吹风首付100万内可上车龙华 起底观澜山水华庭值不值得入手
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2021年1-7月，龙华共推出6个新盘（含2个现房项目），在接下来下半年还有14个储备新盘可能推出。民治作为龙华的供应大区，房价早已是普通上车刚需难以高攀了，大浪有旧改体量大，新盘供应有些青黄不接，作为龙华北的观澜，在去年4号线延长线通车前后就有“万科双子”探市，去化率良好。观澜在下半年也有货，除了龙华“深圳湾1号”之称的鹏瑞颐璟，还有个真·上车盘-山水华庭，号称100万首付置业龙华，接下来看看它是否真“刚需”。
1、区域位置
山水华庭位于龙华区观澜街道环观南路与平大路交界处，位于平大路北侧；与观澜山水田园一路之隔，处于山水田园的东侧，临近清平高速，周边多民房及厂房。
地铁方面，4号线北延长线2020年底开通，片区内的有牛湖站。从地图测距来看，直线距离约1.8公里，车行距离约4公里。前往地铁口需要换乘。
观澜境内的地铁线路还有在规划的22号线。据了解，深圳地铁22号线是《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》中新增城市轨道规划，将实现龙华副中心与福田中心的快速联系，连接福田保税区与龙华观澜片区。线路起自福田保税区，终止于观澜北深莞边境，并预留延伸至东莞的条件。
从规划可看出，地铁4号线与22号线在松元厦站汇合，未来可在片区内换乘。不过项目距离地铁口的便捷度也一般。
公交方面，临近有多个公交站台，但是公交路线较少。
高速方面，山水华庭位于平大路和环观南路交汇处，两条均属于区域较为重要的次主干道。经由平大路西行可通往平湖、龙岗中心城，东行环观南路可通往观澜中心地段。
山水华庭紧靠高速出入口，位于清平高速金龙收费站进出口。经由清平高速可通往福田、罗湖等市区中心地段。不过，清平高速也是一大“堵途”，畅行状态30分左右可通达福田。
*图片来源于网络
推荐指数：★★☆☆☆
小结：山水华庭处于龙华观澜、龙岗平湖、东莞凤岗三部结合地带，相对位置较为偏远，出行方面需多依赖自驾，公共出行尚有短板。
2、楼盘信息
山水华庭为深圳市樟坑径股份合作公司、深圳市华房投资发展有限公司联合开发。通过爱企查查询来看，深圳市华房投资发展有限公司成立于2005年，其股东名下有多家房产开发公示及实业公司。从开发经验来看，股东名下的深圳市福盈置地控股有限公司开发过的项目有福盈中央山，开发经验较少。
*信息来源于爱企查
山水华庭规划建设用地面积约8217㎡，总建筑面积约29492㎡，容积率2.28。规划2栋高层，地上23层，地下3层。机动车位共有180辆，均在地下，自行车车位共66辆。
目前山水华庭的楼体已经建至10层左右，已经开放售楼处，现场可看沙盘和户型模型，样板间计划7月底开放，计划8月带装修入市，预计2023年上半年交付。
推荐指数：★★★☆☆
小结：山水华庭属小体量居住社区、小开发商开发社区，主推上车户型，相对容积率及梯户比属于比较舒适的数据，不过这个地段车位不足1:1或影响整体的居住质量。
3、户型信息
山水华庭户型有66㎡1+1房、84㎡2+1房、104㎡2+1房，其中66㎡、84㎡是主力户型，104㎡仅有少量。
104㎡布局在1栋、2栋A户型
该户型独立一条腿，横厅设计，客厅阳台一体化，显得空间阔绰；景观阳台连接客厅，餐厅有飘窗，有利于室内采光；2卫设计有利于保证业主生活私密性；不过两个房间的空间略紧凑；厨房连接生活阳台，从户型示意图上来看，大部分户型的厨房部分没有预留冰箱位置。不过具体还是现场看样板间体验。
84㎡布局在BC户型
均为朝南方位，户型整体方正实用，功能布局合理；从户型尺寸上看，厨房空间可能略显紧凑；两个卧室均带有飘窗，便于采光通风，阳台空间可灵动改做次卧或书房，整体利用率较高。
66㎡布局在DE户型
均为朝西方位。户型整体上方正，不过从功能分区上却一言难尽；餐厅空间小，从户型示意图上看基本没有单独的餐厅空间；示意图上是1个主卧，阳台可灵动改成卧室，在客厅上横着一堵墙作为隔离，产生的通道浪费空间不说，需通过次卧才能到达主卧，两个卧室空间无私密性可言；如果把隔墙取消，两个房间独立，客厅则没有电视墙影响客厅功能。综合而言，该户型实用性一般。
推荐指数：★★☆☆☆
小结：三个户型整体上方正，想必不少上车客关注66㎡而来，综合三个户型来看，66㎡的朝向和功能格局都处在下风。发稿前项目尚未开设样板间，具体以实体样板间展示为准。
4、价格预测
山水华庭临近无二手房，周边多为民房和厂房。不过2020年12月临近有新推出住宅项目-北宸之光，其开盘价可供参考。北宸之光均价约4.8万/㎡，单价约4.1-5.4万/㎡，总价约339-545万/套，据了解开盘当天有95折优惠。
北宸之光家园共推出730套住宅房源，仅有81/99平两种户型，当时共有786批购房者诚意申购，大约在开盘半年左右实现清盘。从目前的新房市场来看，打新也趋于“理性”。
综合看两个项目的数据情况，北宸之光家园顶着万科光环，有万科物业加持。目前来看山水华庭相对于北宸之光家园略有不足，不过具体的产品质量，居住舒适度上的比较还需等时间验证。
推荐指数：★★☆☆☆
小结：关于价格，现场销售表示参考周边售价大概在5万/㎡，不过圈圈大胆预测山水华庭的价格应该在4.5万/㎡左右，结合万科当年的开盘折扣来看，圈圈觉得该地段及周边环境暂时难以支撑5万/㎡的价格，具体价格以住建局公示的备案价为准。
5、周边环境及配套
（1）周边环境
山水华庭周边环境以民房和工厂为主，虽然临近规划有多个旧改，但是启动的时间无具体期限。从开发商公示的旧改计划来看，周边鸿荣源、先进、中森、碧桂园等多个企业均有参与。
虽然旧改有利于周边居住环境和配套的改善，但作为排名前列的山水华庭要长期处在旧改施工的环境中，对居住舒适度的影响也不小，不仅要忍受施工噪音，还要被各种泥头车占道。
*图片来源于网络
*图片来源于网络（注：清平高速二期尚未动工）
（2）教育配套
山水华庭未有配建的幼儿园及小学，主要看周边的教育资源，距离项目约900米处有德风学校。据了解，德风小学创建于1932年，是由归国华侨万宝粦先生倡导和资助创办的。现有24个教学班，占地面积约2.1万㎡，建筑面积达1.3万㎡。具体学区划分以当年教育局实际划分为准。
*图片来源于网络
（3）商业配套
山水华庭商业配套暂无大型商业配套，自身也没有商业规划，短期内大型消费需前往观澜湖新城MHMALL。观澜湖新城MHMALL面积约50万㎡，含购物、娱乐、休闲生活等一站式大型商业综合体，是片区内的商超标杆及商业消费承载体。
*图片来源于网络
（4）休闲公园
在山水华庭直线距离3公里范围内，有多个休闲公园，如观澜山水田园旅游文化园、观澜湖大地生态艺术园、新田公园，前两个公园需购票入园。另外距离项目直线距离约3.5公里处有观澜版画村，可免费入园。综合来看个，周边休闲公园资源相对较丰富。
（5）产业配套
从目前龙华的发展规划来看，观澜的产业配套主要有九龙山智能科技城、鹭湖新城规划。而距离山水华庭更近距离的则是平湖金融与现代服务业基地。
平湖金融与现代服务业基地重点发展新兴金融配套服务业、金融外包服务业、生产性现代服务业、高科技企业及行业的总部，目前中科院总部基地已经进驻，招商银行金融创新大厦将于今年交付。据了解，2019年，平湖金融与现代服务业基地将进入高强度的开发阶段。未来地铁18号线将其连接大空港，将带来进一步的发展。
推荐指数：★★☆☆☆
小结：山水华庭周边多旧改，未来周边环境提升有前景，不过旧改周期不确定性太强。短期内周边环境及配套都难以得到提升。
总结：
优势：
1、近高速出入口，自驾前往市区较为便捷；
2、周边多旧改计划，环境及配套的提升有空间；
3、小户型为主，相对总价较低，入手门槛低，有利于刚需上车；
4、片区公园休闲较为丰富；
不足：
1、周边整体环境的提升需要通过旧改，周期难以确定，短期内居住环境及商业配套较为一般；
2、处于边缘地带，难以受政策规划利好；
3、小开发商、小社区，或一定程度上影响居住体验；
山水华庭所在片区目前商品房短缺，不排除主要的购买群体多为本地人。另外有清平高速直通的利好，对于自驾通勤上下班的购房者也比较友好。意向购房可多加现场了解。
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