1999套房源79㎡起 鹭湖TOD之上“深圳湾1号”未来可期

北京的钓鱼台七号院，上海的汤臣一品，提到超级豪宅你在深圳会想起谁？当然是深圳湾1号！13年开盘均价10万/㎡到如今23万/㎡，一直都是深圳豪宅的标杆。而因品质开发，缔造了地标深圳湾1号而名声大噪的鹏瑞集团，近几年终于加快了项目拓展的步伐。当前，通过土地拓展及城市更新，鹏瑞集团在盐田、光明、龙华均有项目在建。其中，位于龙华观澜的鹏瑞颐璟府更是吸引了众多购房者的目光。

原因之一便是鹏瑞颐璟府所处的是观澜片区。观澜高新园片区及鹭湖住区早在龙华成立功能区以来，便是重点规划的“科技行政文化核”，与深圳北站商务区打造的“商务核”形成龙华产业整体布局的双核中心，区域概念的提升，自然会加大基础设施的投入。并且观澜高新园片区已并入深圳国家高新区范围内，和九龙山智能科技城-福民创新园片区共同组成深圳国家高新区龙华园区。鹭湖住区也不断地向北面延伸，加快布局总部楼宇经济及区级市政配套，如综合医院、图书馆、群艺馆、大剧院等设施。可想而知，未来观澜高新园片区及鹭湖住区将形成一批高新技术企业、区级行政机构、区级市政配套等设施集中的区域。

在此之下，集“天地之精华的”鹏瑞颐璟府是什么情况呢？今天老焦细细分析。

1、区位交通

老焦从福田出发，途径G94珠三角环线高速至五和大道，驾车约40分钟即到达目的地。鹏瑞颐璟府位于龙华区五和大道和澜清一路交汇处，片区内还是以工业用地为主，所以并没有很强烈的住宅氛围。距离鹏瑞颐璟府650米处有龙华有轨电车示范线高新区站，可通过有轨电车换乘地铁4号线，接入深圳轨道交通网络，实现便捷出行。除开有轨电车，鹏瑞颐璟府目前最近的地铁站为10号线岗头站，约3.5公里，驾车15分钟，日常出行如果仅靠地铁不太现实。不过在项目北侧，即澜清二路与环观南路交汇处规划设置地铁18号线和22号线两条地铁快线，并设置观湖站，有望纳入深圳地铁建设五期工程，届时将全面提升项目及所处片区的出行方式。

从陆路交通看，鹏瑞颐璟府1.5公里范围内可覆盖到五和大道、环观南路、坂澜大道、深海高速等主干道和快速路，同时项目距离珠三角换线高速也比较近。通过五和大道+珠三角换线+梅观路能快速驶入福田、罗湖区。总结来说项目交通路网是完善的，但通勤时间久也是无法回避的事实。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：目前鹏瑞颐璟府的交通是一个大硬伤，不过交通不便也是整个龙华的硬伤。就鹏瑞颐璟府来说，目前3公里范围内没有地铁，仅靠公共交通及有轨电车日常出行还是不太便利；陆路交通上周边有多个高速主干道和快速路，但基于龙华路况及项目周边多个仍在施工的工业厂房，驾车同行也不是十分理想，所以鹏瑞颐璟府目前交通条件不容乐观，只能寄托于未来地铁18号线和22号线两条地铁快线开通后能有效缓解这个问题。

2、楼盘信息

鹏瑞颐璟府总占地面积约5.7万㎡，规划总建筑面积约43万㎡，其中不计容建筑面积约14.6万㎡，计容面积28.6万㎡。项目分为东、西两区，由规划的澜清二路隔开，其中西区主要由8栋塔楼（32-33层）、2层商业等公共配套组成；东区由7栋塔楼（32-33层）、3层商业、幼儿园等组成，可以看出鹏瑞颐璟府体量较大，社区内配套丰富。

据了解，鹏瑞颐璟府西区及东区的6栋会首批入市，总货量约1999套，二期的7A/B座及8栋预计货量约439套，总计房源量会达到约2438套（含保障房）。鹏瑞颐璟府主推建面约79-140㎡2-4房，目测主要客群为刚需或刚改客群，目前项目正在有序建设当中，楼栋主体已出地面2-3层，据现场工作人员称，临时展厅已拆除，正式的售楼处还在施工中，还未开放。

推荐指数：★★★☆☆

小结：鹏瑞颐璟府分东区及西区，总计房源量会达到约2438套（含保障房），这对积分不多的刚需家庭来说无疑是个好消息，且项目据传主推建面约79-140㎡2-4房，相对起步面积较低，社区自身配套也十分齐全，就产品本身来说还是不错的，目前鹏瑞颐璟府楼栋主体已出地面2-3层，正在搭建售楼处，较快三季度入市。

3、价格对比

鹏瑞颐璟府目前周边暂无新房，对比观澜新房供应，从2020年初至今，观澜入市新房项目有4个，分别是锦顺星苑均价52600元/㎡、万科北辰之光均价49500元/㎡、合正观澜汇二期均价56900元/㎡以及万科启城家园均价57000元/㎡。可以看出观澜片区位置决定价格，虽然目前鹏瑞颐璟府周边配套及交通条件较差，但其处于鹭湖片区，加之鹭湖中心城概念，鹏瑞颐璟府后势十足，老焦预计鹏瑞颐璟府破6几率很大。

*图片来源于乐有家

距离鹏瑞颐璟府相对较近的几个有二手房在售的小区有招商观园、仁山智水、懿花园、金地鹭湖等。性价比较高的房源单价在7.5-8.5万/㎡之间，综合来看，若是鹏瑞颐璟府定价在6万/㎡左右在同片区确实有明显优势。但不得不承认这些已经是成熟社区，在生活便利度及舒适度上来看，目前肯定是碾压鹏瑞颐璟府的，还得看购房者愿不愿意等。

推荐指数：★★★☆☆

小结：虽然说观澜近年入市新盘价格在4.9-5.7万/㎡不等，但不得不承认鹏瑞颐璟府所在位置的未来规划还是非常不错的，所以老焦大胆预计鹏瑞颐璟府会卖到6字头。对比周边二手房，二手房醇熟的居住氛围及生活配套就已经呈碾压状态了，所以还得看购房者有多少时间成本可以用到鹏瑞颐璟府。

4、项目配套

（1）配套商业

鹏瑞颐璟府西区建有2层商业裙楼，东区建有3层商业裙楼，两区合计商业面积约2.37万㎡，对比其他楼盘来说2.37万㎡商业配套已经足够，不过基于项目体量较大约有2438户，这个配套商业只能说尚可，但仅日常生活消费来说问题不大。总体而言项目所在片区目前缺少优质集中式商业，但可以满足日常生活所需，未来中短期内本项目商业会是观澜高新园区域内较大体量的集中式商业。

就目前来说，中大型商业配套有观澜商业广场（直线约2.2公里）、花半里邻里购物中心（直线约2.6公里）、观澜天虹（直线约2.8公里）、彩生活时代广场（直线约2.9公里）、盛世华茂购物广场（直线约2.9公里）等。但对于目前鹏瑞颐璟府轨道交通欠缺的现状来看，出行还是比较依赖驾车。

（2）周边环境

*图片来源于网络

鹏瑞颐璟府在龙华区观澜街道鹭湖社区观澜高新园范围内，但目前周边主要是以工业区厂房为主。约1.5公里范围外才有比较集中的商品房社区，例如富士嘉园、伟禄雅苑、招商观园等。同时鹏瑞颐璟府周边休闲娱乐配套也比较欠缺，主要是缺少中大型市政公园，只有一个中心公园是稍具规模的，但从项目出发到达此公园步行约1.4公里，整体而言，除去社区内部绿化及文娱设施，不要太指望项目周边市政公园等配套。

除此之外，距离鹏瑞颐璟府再远一些还有白鸽湖文化公园、新田公园、横坑水库绿道、等文娱设施，但距离项目直线均超过2公里，只适合周末或节假日乘坐短途交通工具前往游玩。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：全面地看，不论是商业配套还是附近环境及市政设施，鹏瑞颐璟府所在周边仍属于前期百废待兴阶段。不过好在社区够大，2.37万㎡商业配套可以满足日常生活消费，要是想去中大型商场还是比较依赖驾车出行；同样，市政绿化及文娱设施也均在稍远处，不过这些硬伤也是龙华片区普遍现象，只能说期待未来规划施工能把这些短板补充回来。

5、总结

2019年观澜高新园并入进深圳国家高新区范围内，观澜高新园片区及鹭湖住区是龙华设立“新区”以来，重点规划的“科技行政文化核”。区域概念的提升，会加大基础设施的投入，这些是比较容易看得到变化的。虽然目前鹏瑞颐璟府周边还是工业氛围浓厚，交通配套、商业配套及市政设施都不尽如人意，但是肯花时间“让子弹飞一会”的购房者仍可以看好鹏瑞颐璟府。毕竟大社区，79-140㎡2-4房刚需、刚改户型在整个龙华片区都是比较香的，当然目前鹏瑞颐璟府释放消息并不多，官宣户型及具体价格、入市时间等还是让我们静观其变。