中信于科学城“试水之作”——凯旋君庭仅1栋可售住宅限价4字头

多少人还在回味去年6年光明金融街华发融御华府开辟的大好局面，光明楼市就如同他的名字一样，在去年风光无限，一片光明。从科学城启动区项目现场到中山大学及其附属深圳学校建设工地再到光明云谷一期项目基坑，光明的建设如火如荼，“打造世界一流科学城和深圳北部中心”成为光明区现阶段的发展目标。 不过纵观今年楼市，虽然频繁紧密的调控政策让各区开发商推盘速度都有所放缓，但光明区对比去年仿佛依然“噤声”，但从3月份宏发万悦山入市的火热场面证明光明仍然不容小觑。

而光明区发展的重中之重便是光明科学城。2018年，光明科学城的正式设立，去年，《光明科学城空间规划纲要》获得批复，未来科学城将建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分，代表国家参与全球科技竞争与合作。由于光明区有政策倾斜性的强大规划，近年来域内的新项目也备受瞩目，如电建地产洺悦府、中海寰宇、宏发万悦山等，均受到置业的重点关注。而坐落于科学城的科教融合集群区，光明云谷周边的新项目——中信凯旋君庭，便是在这样的背景下孕育而生。

1、区位交通

中信凯旋君庭位于光明区圳美二路与碧丽路交叉口西南侧，老焦从福田出发，途径S31龙大高速至光侨路，驾车约57分钟即到达项目。中信凯旋君庭附近还有光明云谷及中山大学深圳校区等在建中，所以整体都是施工场景。距离中信凯旋君庭直线距离约700米处设有地铁6号线支线中大站，不过步行的话要走14分钟，日常出行还是不太便利。

陆路交通方面，中信凯旋君庭片区的道路正在重新规划梳理，开展土地整备，目前项目附近城市道路修建的并不完善，且离龙大高速也有一定距离，整体来看如果要从中信凯旋君庭驾车出行至市区还是有一定距离。不过好在中信凯旋君庭周边人口并不多，车流量较小，暂不会出现拥堵问题，驾车也相对顺畅。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中信凯旋君庭距离约700米处设有地铁6号线支线中大站，不过步行的话要走14分钟，日常出行还是不太便利。并且项目附近道路正在重新规划梳理，城市道路修建的并不完善，出行至市区距离较远，不过也不会出现拥堵问题，整体交通条件一般。

2、楼盘信息

中信凯旋君庭是2020年11月23日深圳规自局挂牌出让的8块居住用地之一。当时项目宗地的成交总价为7.2亿元，可售楼面价为3.55万元/㎡，建成后商品住房销售均价不得高于49140元/㎡，不过这个价格也是目前光明普遍均价，不算太有优势。中信凯旋君庭土地面积为1.05万㎡，建面为4.2万㎡，出让合同显示，住宅建面为34950㎡，其中只租不售人才住房初始配建面积为3500㎡，另有商业3600㎡，以及幼儿园等公共配套4230㎡。根据现场平面图显示，中信凯旋君庭共3栋楼体，其中1栋A座为32F的商品房住宅，1栋B座为32F的人才住宅，2栋为3F的幼儿园，其他项目信息待定。

从老焦现场走访的情况来看，施工现场有2个塔吊同时作业，项目还处于前期挖基坑状态，从工程进度来看，中信凯旋君庭快的话或年底可入市，慢的话则要去到明年年初了，目前户型信息还未可知。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中信凯旋君庭体量非常小，共3栋楼体仅1栋商品住宅，虽然现在目前户型信息未可知，但老焦猜测大概率也是以刚需户型为主。目前项目还是在前期挖基坑状态，较快或年底可入市。

3、价格对比

中信凯旋君庭周边暂无新房住宅，不过中信凯旋君庭本身也是限价楼盘，当时项目宗地的成交总价为7.2亿元，可售楼面价为3.55万元/㎡，建成后商品住房销售均价不得高于49140元/㎡。虽然是限价盘，但是对比目前光明住宅均价，4.9万/㎡价格也不算太香，毕竟前段时间开盘的宏发万悦山住宅均价4.89万/平，中信凯旋君庭起码从价格上是没有很大优势的。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中信凯旋君庭周边目前都没有合适参照的新房及二手房，不过由于是限价盘，项目均价不得高于49140元/㎡，如果届时按照较高标准出售，中信凯旋君庭确实没有很大的竞争力，毕竟旁边光明云谷无论社区还是配套都是比较成熟，只能说看中信凯旋君庭能不能够良心给出一个合适的价格了。

4、项目配套

（1）配套商业

中信凯旋君庭处于光明科学城片区，区域未来发展前景较好。中信凯旋君庭自带3600㎡底商，周边还有光明万科光年四季、民轩榄翠台、乐府花园等底商，以及星河coco city。况且目前中信凯旋君庭还在前期状态，最近的光云谷已建至数层，等中信凯旋君庭交房时候，项目周边社区的商业配套也已经醇熟，日常生活消费将不受影响。

（2）周边环境

中信凯旋君庭西侧是光明荔山公园、中山大学光明附属小学，中大附小已于2020年秋季开始招生；项目北侧是储备用地；南侧紧靠石介头村，以及规划建设中的光明云谷。除此之外绿化方面还有智慧公园，光明大观园及高尔夫球场，整体环境较好。不过由于中信凯旋君庭所处新湖街道整体配套设施还不完善，周边也有多处旧改，未来商业及生活配套将随着人口涌入逐步发展成熟，但周期会比较长。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中信凯旋君庭由于自身体量限制，除了底层商业也没有过多的配套，主要还是依赖周边其他小区商业。不过好在中信凯旋君庭周边有光明万科光年四季、光明云谷等较大体量社区，他们的配套相对醇熟可以利用。除此之外，中信凯旋君庭周边未来绿化、教育及医疗配套还不错，但是也是等待周期会较长，只能说相信未来。

5、总结

中信凯旋君庭自身体量小，仅1栋商品住宅预计房源量也不是很多。中信凯旋君庭距离约700米处设有地铁6号线支线中大站，不过步行的话要走14分钟，日常出行还是不太便利。自带3600㎡底商，满足日常所需，但更多的还是要依靠周边社区或者去到更远的商场，商业氛围欠佳。整体而言，对中信凯旋君庭的期待更多的是对科学城的期待，或者对价格的期待，于楼盘自身而言确实没有太大亮点。

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