布吉破"7"片区再推新 沉浮10年的百合小镇今年或真要卖了

新房圈 2021-02-05 13赞
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它来了它来了,带着名校来了!

罗湖是曾经来深奋斗者的第一站,而作为后花园的布吉,也是最早跟着发展起来的片区,但随着历史车轮的前进,布吉与罗湖,乃至很多老城区都面临着“辞旧迎新”的挑战。布吉近年来入市楼盘也大多数为旧改项目,虽然新盘供应量小,但因地理位置,也吸引了不少刚需客关注,且新旧交替中的布吉,房价差异也较大,旧小区低至三四万一平,次新小区最高的已经去到七八万一平了,能挂这么高的价格,可见不仅在布吉,就是在整个龙岗片区,也算是楼盘中的佼佼者了。今天,老焦就给大家推荐,布吉新房价格破"7"片区中的一个新盘——百合公园小镇,看看它到底值不值这个价。

1、区位交通

百合公园小镇位于惠康路、布吉锦龙路、罗岗路、翔鸽路四条市政道路的围合区域范围内,项目南侧紧靠信义荔山公园。

轨道交通方面,项目为地铁5号线百鸽笼站地铁口物业,紧挨该地铁站的A、B出口;而一站之隔的布吉站,目前可换乘3号线,未来还可换乘14号线快线,14号线计划2022年底试运营,同时布吉站也是深圳东站火车站,每日始发列车77对、通过列车115对。

公交出行方面,项目直线1公里范围内有10多个公交站台,其中距离较近的站台有“百鸽笼地铁站”、“罗岗派出所”、“信义荔山公馆”等,可通往罗湖、福田、南山、龙岗等部分区域。

自驾方面,项目北侧1公里是龙岗大道主干道,龙岗大道至东可通达龙岗其他区域,往南则可前往罗湖泥岗。项目西侧有清平高速,北侧有水官高速,根据地图测距,从项目出发,行驶至这2条高速路口,分别约6.5公里、6.1公里,耗时约20分钟,高速入口距离不算很近。

推荐指数:★★★★☆

小结:百合公园小镇为地铁口物业,且周边公交路线众多,公共交通出行的便利高;项目距离龙岗大道主干道较近,自驾出行可快速通往龙岗、罗湖,但距离高速路口不算近。

2、楼盘信息

龙岗布吉街道金稻田片区旧改于2011年正式通过市规土委的批准开始建设,整个旧改分四期开发,一期二期为万科红,四期为信义金御半山,而三期就是我们今天的主角——百合公园小镇。

万科红、信义金御半山等小区早已于2013年、2014年入市,百合公园小镇建设周期之所以那么长,是因为前后换了3个开发商,项目最先由新鸿基地产持有,后来被海航集团收购,海航集团退出之后,由布吉股份有限公司全权负责,布吉股份有限公司最大股东是百合集团,所以,该盘也命名为百合公园小镇。

从地块划分与指标控制图来看,项目主要规划为二类居住用地,另外B-01地块规划有教育用地(小学),B-04地块规划有交通场站用地(公交首末站),B-05地块为广场用地。

根据规划信息显示,项目拆除用地面积84440㎡,开发建用地面积60970.9㎡,规划容积率面积278354㎡(含地下商业建筑面积7000㎡),其中,住宅 190640㎡(含保障性住房25300㎡,类型为公共租赁住房),商业19000㎡,商务公寓10100㎡,办公22500㎡,小学建筑面积22054㎡(30班非营利性民办小学),公共配套设施7060㎡(包括1所9班幼儿园、社区健康服务中心等)。

从总平面布局示意图来看,百合公园小镇主要分成2个区域,老焦猜测或分批次入市,其中一期近罗岗路,楼栋方面规划有7/8/9栋住宅(9栋为保障房),10栋教学楼,11栋综合楼;二期近百鸽笼地铁站,楼栋规划有1栋、2栋A/B/C/D/E座、5栋住宅,3栋商务办公,4栋商务公寓,6栋幼儿园。

*百合公园小镇效果图(来源网络)

因百合公园小镇仍处于前期开发中,所以户型信息暂未获知,具体入市时间也未能确定,一切等官宣。

推荐指数:★★★☆☆

小结:项目是一个综合体,内部配建小学、幼儿园、公交首末站及商业,自身配套完善。但从规划图及现场施工情况来看,7/8/9栋住宅进度较快,其中9栋是保障房,那么首批很可能只卖7/8栋,房源量比较少。

3、价格对比

目前布吉片区没有在售的一手房住宅,此前距离项目最近,且同为百鸽笼地铁口的信义荔景御园,于2020年9月30日现房入市,当时住宅均价7万/平,含装修费,同片区同地段,若百合公园小镇今年入市,会否也卖这个价格呢?

二手房市场方面,百合公园小镇周边2010年过后的次新房小区有信义金御半山、信义荔山公馆、万科红四期等。其中信义金御半山可以说是该区域内的标杆楼盘,根据贝壳网显示,在2020年的成交房源中,金御半山最高单价也去到了8.6万/平;而万科红四期单价基本处于7万+一平,荔山公馆的跨度则比较大,5-8万/平。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:目前布吉次新房小区主要集中在百鸽笼和石芽岭,因而这两个片区的房价也是布吉相对来说较高的。百合公园小镇处于百鸽笼地铁口,一路之隔的新房价格已破7,而二手房价格则破8,在现有环境和配套的加持下,百合公园小镇价格想必不会太低,购房者或可参考上一批的新房信义荔景御园的价格。

4、工程进度

百合公园小镇预计分两期开发,一期,即近罗岗路一侧,配建的小学已经建成,3栋住宅楼栋也已出地面2层;二期,即近百鸽笼地铁站一侧,目前部分在挖基坑,部分还在平整土地。

百合公园小镇展示中心还未开放,咨询热线也尚未开通,从进度来看,最快或今年入市,但具体以开发商推盘意愿为准。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:沉浮10年的百合公园小镇,如今终于按下了加速键,学校已经建成并已开学,那么依靠这个“王牌”的公园小镇今年能否顺利入市呢。

5、项目配套

(1)学校学区

根据2020年秋季龙岗招生计划及招生范围显示,目前百合公园小镇所划片的公办小学为贤义外国语学校(小学部)、信义实验小学,且这两所公办小学距离项目都非常近,不到1公里范围,上下学方便。

另外,项目配建的龙岗百外世纪小学于2020年9月开始招生,该校是一所民办学校,招生范围为龙岗区,但其中由教育部门购买的公办学位,也就是公办班,是有专门划分学区的,学区范围为国展社区、罗岗社区、金排社区这3个社区,而百合公园小镇就位于罗岗社区,也就意味着业主小孩也是可以按积分入学的形式,申请百外世纪小学公办班的。

百外世纪小学,办学规模为30个班,40人/班,属于百外集团旗下,百外可以说是深圳民办学校的老大,连续多年保持深圳中考平均分第一,受到很多家长的追捧。

网上有流传,百外世纪小学可直升百外初中,但是世纪小学校方给予了回应:“百外世纪小学和2021年即将开学的百外世纪中学为9年一贯制学校,并不意味着可直升百外”。虽然不意味着可直升百外,但百外集团的办学基因已深入骨髓,能在百外世纪小学读书应该也是很多家长追求的事情。

初中方面,目前百合公园小镇划片的学校为贤义外国语学校(初中部),从近年的升学率及录取情况来看,根据非官方排名,贤义外国语学校(初中部)在龙岗区排名中等偏上水平。

(2)商超商业

百合公园小镇周边的商业配套相对齐全,翔鸽路一路之隔,有20万㎡的华润万象汇,业主可通过百鸽笼地铁站直接抵达该商场,甚至都不需要过马路。华润万象汇于2018年4月开业,是布吉片区首个大型shopping mall。

除了万象汇之外,项目周边还有信义商业街、万科红生活广场、沃尔玛等配套,商业氛围还是相对浓厚,购物休闲较为便利。

(3)周边环境

前面我们提到,布吉次新房小区集中的区域,一个是石芽岭,一个就是百鸽笼,这两个片区整体的居住环境、配套设施等都相对优越,与人们对布吉“老破旧”的刻板印象不同,这里可以算是龙岗片区的“豪宅区”了。除了百合之外,这边小区多为信义开发,另外还入驻有万科、佳兆业,整体的生活圈子浓厚。

生态环境方面,项目南面一路之隔是信义荔山公园,该公园由信义地产开发商赞助建设的一座免费休闲娱乐山林公园,占地面积约15万㎡。而直线距离2公里范围内,还有大大小小近10个公园,其中包括占地53万㎡的求水山公园。

推荐指数:★★★★☆

小结:距离划片学校近,小学有百外世纪小学加持,初中为贤义外国语,整体的教育资源较佳;周边商业齐全,且居住氛围浓厚。

6、总结

优势:①所处的百鸽笼片区整体发展较为纯熟,居住氛围浓厚,生态资源也相对丰富;②项目为百鸽笼地铁口物业,周边公交路线众多,公共交通出行便利性高;③商业配套齐全,有20万㎡华润万象汇,还有信义、万科等商业街配套;④百外世纪小学一墙之隔,可申请该校公办班,初中划片贤义外国语成绩中等偏上,整体教育资源较好。

劣势:①工程进度较快的7/8栋商品房住宅西侧紧靠小学、东侧靠近幼儿园,或有立体“噪音”影响;②百鸽笼片区整体价格较高,上车成本不低,面对6/7万一平,甚至更高单价的房子,购房者可选择的空间会更大,且周边一二手房价格差倒挂不明显,投资相对较弱。

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