电建光明"第三子"登场 洺悦鹏著花园551套房限价约5万/㎡

光明自去年“金融街”项目开始，楼市热度就首屈一指，半年超10个住宅新盘入市的盛况，也就宝安可与之匹敌，除了可观的房源量，再有各种限价政策利好，光明住宅出现了一房难求的景象。

说到光明，不少人还停留在偏、远的刻板印象中，然而，去年8月18日，光明轨交迎来了自己的高光时刻，同一天不仅开通了片区内首条地铁6号线，第二条地铁13号线也开始动工。

有了轨道交通的加持还不够，光明还拥有高级科学城、深圳北部中心等战略部署，今天的光明也正如它的名字一样，发光发亮，而看好光明的房企、购房者是纷至沓来，光明已然成为了刚需、投资的下一个置业高地。

要买“面包”，就得先有“面粉”，去年光明连拍5宗可售商品房宅地，这些地块已经陆续动工，而进度较快的要属电建A515-0099宗地，目前该地块已有大名——电建洺悦鹏著花园，今天老焦就给大家介绍一下吧。

1、区位交通

电建洺悦鹏著花园位于光明区光明街道光明社区，具体位置为光侨路与华夏路交汇处西北侧，项目北侧是碧眼社区，南侧近光明群众体育中心，西侧挨富安花园，东侧靠森林运动公园办公区。

轨道交通方面，根据地图测距，目前距离项目最近的地铁站是光明大街站，步行距离约1.8公里，耗时需24分钟。

除了已开通的地铁6号线之外，光明还有1条建设中的地铁13号线，该线路是深圳轨道四期工程，分两期建设，一期工程（深圳湾口岸站-上屋站）于2018年正式开工建设，预计2022年开通；二期北延段（市中医院站——公明北站）于2020年8月18日开工，二期南延线（日出剧场站——东角头站）于2020年12月29日开工，二期初步预计将于2023年投入服务。

13号线整体通车后，将串联起南山、宝安、光明三个行政区。而13号线路中，距离项目最近的站点是同观路站，根据地图测距，项目至该站点的步行距离约1.5公里，耗时约21分钟。

公交出行方面，项目直线距离1公里范围内有近17个公交站台，其中距离项目较近的是“光明群众体育中心”、“碧眼村口”，这两个公交站台步行距离在5分钟左右，搭乘还是较为便利。

自驾出行方面，项目门口即是光桥路，同时距离光明大道也很近，途径这两条干道可快速抵达光明的凤凰、玉塘、新湖等大半个光明片区。高速方面，项目距离龙大高速入口约4.2公里，自驾约11分钟，龙大高速是一条免费高速，途径该高速路可快速抵达龙华、东莞大岭山等区域。

推荐指数：★★★☆☆

小结：公交、自驾出行便捷度较高，而项目附近虽有2个较近的地铁站点，分别为6号线光明大街站，建设中的13号线同观路站，但步行距离都超过1公里，轨道出行还是相对不便。

2、楼盘信息

电建洺悦鹏著花园原为光明A515-0099号宗地，项目由电建地产旗下子公司——深圳市福粤置业有限公司，经过29轮竞价，以成交总价24.44亿元+竞配建人才房面积29000㎡竞得，溢价率45.04%，该地可售楼面价约3.88万/平米，竞拍条件为地块只租不售的人才住房初始配建面积为8610㎡，普通商品住房销售均价不得高于50295元/㎡。

电建洺悦鹏著花园是电建在光明布局的第三个新盘，排名前列盘为2019年6月24日拍地拿下的电建地产洺悦府，该盘已于2020年9月16日开盘售罄；第二盘是2019年11月22日，电建联合华润、南国置业共同拍地拿下的玺云著花园，该盘已于2020年8月30日开盘售罄；而第三盘就是2020年11月23日拍地的电建洺悦鹏著花园，该盘预计2021年下半年入市。

根据规划，电建洺悦鹏著花园用地面积21866.53㎡，总建筑面积122316㎡，计容总建面积96210㎡，容积率4.4。项目住宅建面为86010㎡（其中只租不售人才住房初始配建面积不少于8610㎡）；商业6000㎡；幼儿园3000㎡（9班，用地面积不少于2700㎡）、文化活动室1000㎡、物业服务用房200㎡，计划分一期开发。

楼栋分布来看，项目共设置6栋建筑，其中包含4栋（1栋、2栋、5栋1单元、5栋2单元）32F高的装配式高层住宅，1栋（3栋）31F高的装配式高层住宅，1栋（7栋）3F高的幼儿园，地下层高为3层。从房源数来看，项目人才保障房共计427套，商品房住宅551套。

电建洺悦鹏著花园目前还未挂出经济技术指标，具体户型面积段还不清楚，但拍地时出让条件规定，宗地项目住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

推荐指数：★★★★☆

小结：电建洺悦鹏著花园整体的区域位置较佳，且项目为限价地块，限定商品房住房销售均价不得高于50295元/㎡，可售住宅房源也有551套，所以不论从价格，还是房源供应上来看，对于想上车光明中心区的朋友来说，还是较为值得关注的。

3、价格对比

目前整个光明片区暂无公开在售的一手房住宅，而项目周边前期开发入市住宅产品，像毛坯备案59700元/㎡的电建地产洺悦府，非毛坯均价59956元/㎡的中海寰宇时代花园，对比以上两盘，限价下的电建洺悦鹏著花园在价格方面会显得更具吸引力些；而对比毛坯均价48900元/㎡的宏发万悦山，则其价格会相对要高些。

二手住宅方面，根据住建局发布的二手住宅成交参考价，同一片区的次新小区，例如金城大第花园、龙光玖龙台、深房传麒山、新地中央花园等，住宅指导价基本在46800-51900元/㎡之间，而项目限定的可售价格也在这一区域范围内。

推荐指数：★★★☆☆

小结：从电建洺悦鹏著花园周边一、二手房住宅的价格来看，周边房价基本在约4.6-5.9万/㎡之间，而项目可售较高均价50295元/㎡，定价是属于中间位置，但因区域内住宅较为稀缺，加之“面粉”价格在不断上升，建材价格也居高不下，后续购房成本肯定还会增加，因此能上车还是赶紧上车。

4、工程进度

电建地产的高周转我们已经见识过了，像此前的电建地产洺悦府、玺云著花园，以及这次的电建洺悦鹏著花园，都是拍地不久后施工队伍就进场作业了，而从拍地到入市，较快的玺云著花园还用不到1年时间，按照这种模式，电建洺悦鹏著花园大概率可能也在今年入市。

从现场的施工情况来看，项目部分区域还在铺设地基，而部分楼栋已经出了地面，现场共有3个塔吊在同时作业，售楼处还未进行搭建，咨询热线也暂未开通，从时间节点预计，较快或下半年面市。

推荐指数：★★★★★

小结：去年11月底拍地，12月份就开挖基地，5月份部分楼体已出地面，整体的施工进程非常快速，而据电建此前的操盘手段，这个限价盘应该也会是光明较快入市的新盘之一。

5、项目配套

（1）配套商业

根据规划显示，电建洺悦鹏著花园自带有6000㎡的集中商业，商业位于项目6栋，共1层，建成后或能满足业主的基本生活需求。

*新地中央商业街

而周边来看，项目1公里范围内为学校、公园、老小区及旧村，因此商业配套较为缺乏；直线距离2公里范围内较为大型的集中商业，目前有3.6万㎡的新地中央商业，未来还有光明大街地铁口的星河Coco City商业（在建），以及凤凰城站地铁口的，约5万㎡万达广场商业，及约10万㎡的龙光玖龙台商业等。

*龙光玖龙台商业（效果图）

*万达商业（效果图）

（2）周边环境

电建洺悦鹏著花园邻近光明区政府，因此周边的市政配套也是较为丰富，像建面13万㎡的光明文化艺术中心，建面约2万㎡的光明区群众体育中心，以及中科大深圳医院东院区等，都距离项目较近。

*图片来源：网络

除了市政配套，项目直线距离1公里范围内有已建成的约57万㎡的新城公园（原牛山公园）；施工中的建面403万㎡的光明小镇运动森林公园，目前该公园一期已完工并开放，就是去年火遍深圳的网红打卡地“虹桥公园”，另外还有占面1800亩的光明公众高尔夫球会等，整体生态环境及景观资源较为丰富。

*图片来源：网络

推荐指数：★★★★☆

小结：电建洺悦鹏著花园周边生态景观、市政资源、商业配套应有尽有，且距离较近，都在2公里范围内，未来业主休闲、娱乐、购物还是较为便利的。

6、总结

优势：①电建洺悦鹏著花园地处光明中心区域，周边公园、市政、医疗等配套相对完善和丰富；②自带商业配套，周边2公里范围内还有多个超5万㎡的综合商业，购物便利；③项目为限价楼盘，且套内面积低于90平的户型占比超70%，在一定程度上控制了上车成本。④项目紧靠光桥路，邻近光明大道以及龙大高速入口，自驾非常便利，且周边公交站台、公交路线也较多，出行方式选择丰富。

劣势：①项目周边虽有建成的光明大街地铁站，未来还有同观路站，但距离都不近，超过1公里，步行路程较远；②项目位于华夏路以北，与周边的富安花园、侨新花园等小区还隔了一块绿地，没有紧密相连，配套不能共享，居住氛围也不够浓厚。