住宅公寓化,产权疑缩水,吹风价260万起的南山上车盘值得买吗

南头作为最早一批发展起来的城区，跟所有的老城一样，更新迭代主要靠城市旧改，但目前南头片区大型旧改推进较为缓慢，像我们熟知的先进九珑、恒大大新村旧改，也是一直处于难产的阶段。因而，南头的新房供应，尤其是密度较大的南头南片区，主要靠小体量楼盘得以维续。

从老焦粗略统计来看，2010年至今，南头南片区统共推出过2个住宅楼盘，一个是御林华府，一个是红花雅筑，均是独栋小体量的楼盘，而今年，该区域内又将上新一个纯新住宅，同样也是袖珍迷你的独栋盘——南城小筑，且该盘对外宣称是“总价260万起的南山上车盘”，虽然噱头十足，但是否真的值得刚需入手，看完老焦这篇解析，或许您心里会有个答案。

1、区位交通

南城小筑位于南山区南头片区，深南大道与南新路交汇处东南角，紧靠红龙街。项目轨交出行方面，目前距离较近的地铁有1号线桃园站，以及建设中的12号线（预计2022年通车）南头古城站。根据地图测距，从项目出发，步行至桃园站约930多米，耗时约13分钟；步行至南头古城站约270米，耗时约4分钟。

公交出行方面，项目直线距离1公里范围内有20个公交站台，其中距离较近的“南新深南天桥2”公交站、“南头2”公交站台，步行均在3分钟左右，公交出行便利性高。

自驾出行方面，项目周边交通路网发达，其中城市主干道中，纵向有月亮湾大道、南海大道，横向道路有深南大道、北环大道、滨海大道，途经这些干道，可快速通达南山、宝安、福田等各片区。

推荐指数：★★★★☆

小结：南城小筑地处南头老城区，区域内交通配套发展成熟，且项目也紧邻轨交和干道，因此不论是公共交通出行，亦或者是自驾出行，整体都非常便捷。

2、楼盘信息

南城小筑，原名为正天龙雅居，项目是由深圳市正天龙房屋科技开发有限公司开发的，而该开发公司的投资公司是深圳市弘基投资管理集团有限公司，因此项目也叫弘基南城小筑。

*项目效果图

根据规划显示，南城小筑占地1940.61㎡，总建面8288㎡，住宅建筑面积为4752㎡，整体容积率为6.7，共1栋小高层，其中地上层高为14层，地下为2层，建筑物总高度51.3米，标准层高2.9米，停车位约50个。

据住建局发布的深圳市2021年三季度计划预售商品房的情况表中显示，南城小筑也位列其中，但因楼盘体量较小，因此整体的可售住宅套数仅87套，可售面积3802㎡。

目前，南城小筑已开放异地临时展厅，展厅位于南山南油地铁口的铂尔登酒店5F会议室，此前项目一直传言已进入诚意登记阶段，但因新房预售证还未得到批复，因此或推迟至8月份入市。

南城小筑为纯小户型住宅，户型建面约31-55㎡1-3房，2梯9户结构，目前户型图已经出炉，但没有标注具体的尺寸，所以老焦就从格局上分析一下。

①、南城小筑除G/F户型外，其余户型呈一字排开，户与户之间不受遮挡，但2梯9户的格局，更像是普通公寓属性产品；②、从户型格局上看，D户型是最为方正，也是房源量最多的户型，而两端位置的A、B、G等户型则非常不方正，或影响实际居住体验；③、虽作是纯小户型，但在设计上非常紧凑，1房房源只有F户型，2房房源最多，主要分布在B/C/D/E/G户型，A户型甚至还做到了3房设计，但面积等硬性条件摆在那里，因此即使没有标注实际尺寸，也能想象到具体的空间应该会很狭小。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：南城小筑为小社区，占面不到2千平米，可发挥的空间少，因此可售房源仅87套，自身也基本不带任何生活配套；项目户型虽涵盖1-3房，但面积段过小，又是2梯9户结构，整体的居住体验感较差。

3、价格对比

目前南头片区暂无在售的一手房住宅，而区域内最近入市的住宅产品是2019年3月份推出的，同为独栋小体量的红花雅筑，该盘此前的备案均价是毛坯价8.5万/㎡。而南城小筑销售对外宣称的楼盘上车总价则是260万起，那么也就意味着，这个盘的均价或在8.8-9万/㎡之间。时隔近两年半，片区房价有轻微上浮，也是相对合理的。

*周边挂牌二手房（来源乐有家）

二手房方面，项目周边老小区居多，像一路之隔的英达钰龙园，二手房指导价是82100元/㎡；还有离项目不远的东方美地苑，二手房指导价是77000元/㎡。但以上住宅小区均是2000年出头的房源，楼龄断层比较明显，因此对比性不大。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：虽然起步总价较低，相对容易上车，但实际单价并不算低，而且260万买南山非核心、非热门区域的1房，性较比来说相对较低，且刚需会否愿意为它掏出3成首付的房票，这点很难说。

4、工程进度

根据网上资料显示，南城小筑所处的宗地（编号:T202-0053）是1993年出让的，而中间经历易主、确权、以及周边小区投诉等一系列问题，时至2020年5月，项目才得以投入建设，所以可谓是一波多折，且折腾了几十年，若开发商后续没有重新签订受让协议，房产年限到手或仅剩40年左右，当然具体的以官方备案为准。

从现场施工情况来看，老焦3月份走访时，项目才出地面2层高，前期的基坑建设可能较慢，而从网友爆料的较新施工图来看，7月份项目的楼栋已建至10多层，接近封顶状态，后续的建造速度还是相对可以，所以入市的节点也会相应会快些。

*图片来源（网络）

推荐指数：★★★☆☆

小结：南城小筑前期因一系列问题，施工一度搁浅，但从开工过后，整体的进程还是相对平稳，尤其是今年节后，工程进度有一定的提升。

5、项目配套

（1）配套商业

前面我们提到，南城小筑总体体量较小，或不带基础的生活商业配套，因此，未来业主还是得依赖周边。项目邻近的几个小区，像英达钰龙园、鸿洲新都等都有配套的住宅底商，可与之共享。

另外，南头片区内，目前相对大型及纯熟的商业配套有欢乐颂购物中心、常兴天虹，这两个商场距离项目都较近，根据百度测距，步行约在500-700米范围内，距离适中。而再大型一些的综合性购物商场，就得自驾或搭乘地铁去后海的海岸城，深圳湾万象城，或高新园的万象天地等。

（2）周边环境

居住环境上看，项目因地块小，整体被周边的英达钰龙园、宏毕宛小区、南山劳动大厦及红花园社区包围着，居住氛围较为浓厚；但另一方面，从老焦实地踩盘来看，项目与这些小区的楼间距相对较近，低楼层视野会受到一定的遮挡。

另外，项目直线范围一公里内还有南山文体中心、南山图书馆、南山博物馆、南山人民医院等市政和医疗配套；以及南头古城、中山公园、荔香公园等景观资源，整体的配套纯熟，也为业主的休闲娱乐提供了更多的好去处。

推荐指数：★★★★☆

小结：南城小筑所处的位置是南头发展较为纯熟的片区，因此不论是商业，还是市政、医疗，亦或者是景观资源等配套都较为纯熟，同时距离也较为适中，但小区自身硬伤较为拉胯。

6、总结

优势：①交通发达，不论是自驾出行的干道交通，还是公共交通出行的地铁、公交，都非常齐全，且距离较近，出行便捷度高；②周边配套齐全，片区内大型商业、市政、医疗及景观等配套全都在直线范围1公里内，业主可以便利享受家门口现有的配套；③总价较低，虽然最终的备案价格还未出来，但项目销售对外宣称总价约260万起，这个价格放在整个深圳来说，都还是相对较低的。

劣势：①自身体量较小，可发挥的空间也少，因此或基本不带任何配套，同时根据公示的可售房源数87套，以及规划的停车位50个来看，车位是不够用；②周边紧靠英达钰龙园、宏毕宛小区，楼间距较近，低楼层住宅视野会受到遮挡；③项目地块是1993年出让的，而交房时间较快也要2022年年底，若开发商在交付之前没有补签受让协议的话，那产权年限缩水较大；④2梯9户结构，是住宅产品，但更像公寓属性，虽然规划有1-3房的格局，但面积摆在那里，居住空间会比较狭小，同时有部分户型非常不方正。