龙光"养老系"住宅玖誉雅筑三季度卖?96㎡起毛坯限价3.9万

盲从跟风西部掘金的时代或要过去了，回顾当前的深圳楼市，东部陆续上新的楼盘表现亮眼，不是“日光”就是“速销”；而反观西部，部分楼盘广告铺天盖地，去化表现仍然惨淡，可以说对于买房这件事，购房者是越来越回归理性了。

去年至今，在西部置业热火朝天的市场下，东部坪山却能突破重围，圈粉无数，靠的是不仅仅是源源不断的供货，还有其价格优势。要说坪山是深圳最后的房价洼地，一点都不为过，连“山旮旯”大鹏，都凭借海景资源，房价一度逼近6字头，而坪山还停留在“3字末”、“4字头”，价格真的格外非常亲民。且从发展的眼光来看，坪山规划也着实不小，发展速度也非常迅猛，因此让不少未上车的深圳人，重新正视它的存在，今天老焦也想给大家推荐一个坪山三季度或入市的新盘——龙光玖誉雅筑，看看它究竟有何优劣势。

1、区位交通

龙光玖誉雅筑位于坪山区体育一路和创体路交汇处，项目北侧是坪环黄沙坑村，南侧为马峦街道办事处，西侧近中集花园，东侧靠坪山体育中心。

轨道交通方面，根据地图测距，距离项目最近的地铁站是14号线牛角龙站（原名为沙湖站），步行距离约1.5公里，耗时需21分钟。地铁14号线是东部首条快线，一期起于福田中心区岗厦北站，止于坪山区沙田站，该线路于2018年1月10日正式开工，预计2022年底通车。

而在项目东北侧，还有建设中的地铁16号线，该线路中距离项目最近的站点是坪山中学站（原名为坪环站），根据地图测距，从项目出发步行至坪山中学站需1.8公里，耗时24分钟。地铁16号线也是轨道四期工程之一，该线路起于龙岗区大运站，止于坪山田心站，于2018年1月10日开工，计划2023年建成通车。

除了地铁之外，坪山早于2013年开通并运营高铁坪山站，坪山站20分钟可抵达深圳北站，30分钟可抵达深圳福田站及香港口岸。根据地图测距，从龙光玖誉雅筑至坪山站，驾车距离约6公里，耗时16分钟。

公交出行方面，龙光玖誉雅筑直线1公里范围内有10个公交站台，其中距离项目最近的是“马峦街道”公交站，步行仅80米，搭乘公交非常便利。

自驾出行方面，龙光玖誉雅筑南侧有南坪快速，从项目出发，驾车行驶至南坪快速S301入口约3.5公里，耗时9分钟，南坪快速是深圳市境内一条连接南山区与坪山区的城市快速路，途径南头、西丽、梅林关、平湖、布吉、横岗、坪山等区域。

此外，项目北侧直线距离2.5公里范围内，有一条建设中的东部过境高速，建成后可直通罗湖，快速拉近与市区的距离。

推荐指数：★★★☆☆

小结：龙光玖誉雅筑距离公交站、南坪快速、东部过境高速都较近，因此在公交和自驾出行方面非常便捷；但项目距离地铁14/16号线的步行距离超1.5公里，距离坪山高铁站驾车距离也有6公里，轨道交通的便利性相对要差些。

2、楼盘信息

龙光玖誉雅筑原为坪山区G11341-0137宗地，是龙光集团经过21轮竞价，最终以成交总价10亿元+竞配建人才房面积15300㎡竞得，溢价率44.93%。

根据出让文件显示，地块出让面积13285.65㎡，容积率≤4.77，用于建设普通商品房，此次竞拍采用“双限双竞”方式出让，出让条件为该地块无偿移交的只租不售人才住房初始配建面积为6300㎡；普通商品住房销售均价不得高于39585元/㎡（不含室内装修）。

根据经济技术指标显示，龙光玖誉雅筑总建筑面积为88336.7㎡，计容积率建筑面积为63871.48㎡，其中商品房住宅35660㎡，人才住宅15300㎡，商业5000㎡，9班幼儿园3600㎡，其他（包括物业管理用房、社康、菜市场、邮政所、社区管理用房、老年日照中心等）建面3800㎡。

楼栋分布来看，项目共设置5栋建筑，其中1栋1单元（31F）、1栋2单元（32F）、1栋4单元（18F）为商品房住宅；1栋3单元（32F）为人才住宅；2栋（4F）为9班制幼儿园。另外，项目自带的5000㎡商业全部集中在1栋裙房，地面层高为3层。

在房源分布上，项目共计355套可售住宅，其中套内面积＜90㎡的房源占79.44%，共计282套；而人才住房共计186套，其中70㎡户型有62套、90㎡户型有124套。

目前龙光玖誉雅筑已开放城市展厅，展厅位于坪山力高君御国际11-03-06商铺，现场可咨询项目区位、户型信息，样板间还在装修中，据现场销售介绍，预计7月份会对外开放，开盘时间则在8/9月份，具体已备案和官宣为准。

龙光玖誉雅筑首批入市的住宅产品，户型建面为约96-120㎡3-4房，预计带装修交付。目前项目正式版本的户型图还未上线，而网络上流传的户型图信息，我们仅做参考，具体以官宣为准。

*约96-101平

*约103平

*约115平

*约120平

因为户型图纸上并未标注具体的尺寸，以及方位朝向，因此我们单从格局分布分析；①项目3房的面积段为96-103㎡，而4房的面积段为115-120㎡，以上户型均带2个卫生间，更加符合居住需求；②建面103㎡及以上户型均是南北通透格局，户型更为方正，且客、餐厅有明显分区，户型功能定位更加明确；③103㎡和120㎡户型带大面宽景观阳台，在无遮挡的情况下，整体的通风及采光性要更优于其他两个户型。

推荐指数：★★★★☆

小结：龙光玖誉雅筑户型设计上基于市场主流，以中大户型为主，且在格局分布上较为合理，适合刚需及改善型家庭上车。小区体量不大，但商业、幼儿园等配套一应俱全，能基本满足业主的生活需求。

3、价格对比

目前坪山房价较高的片区是坪山中心区、马峦片区，一个是行政中心，一个商业中心，这两个区域也是坪山住宅集中供应的片区。龙光玖誉雅筑地处马峦街道，该区域范围内近期在售的楼盘有：均价41700元/㎡的万樾府，均价42000元/㎡的信达泰禾金尊府，都是坪山为数不多的4字头楼盘。前面我们提到龙光毛坯限价39585元/㎡，但预计带装修交付，所以价格或也同样去到4字头了。

二手房方面，根据住建局发布的二手住宅成交参考价，同一街道的次新小区，挂牌价格也相差较大，其中力高君御花园指导价为39700元/㎡，在片区中算是较高；而心海城、金地朗悦等住宅小区指导价格约33000元/㎡，在片区次新小区中算是较低，当然这个价格只能作为一个参考，具体以实际成交价为准。

推荐指数：★☆☆☆☆

小结：项目虽是限价楼盘，规定毛坯销售均价不得高于39585元/㎡，但据销售介绍预计带装修交付，那么价格可能要去到4万+了，也就是说最终定价很可能也是目前坪山比较标杆楼盘的价位，所以在价格这方面优势也并不大。

4、工程进度

据悉，龙光玖誉雅筑从拍地（2020年在10月13日）到开工，仅用了半个月的时间，跟龙光以往的前海天镜花园、龙光玖悦台一样，动作神速。

从老焦6月底走访的情况来看，目前项目已整体出地面，楼栋较高的建至2层多，但还未看见售楼处及样板间，根据销售透露的时间节点，项目预计8/9月份入市，具体等官宣。

推荐指数：★★★★★

小结：去年10月中旬拍地，11月份就进场施工，而今年6月份楼体已出地面2层高，整体的施工进程非常快速，而据龙光此前的操盘手段，或实现一年内拿地到开盘的壮举。

5、项目配套

（1）配套商业

目前坪山已建成并营业的综合性购物中心只有1个，是位于六和城的益田假日广场，从项目出发至该商场，自驾约3.1公里。另外，片区内还有一个老牌商超——坪山天虹商场，从项目出发至天虹，自驾约2.4公里。

而在项目周边，因多是村落、市政配套，所以整体的商业氛围不浓厚，未来短时间内还得依靠自身，龙光玖誉雅筑自带有5000㎡的商业，能满足业主自身的生活需求。

（2）周边环境

文体、市政配套方面，龙光玖誉雅筑一路之隔是坪山体育中心体育馆，而自驾1公里范围内还有坪山的景观地标——大万世居，大万世居也称大万围村，总占地2.5万㎡，是深圳十大客家古村落之一。

生态景观资源方面，项目步行250米左右有大山陂主题公园，里面的大山陂水库、大山陂绿道为市民提供了一个休闲娱乐场所。而项目南面，自驾约5公里左右，是深圳马峦山郊野公园，该公园面积31.66平方公里，为业主提供了一个周末出行的好去处。

推荐指数：★★★☆☆

小结：项目距离市政、公园配套较近，距离大型商业、文体配套相对较远，属于闹中取静的一个生活片区，居住舒适度较高。但周边也存在部分村落，整体的环境改造和配套升级，还有一段较长周期。

6、总结

优势：龙光玖誉雅筑紧靠坪山体育中心及大山陂公园，休闲配套齐全且便利，生活节奏相对较慢；项目邻近南坪快速三期工程，同时距离建设中的东部过境高速不远，自驾出行非常便利；龙光名企开发，有一定的品质保障，同时工程进度较快，或能较早交付使用；项目体量不大，但内部配套齐全，带商业及幼儿园，且户型设计合理，能满足一家三口或三代同堂需求。

劣势：龙光玖誉雅筑轨道交通相对较弱，不论是地铁14/16号线，亦或者是坪山高铁站，都相距较远，对于跨区上班族而言，影响较大；项目以中大户型为主，虽是限价楼盘，但预计带装修交付，因此总价方面不会太低，价格优势小；项目虽地处纯熟的马峦片区，但距离商业中心有一定的距离，购物娱乐相对没有那么便利。

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