与深圳CBD为邻!水围村旧改湾尚庭玺家园376套住宅呼之欲出

2021年又快过半，今年福田楼市显得格外安静。可能接二连三的政策收紧让新房住宅放缓入市脚步，购房者也选择观望，但对比还在陆续推盘龙岗、宝安等片区，福田迄今为止仅有深物业金领推出新品，还是后劲不足。福田作为深圳的行政、金融、文化中心，市级资源集中，区域发展成熟，就算近几年南山宝安等西部片区发展势头强劲，但仍然难以撼动福田深圳C位的地位。

所谓“寸土寸金”，反馈到新房市场上，福田区新房供应量自然稀缺也是情理之中，不过，福田正在建设的新项目却有不少。在4月深圳规划和自然资源局公布的存量住宅用地项目信息中，福田区就有29个项目，其中不少是商品住宅。想想去年福田的天健天骄仅207套住宅入市，从面市开始的热潮就没有散去，所以福田的住宅就算要等，也还是备受市场支持，譬如福田湾尚庭玺家园，哪怕还在基坑建设的状态就自带热度，较快下半年就会和大家见面了！

1、区位交通

湾尚庭玺家园位于福田区福强路与金田路交界处西北角，项目周边有4/10/7号线经过，距离地铁4/10号线福田口岸站D2出口约450米，距离7号线地铁站福民站700米，轨道交通还是非常便利的。另外，湾尚庭玺家园距离皇岗口岸及福田口岸也是在3公里范围内，出入关口距离比较可观。

从陆路交通上看，湾尚庭玺家园向北可达滨河大道，向南可达京港澳高速，周边还有皇岗路、福强路及新洲路等城市主干道，可快速通达全城。但湾尚庭玺家园处于水围村醇熟住宅片区当中，所以不必担心会受到城市道路车流噪音及粉尘影响。

推荐指数：★★★★☆

小结：湾尚庭玺家园周边有4/10/7号线经过，轨道交通非常便利；除此之外，湾尚庭玺家园距离滨河大道、京港澳高速等也比较近，驾车可快速通达全城，整体来看，湾尚庭玺家园不论是轨道交通还是陆路交通条件都是非常优秀。

2、楼盘信息

湾尚庭玺家园实施主体为深圳市水围实业股份有限公司和深圳市承翰投资开发集团有限公司，承翰负责其中的开发建设、营销出售等。项目前身为水围村旧改，2014年被列入深圳市城市更新单元计划第四批计划，2018年启动拆迁，2019年宣布动工，目前正进行基坑建设。作为旧改项目，进展算比较快速！水围村旧改项目拟拆除重建用地面积3.14万㎡，将建成为总建筑面积近24万㎡集住宅、商业等功能于一体的综合社区。项目主要由三个地块构成，其中02-01的二类居住用地R2，就是湾尚庭玺家园。

湾尚庭玺家园用地面积约1.13万㎡，计容建面约6.81万㎡，容积率6.0。包含约5万㎡住宅，1.2万㎡商业，另有3000㎡公共配套（1700㎡公交首末站、社康中心等配套）该地块是水围村旧改项目中体量较大的，主要由2栋商品住宅楼组成，居住较为纯粹。住宅均为41层高层建筑，共有376户，其中306户套内建筑面积＜90㎡，占总户数80%，车位611个，较为充足。但从湾尚庭玺家园目前网传的户型面积段122-128㎡来看，项目的房屋使用率并不是很高。

推荐指数：★★★☆☆

小结：湾尚庭玺家园前身为水围村旧改，旧改进展比较快速。项目主要由2栋商品住宅楼组成，共有376户，均为41层高层建筑。从目前网传的户型面积段122-128㎡来看，房屋使用率并不太高，且又以大面积为主，可能会劝退部分刚需购房者。

3、户型先知

122.79㎡3房2厅2卫A1户型：

A1户型约122平户型，为三房两厅两卫设计，户型三面采光，主卧带独立卫生间，客厅开间3.9米，整体舒适性较高。

124㎡4房2厅1卫A2户型：

A2户型约124平户型，为四房两厅一卫设计，但有一个次卧室面积非常小，较为适合做小书房、储物间，或并入主卧使用，整体空间，大开间短进深，采光较好。

123㎡3房2厅2卫A3户型：

A3户型约123平户型，为三房两厅两卫设计，三面采光，动静分区，客厅带有大面积阳台，主次卧都带有转角飘窗，景观视野较好。

128.63㎡4房2厅2卫B1户型：

B1户型约128平户型，为四房两厅两卫设计，整体功能齐全，卧室空间分布均匀，使用率较高，但餐厅位置相对狭小，或造成入户视野较为凌乱。

推荐指数：★★★☆☆

小结：湾尚庭玺家园网传的4个户型都是比较针对改善家庭，面积段较大，整体来看除A2户型124㎡1个卫生间设计显得比较局促；B1户型餐厅位置较小等缺点，总体4个户型还是没有明显硬伤，只能说针对客户较强，届时总价区间也会较高，会给部分购房者造成压力。

4、价格对比

福田区本身新房住宅房源稀缺，湾尚庭玺家园所在的水围村更是没有新房住宅，距离上较近且快面市的住宅产品有位于保税区的佳兆业航运红树湾，据佳兆业航运红树湾现场置业顾问称，项目预计备案价在11-12万/㎡，老焦猜测湾尚庭玺家园的均价或会略低一些，在10-11万/㎡上下。

*数据来源于乐有家

湾尚庭玺家园所处的水围村周边是深圳比较醇熟的老小区，住宅氛围浓厚，所以二手房房源也比较充足。从网络数据来看，湾尚庭玺家园附近生活小区多以刚需户型为主，均价8-9万/㎡，受楼龄限制价格不一。

推荐指数：★★★☆☆

小结：湾尚庭玺家园周边暂无新房住宅，最近的有还未面市的佳兆业航运红树湾均价或在11-12万/㎡，参考周边老旧小区的对外均价，老焦猜测湾尚庭玺家园均价在10-11万/㎡上下，不过项目主推户型面积较大，所以对刚需上车人群还是比较有压力的。

5、项目配套

（1）配套商业

湾尚庭玺家园自带5.4万㎡商业、办公及旅馆业建筑以及3500㎡的地下商业，社区商业还是比较充裕的。项目百米即可到达水围文化商业街及水围1368文化街区；2公里范围内就可以到达福田CBD250万大体量商业：卓悦中心、先进世纪中心、深圳中心城广场、COCOPARK、皇庭广场、购物公园共6家超级shopping mal，可以说商业氛围及日常消费便利度条件是十分优秀的。

（2）周边环境

湾尚庭玺家园仅有2栋住宅，所以社区规模并不算大，但是在旁边01-01地块还是配建了3000㎡9班幼儿园和其他如社区体育活动场地等社区配套可以共享。湾尚庭玺家园有1700㎡公交首末站，日常公共交通出行也比较方便。

除此之外，距离湾尚庭玺家园3公里内有5个公园，包括最近的皇岗公园及绿谷公园，还有海滨广场绿地公园、福田红树林生态公园、锦绣园等。项目周边的整体绿化环境还是不错的，不过目前水围村旧改目前还在进行中，短期内对生活还是有一定的噪音影响。

推荐指数：★★★★☆

小结：湾尚庭玺家园自带5.4万㎡商业，不管是配套商业还是附近公园设施都是比较齐全。当然这对于福田区来说并不算惊喜，但是就地段来说，湾尚庭玺家园自身条件还是比较优秀的，想必面市之后又会吸引一批购房者关注。

6、总结

湾尚庭玺家园位于福田水围村，周边有3条地铁线路经过，轨道交通和陆路交通条件都比较优秀。项目由2栋超高层住宅组成，网传主推122-128㎡，主要针对改善型购房者，目前还在前期施工阶段，较快下半年面市。湾尚庭玺家园周边无论商业配套还是绿化环境都是非常不错，只是由于水围村旧改，可能近几年还是会多少受到施工粉尘及噪音影响，未来的生活氛围值得期待。整体来看，湾尚庭玺家园综合质素不错，但是户型使用率小及上车门槛高这两个短板可能会让部分购房者酌情。