坪山3.75万/㎡限价住宅或9月入市 1108套房源78㎡起

五年前大家对坪山的印象可能还是偏、远、配套不齐全，而今天应该都已经刮目相看了。17年广东省《广深科技创新走廊》规划正式发布，主要规划深圳+东莞+广州联合构筑“一廊十核多平台”的创新产业发展格局，走廊跨越约180公里，覆盖面积约118平方公里，至2050年，广深科技创新走廊将打造成国际一流的科技创业创新中心，成为名副其实的“中国硅谷”。这也被认为是粤港澳打造高级湾区最重要的产业发展规划，而在“一廊十核”中，深圳广州各占其4，深圳四核分别为：南山科技园+坂雪岗科技城+宝安空港新城+坪山国际生物谷。

5年过去，南山科技园、坂雪岗科技城、宝安空港新城、坪山国际生物谷这四个片区在楼市潜力升值肉眼可见，“西有南山，东有坪山”不再是一句空话。落地到实际楼盘，今年坪山万樾府的第三次“日光”还不足以证明坪山楼市的潜力吗？那么同样位于坪山，且由佳兆业+新城联合持股打造，临近第二实验学校即网传深中的佳兆业新城燕澜和鸣花园首次入市表现力如何，让我们沉浸式分析。

1、区位交通

佳兆业新城燕澜和鸣花园位于深圳中学坪山创新学校旁，也就是在石井街道绿荫南路与东纵路交汇处西北。老焦驾车从福田出发，途径滨河大道至S301南坪快速，用时约1小时到达项目处，路途上还是比较遥远，但好在全程高速路，相对比较畅快。佳兆业新城燕澜和鸣花园距离坪山高铁站约20分钟车程，距离在建的地铁16号线（2023年通车）横塘站约500米，目前项目1公里范围内并没有可实现同行的轨道交通，所以暂时交通还是不太便利。

从陆路交通上看，佳兆业新城燕澜和鸣花园周边有南坪快速三期、 东部过境高速以及建设中的坪盐通道都不算远，驾车可直接到达从而通往其他区域，陆路交通条件尚可。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：总体来看，佳兆业新城燕澜和鸣花园的交通条件目前来说都不太理想，不过这也是坪山片区的一大通病，但随着时间推移至交房时，距离佳兆业新城燕澜和鸣花园500米的地铁16号线横塘站或许可以建成，届时生活通勤便利度就会大大提高。

2、楼盘信息

佳兆业新城燕澜和鸣花园由佳兆业集团(深圳)有限公司开发打造，首进坪山。项目占地面积37254.47㎡，建筑面积234280.1㎡，包含10栋高层住宅及建面5400㎡18班幼儿园、1000㎡社区健康服务中心、1000㎡社区菜市场、1500㎡社区老年人日间照料中心等构成，同时自带约2万平商业和配套，整体体量较大。本次预计推出1108套房源，主推78-115㎡3-4房住宅产品，且限价3.75万/㎡，总的来说对这个面积段，特别是78㎡3房的设计对刚需上车购房者还是比较友好。据了解，佳兆业新城燕澜和鸣花园预计8月开放展示中心和样板间，9月入市。

佳兆业新城燕澜和鸣花园目前正在施工中，现场有4个塔吊同时工作，目测还是土地平整阶段，暂时未有楼栋出地面，施工进度一般。同时老焦发现位于佳兆业新城燕澜和鸣花园旁边的深圳中学已有雏形，尚在建造中。

推荐指数：★★★☆☆

小结：佳兆业新城燕澜和鸣花园体量虽然不如保利勤诚达誉都花园，但整体规模还是非常可观，10栋住宅且本次预计推出1108套房源，户型又是在78-115㎡，这对于刚需或者积分稍有欠缺的购房者无疑是个好消息。项目预计8月开放展示中心和样板间，9月开盘，入市节奏还是比较快的，可以持续关注。

3、户型分析

据悉，佳兆业新城燕澜和鸣花园将推1108套住宅，目前主推户型面积段为78-89-95-115平3-4房。

78㎡3房2厅1卫

88㎡3房2厅2卫

94㎡3房2厅2卫

115㎡4房2厅2卫

推荐指数：★★★★☆

小结：不得不说，78㎡实现3房还是比较惊喜的，整体而言，佳兆业新城燕澜和鸣花园本次推出的4个户型都没有明显的缺陷，总体利用率较高，户型格局较为方正，布局相对合理，无论是刚需型还是改善型购房者都有较大的选择空间。

4、价格对比

目前坪山在售的一手房住宅均价区间为3.83-4.20万/㎡，均价差不足4000一平，这也说明坪山整体的房价差距还是非常的小。佳兆业新城燕澜和鸣花园作为限价楼盘，规定可售商品房住宅销售均价不得高于3.75万/㎡（毛坯价），但据现场销售称，项目预计带装修交付，且透露装修后价格会去到4.2万/㎡，这个预测价格已经赶上目前坪山中心区的价位了，为此，老焦觉得价格或还有待考证。

*图片来源于乐有家

二手房方面，坪山目前挂牌的二手房主要集中在坪山、马峦这两个片区，而项目所处的石井片区，暂无可售的二手房住宅，因此二手房价格参考的意义不大。

推荐指数：★★★☆☆

小结：虽然项目是限价楼盘，但明确了会带装修交付，所以整体的备案均价肯定会高于3.75万/㎡；但因项目所处的片区整体还处于开发阶段，且新房的供应也相对较少，所以老焦认为，价格或比销售预测的价格要低一些。

5、项目配套

（1）配套商业

佳兆业新城燕澜和鸣花园自带2万㎡商业配套，目前距离天虹商场、益田假日世界等中大型商业需开车15分钟左右，除此之外，项目周边并没有适宜的配套，目前正常的生活消费条件都不满足。整体来说，佳兆业新城燕澜和鸣花园除以后建成自身所带的商业配套外，其余均为整个坪山区的商业及文化配套，例如坪山体育中心、六馆一城、一河三山七公园等等，都需要一定的驾车路程才能到达，还是不太便利。

（2）周边环境

众所周知坪山片区一河三山七公园，即坪山河；马峦山、燕子岭、聚龙山；松子坑森林公园、聚龙山湿地生态园、坪山中心公园、聚龙山生态公园、燕子岭生态公园、碧岭生态农业园、金龟郊野公园。就佳兆业新城燕澜和鸣花园来说，1公里范围内可达坪山湿地公园及坪山河湿地，整体绿化环境较好，未来生活配套将更加齐全。不仅如此，佳兆业新城燕澜和鸣花园自带5400㎡幼儿园，旁边就是深圳中学坪山创新实验学校（54班制九年一贯公立学校），上学会比较方便。

推荐指数：★★★☆☆

小结：佳兆业新城燕澜和鸣花园除了自带的2万㎡商业配套及生活设施外，其余的只能依靠坪山区共享的商业及绿化配置，对于习惯驾车出行的家庭还可以接受，但是如果想短途内实现消费或者休闲娱乐还是比较困难。

6、总结

佳兆业新城燕澜和鸣花园不管是轨道交通、周边商业配套或是绿化设施都不尽人意，短时间内并不能很好的适配优质生活条件。不过78㎡3房的户型设计实用率高，且限价3.75万/㎡总价起步对于刚需购房者来说比较友好，或许等到16号线通车以及未来坪山整体配套都发展起来之后，佳兆业新城燕澜和鸣花园的居住适宜感会更上一层楼。