从结构上仍有浪费空间的嫌疑，且不利于客厅采光。

113㎡4房2厅2卫

该户型反正实用，功能分区明显，动静区分明显。四个卧室均带有飘窗，格局方正。该户型与前两个户型明显区别在于客厅连接阳台处仅有一个承重墙，格局上显得更好，整体的空间也更阔绰。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海明德里3个户型都可以说是刚需户型，从格局上看方正通透，但是有些细节会影响户型的使用，比如大阳台的设计，对刚需来说更希望室内使用空间相对更大。楼体蝶形设计，从展示来看会有部分的客厅或者卫生间有采光不足的影响。目前尚未开放样板间，建议意向购房者等样板间开放后体验实体空间及格局。

4、价格对比

中海明德里隔壁邻居恒壹壹品于5月20日公示预售证，毛坯备案均价约70800元/㎡ 。中海明德里是限价地块，毛坯限价不超过6.72万/㎡，从市住建局为了开发商通过提高装修价格变相抬高房价发布的装修价格梯度来看，中海明德里较高精装修的价格在4000元/㎡ ，按参考的较高装修来算，中海明德里的备案均价应该不超过7.12万/㎡。

圈圈认为，中海明德里预计的备案均价可能在7万/㎡左右。跟隔壁恒壹壹品相比有一定的价格优势，且中海的品牌效应及小区规模，相对恒壹壹品较好。

另，临近的春华四季园的二手房指导价为58300元/㎡，由于建成时间超10年，临近二手房的参考性不太大。

推荐指数：★★★★☆

小结：从价格来看，中海明德里较恒壹壹品有一定的价格优势，极可能会带装修入市，目前装修标准尚未确定，无论是毛坯还是带装修都与旁边有明显的价格优势。周边的二手房年限均过10年，参考性较小，且在指导价下，相对首付成本更高。

5、配套

（1）学xiao

中海明德里与华南实验学xiao一墙之隔。华南实验学校是公办九年一贯制学xiao，于2018年9月3日开学，现有12个教学班，学生440人。其中小一9个班353人，初一3个班87人。现有教职工37人，其中专任教师33人。

华南实验学xiao是新办学xiao，升学率情况暂不明朗。入学情况需看当年龙华区教育局的具体政策。

项目自身配建有12班幼儿园。

（2）商超商业

中海汇德里自身商业规划为2000㎡，隔壁恒壹壹品的商业面积约1000㎡。另可借享隔壁春华四季园的底层商业，一路之隔有8号仓。8号仓的建筑面积为8万平方米，楼层为地下两层、地上三层，提供约1800个停车位。8号仓作为商业综合体除了有奥特莱斯的业态外，它还具有M all的许多功能，如在场内有特色餐饮、BABYCITY儿童教育、豪华电影院等设施。另外2公里左右同片区内还有天虹及星河COCOcity等商业。

（3）周边环境

综合而言，中海明德里所在的民治片有完善商业配套如红山6979、星河cocopark、星河cococity、一方天地等多重商业；医疗配套上新建有深圳市第二儿童医院预计在2023年投入使用，市政配套上有民治公园（重建）、深圳第二图书馆、深圳市文化新馆等。

*图片来源于开发商

项目对面的华南国际物流中心，占地面积65万㎡，主要开展国际集装箱业务、国际仓储业务、集装箱运输、过驳业务；中港运输，国内配送、国际货代等业务。2019年作为龙华重点产业类项目，深国际华南物流中心（二期）在动工建设中。

*图片来源于网络

华南国际物流园与周边居民小区。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海明德里处于民治街道的边缘，虽然片区在建及已建成的多个完善的商业及市政配套，均需驱车前往；临近大型物流园基地，货柜运输车带来的影响难以避免。

6、总结

优势：

1、自身配建12班幼儿园、与华南实验学校一墙之隔，教育资源丰富。入学情况已当年教育公示为准；

2、限价地块，相较临近新盘有一定的价格优势；

3、中海开发商，有一定的品牌口碑，有一定的质量保证；

4、刚需户型为主，相对低总价有利于刚需客上车；

不足：

1、所处位置相当于片区边界，无核心商圈建设优势，大型市政配套需前往相对较为中心地段的坂田五和或者深圳北-红山一带。

2、所处地段公共交通便捷度一般，出行或多依赖自驾，临近暂无地铁规划；

3、临物流园，道路难免多货柜车，且项目临近高速路段，部分户型或有噪音影响；

总体而言，中海明德里在具体位置、户型细节上都有点差强人意，不过品牌和价格相对隔壁的恒壹壹品还是有一定的优势。周边环境受位置的局限未来难有大的提升，对面的物流园据说要旧改，但是依旧是往物流方向调整。大家可以结合自己的通勤情况决定是否适合自己，毕竟坂田的产业发展的比较快，而且坂田新盘供应不足，难免外溢到民治片区。当然不着急置业的购房者可继续等。

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