先进重返龙华,新流量之王来了!柏奕府吹风价7.8万或下月入市

今年政策频出，大家观望情绪浓厚，但恰逢接近年末，开发商推盘速度并没有放缓。龙华区新盘接二连三，“限价”的声音一直没有散去，曾经傲气十足的“宇宙中心”还令人瞩目吗？近期鹏瑞颐璟、盛璟润府的市场冷淡回响似乎已经给出了答案。

对比去年龙华新盘频出的红山-上塘片区，今年却没有什么动静。许多人吐槽龙华高攀不起的房价与“城中村”的居住环境德不配位，却对红山-上塘片区心服口服，不论是配套还是未来发展，这个区位自打龙华金茂府打响了龙华豪宅排名前列枪之后，推出的新盘住宅市场接受程度还是比较高的，先进柏奕府正在其中。

1、区位交通

先进柏奕府前身为赤岭头二片区城市更新单元，项目位于龙华区大浪街道福龙大道与洁玉街交汇处，为4号线、6号线双地铁口物业，步行约600米可到4号线上塘站B出口，两站可达深圳北站，换乘地铁5号线，轨道交通非常方便。

陆路交通方面，先进柏奕府周边通达多条城市主干道，如福龙路、新区大道、龙华大道等，快速畅达深圳各主要城区。除此之外，先进柏奕府2站通往的深圳北站可直达广州、香港等湾区核心，无论是轨道交通还是陆路交通，先进柏奕府的交通条件都是非常不错。而且先进柏奕府位于的上塘片区不同比深圳北站拥堵嘈杂的交通环境，周边住宅氛围浓厚，不用担心噪音影响。

推荐指数：★★★★☆

小结：先进柏奕府为4号线、6号线双地铁口物业，步行距离在接受范围内，轨道交通非常便利；另外先进柏奕府周边通达多条城市主干道，交通嘈杂及拥挤程度适中，陆路交通顺畅。

2、楼盘信息

先进柏奕府作为先进布局龙华的又一力作，整体品质毋庸置疑。先进柏奕府及二期“柏乐庭”分别在规划建设东路（龙华建设路西沿段）的北面和南面，同时在柏乐庭地块的东侧，规划建设一所9班幼儿园，和一所18班的公立初中。项目整体开发建设用地面积约2.4万㎡，规划容积建面约12.2万㎡，规划容积率5.0。其中住宅建面约11万㎡（含11050㎡保障性住房），商业、办公及旅馆业1400㎡，公共配套设施10200㎡（含9班幼儿园、公交首末站等）。

先进柏奕府规划住宅楼4栋，均为46层高，共870套房源，目前主推1期建面约108-125㎡产品，临时展示中心已经在项目右侧AT MALL上塘荟商场开放，现场可看沙盘及108㎡样板间。据现场销售称，项目预计在12月初开放125㎡样板间，预计在12月底入市。老焦去现场发现先进柏奕府已经建至约10层，同时置业顾问表示，先进柏奕府或2024年8月交房，就进度来说还可以接受。

推荐指数：★★★★☆

小结：先进柏奕府规划住宅楼4栋，共870套房源，目前主推108-125㎡产品。项目在AT MALL上塘荟开放了临时展示中心及108㎡样板间，近期将在项目本体开放正式展示中心。

3、价格对比

红山、上塘是龙华近年来发展相对较快，且配套较为完善的区域，也是龙华房价的领头羊片区，但目前该区域范围内，在售的地铁住宅物业只有龙华金茂府一盘，龙华金茂府去年11月开盘，整体均价10.3万/平，在售住宅为125-248平纯大户型产品。除此之外周边新盘也都以刚改为主，据先进柏奕府现场销售称项目由于限价，均价约在7.8万/㎡，总价800-1000万/套，包含装修费用。

*图片来源于乐有家

根据销售所称，目前红山上塘挂牌的二手房区间价在6.7-9.6万/平，其中2010年后较新楼龄的，且位置相对靠近地铁站的新盘基本在8万一平以上，这样看来，先进柏奕府与周边二手房差价至少再1万一平以上，价格倒挂还是相对明显。

推荐指数：★★★★☆

小结：先进的品质还是相对有保障的，目前上塘片区没有别的新盘将要入市，对比曾经入市的周边楼盘，先进柏奕府7.8万/㎡价格还是在情理之中，就是主推108-125㎡依旧是针对刚改购房者，对纯刚需来说，压力还是会有点大。

4、户型展示

108㎡3房2厅2卫

110㎡3房2厅2卫

117㎡4房2厅2卫

125㎡4房2厅2卫

5、项目配套

（1）配套商业

先进柏奕府自带三层底商。距离先进柏奕府3公里范围内，有星河Costco（在建）、红山6979、天虹购物中心等大型购物中心，步行600米范围内有AT MALL上塘荟等基础商超可满足生活消费。值得一提的是，中国排名前列家Costco进驻上海市闵行区直接带动了片区内的商业消费等级，作为中国第二家Costco，进驻之后影响力值得期待。

（2）周边环境

先进柏奕府临近羊台山森林公园，从项目出发，车行约1.5公里即可到达羊台山登山道口。除此之外先进柏奕府距离龙胜公园、龙华公园、龙华文化广场等也在可接受范围内。另外，先进柏奕府旁边的简上体育中心也正在加快赶工，预计在2021年12月31日前就能完工并正式启用。

推荐指数：★★★★☆

小结：先进柏奕府自带三层底商，3公里范围内有多个大型购物中心，步行600米范围内有AT MALL上塘荟等基础商超可满足生活消费。除此之外，先进柏奕府周围公园密布，还有旁边的简上体育中心也预计在12月31日前完工，周边配套条件还是非常优越的。

6、总结

先进柏奕府为4号线、6号线双地铁口物业，轨道交通便利；周边通达多条城市主干道，陆路交通条件优越。目前项目已建至10余层，主推1期建面约108-125㎡产品，临时展示中心已经在项目右侧AT MALL上塘荟商场开放，预计12月入市。按照现场置业顾问透露的价格，先进柏奕府均价约7.8万/㎡，相较于龙华已入市的其他楼盘，价格稍微高一点，不过项目整体的品质及装修展现老焦还是非常认可的。