“前海之翼”赤湾稀缺住宅或5月入市 吹风价10万/㎡可闭眼入

2017年7月13日，深圳规土委正式对外公示了《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》草案，开始征求公众意见。按照文件内容，整个规划范围包括国务院批复的中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区以及前海蛇口之间的片区，从之前的28.2平方公里增加至37.9平方公里，增加了9.7平方公里，同时大小南山片区和蛇口南及赤湾片区都在规划区范围内。并且规划片区拥有少有的“合作区+自贸试验区+保税港区”的叠加模式，目标是通过3-5年的改革试验，成为中国自由贸易试验区的新标杆。

这意味着，扩充后的前海蛇口自贸区规划就业人口规模与居住人口规模将大幅增长，而人口增长必然导致前海、蛇口、赤湾区域房价飙升，也将成为置业者争相抢占的热点区域！时隔4年，事实证明，扩充后的前海蛇口自贸区不论是商业氛围还是新房均价都有着显著的提升。而作为前海之翼、蛇口之心的赤湾，虽然推盘频率不大，但只要有新盘推出，必定成为购房者“闭眼入”的稀缺单品。趁着深圳樱花系列网红打卡地的热度，老焦前往南山蛇口-赤湾片区，提前看看不久之后又会掀起一波“置业浪潮”的赤湾新盘——半山臻境。

1、区位交通

半山臻境原为赤湾西牛埔仓库旧改，位于南山区招商街道，片区划分上属蛇口-赤湾片区，西临少帝路，南临华英路。老焦从福田出发，途径滨海大道及月亮湾大道，驾车约50分钟即到达项目，半山臻境也在山语海小区与港湾生活小区之间，非常好找。

半山臻境东面大南山，西近小南山，东南方向有赤湾山（即左炮台），南面一公里外即是港口临海，三面环山南临海，并且半山臻境东南方向2.3公里以外的蛇口港是中国较大的转运中心之一。所以按照地理位置来说，半山臻境的地理条件非常优越，有山有海，但交通路网也通达性一般，主干道不多，好在半山臻境所在位置人口密集度与车流量不高，所以暂时不会造成拥堵状况。

从轨道交通来看，半山臻境所在的赤湾片区，目前已经2、5号线两条地铁穿越，其中赤湾站为两线换乘站。不过半山臻境距离赤湾地铁站1.8公里，驾车约6分钟，步行的话还是会有点路程，不是特别便利。

推荐指数：★★★☆☆

小结：半山臻境地理位置优越，周边有大小南山，南面又是临海港口，不论是绿化条件还是居住景观视野都非常不错，不过陆路交通通达性较为一般，并且半山臻境距离赤湾地铁站1.8公里，步行较远，出行会比较依赖驾车。

2、楼盘信息

半山臻境原为半山港湾花园，由南山集团和招商蛇口联合开发，据了解，半山臻境现场销售由招商主导，展示中心和样板间都在招商局广场。半山臻境西临少帝路，南临华英路，更新单元用地面积48881㎡，拆除用地面积48881㎡，开发建设用地面积33926.2㎡（含划入国有未出让零星用地833.4㎡），规划容积为126600㎡；其中，住宅116000㎡（含保障性住房39000㎡），商业2000㎡（含社区菜市场500㎡），公共配套设施(含地下）8600㎡（含12班幼儿园1所，3500㎡，占地3600㎡）。

半山臻境为纯住宅项目，分两期开发，共587户，一期276户，二期311户。由9栋建筑物组成，其中6栋（26F）规划为住宅，2栋（16F）规划为保障性住房，1栋规划为12班幼儿园，由北向南建筑高度呈梯状，项目东南角紧邻赤湾学校，没有高层建筑遮挡，视野较好。目前半山臻境已于3月16日在招商局广场27楼开放了展示中心，主推115-165㎡住宅，预计4/5月对外出售。

推荐指数：★★★☆☆

小结：半山臻境项目周边环境规划以仓储用地为主，所以住宅产品还是比较稀缺，比较适合前海及周边区域就业的置业群体。赤湾片区纯住宅产品较少，但半山臻境推出的是115-175㎡改善户型，所以如果是刚需购房者，选择起来会比较尴尬。

3、价格对比

*来源于乐有家

半山臻境周边已入市新房稀缺，目前在赤湾C口有一个名叫伴山伴海的地铁口住宅，目前还在前期地基整理中。二手房主要集中在山语海、港湾生活小区及前海丹华园，由于近期二手房指导价出炉，这三个楼盘指导均价在8-10万/㎡，目前，半山臻境的吹风价在10万元/㎡上下，而邻居山语海的官方指导价是10.08万元/平方米，此前，该小区二手房挂牌均价已达到13.5万元/平方米。

推荐指数：★★★☆☆

小结：目前赤湾片区新房市场都不是很活跃，半山臻境作为纯住宅产品应该会很受市场青睐，参考周边二手房指导价，老焦预测半山臻境均价在10万元/㎡上下。

4、户型分析

目前半山臻境并没有官宣户型图，但是从网络上传出的户型图来看，半山臻境主推115-165㎡住宅，115平可以做到4房，使用率79.57%，都是2梯3户或4户结构，户型通透实用，部分户型呈“双龙抱珠”设计，户型分割得当，动静分区合理，当然具体详细的户型图还是要等后期官宣。

推荐指数：★★★★☆

小结：半山臻境没有官宣户型图，从网传户型图来看，半山臻境均为2梯4户结构，户型分割得当，动静分区合理，具体户型还是等待官宣。

5、施工进度

半山臻境目前正在施工中，据目测楼体较高已出地面5层。同时老焦从项目的工作人员了解到，半山臻境营销中心已开放，地址位于招商局广场27楼，项目预计4/5月会开盘，样板房不会设在项目工地处。

推荐指数：★★★☆☆

小结：半山臻境目前楼体较高已出地面5层，营销中心已开放，预计4/5月会开盘，具体情况等待官宣。

6、项目配套

（1）划片学校

项目自带一所幼儿园。根据学区地图划分，半山臻境小学、初中均位于南山区九年一贯制赤湾学校的学区范围内。2020年，赤湾学校被南二外收编，学校地处深圳蛇口半岛的最南端，北倚雄伟的南山，南瞰浩瀚的南海。学校建筑面积一万六千二百平方米，中西合璧的建筑典雅大方，气势恢弘，学校规模为36个班。除此之外，距离半山臻境731米处还有月亮湾小学、1.5公里有深大附中（高中部）等，整体而言教育资源丰富且较为优质。

（2）配套商业

半山臻境项目自带2000㎡商业（含社区菜市场500㎡）。1公里范围内仅有几个小型商行，不足以满足日常生活需求，1.5公里范围内，分布着人人乐、华润万家、惠生活等商超，可解决消费问题，3公里左右可到达海上世界等大型商场。整体而言，半山臻境缺乏大型商业配套，自带商业可以解决部分生活消费，像日常购物等还需驾车去更大商场解决，未来太子湾蛇口母港将进驻深圳排名前列K11旗舰店，也会辐射缓解半山臻境商业配套欠缺的问题。

（3）周边环境

距离半山臻境3公里范围内还是有几个公园的，其中最近的赤湾公园仅800米。并且半山臻境左手小南山，右手大南山，自然景观资源丰富。且半山臻境周边已有山语海、港湾生活、前海丹华、山海逸居等品质住宅小区，居住氛围浓厚，居住适宜感强。

推荐指数：★★★☆☆

小结：半山臻境小学、初中均位于南山区九年一贯制赤湾学校的学区范围内，且周边多个小区均处于该学校学区范围，届时学位可能会紧张；项目自带2000㎡商业，但整体而言，半山臻境缺乏大型商业配套，商业部分稍微欠缺；半山臻境左手小南山，右手大南山，自然景观资源丰富，居住氛围浓厚，居住适宜感强。

7、总结

半山臻境位于南山区招商街道，周边有大小南山，不过陆路交通通达性较为一般，并且半山臻境距离赤湾地铁站1.8公里，步行较远。项目周围都是纯粹住宅小区，自身也是9栋住宅，居住氛围适宜。但本身赤湾片区生活配套及商业配套等还在建设中，所以半山臻境商超配置一般，不过毕竟在蛇口赤湾片区，可以对未来周边生活配套有所期待。半山臻境目前已开放展示中心，样板间及官宣户型图待定，预测均价在10万/㎡上下，主推115-165㎡，还是比较针对在周边或者前海置业的改善型购房者。

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