容积率超10、三面交通噪音环绕 罗湖独树阳光里你的爱得起吗?

2017年1个新盘235套房源

2018年3个新盘661套房源

2019年1个新盘1700套房源

2020年1个新盘54套房源

2021年截至到11月上旬罗湖已经有5个住宅项目供应3089套房源。

2021年罗湖的供应量已经超过前4年的供应总量。

接下来还有独树阳光里和益田御龙天地计划入市，而且都计划在11月。

供应上来了，购房者的心却“跑了”。

上半年开盘的华润笋岗中心万象华府和缙山府目前还在清盘阶段，下半年从翠园华府开始，289套可售房源仅59批诚意入围，罗湖有些待售盘开始“慌了”，临近开盘宣布启动转介，并且在入市之前已经有了优惠方案，并且开盘当天还有别的优惠。急回款让利出优惠以便尽快出货，购房者自然是喜闻乐见的。

在罗湖这么多新盘中，独树阳光里显得略“透明”，没有其他项目足够大的地块规划综合体，xuequ对比下来不够突出，引以为傲的户型使用率都被其他项目置业顾问吐槽“我们全部算下来还高过他们”。不过有个“突出点”就是南向景观，别人看围合式小区看园林花园，独树阳光里围合的景观是两栋楼龄超25年的居民楼.....。

1、区位交通-紧邻文锦北路和洪湖立交 三面临主干道交通噪音难规避

*位置示意图

独树阳光里位于东晓街道布心片区，布吉路与太白路交叉口东南侧，与布吉农产品批发市场隔文锦北路相望，地块围合英达花园（建于1995年）。项目周边多成熟老社区如雍翠华府、松泉山庄、中华花园新城等等，不过独树阳光里北靠太白路，西有文锦北路，南侧有佳兆业罗湖三顺旧改（目测暂时停工中）以及布心路与文锦北路交汇的洪湖立交桥。综合来说与其他的居住小区相分割，不过这样有个好处是从主干道进来即到项目，不用体验多生活区的高峰期拥堵情况，同时主干道的车流量大，交通噪音难以规避。

*水贝天桥视角

地铁方面：独树阳光里距离3号线水贝站直线距离约400米，目前从地铁口步行到营销中心耗时约5-8分钟，未来独树阳光里和英达花园间会修一条市政道路，可缩短项目到地铁口的距离，建成后业主到地铁口的距离更近了。通过地铁3号线在同一片区换乘7号线和5号线。

公交方面，独树阳光里楼下就有公交站台，站点太白西，不过公交线路不太多，多通向罗湖其他区域的路线。

独树阳光里距离罗湖重点打造的清水河交通枢纽直线距离不到1公里，由于交通线路划分，独树阳光里可通过地铁3号线北上通过草埔或者布吉转到清水河交通枢纽，自驾可以通过布心路转清水河路到达。

根据较新的规划，罗湖将打造蔡屋围-湖贝、清水河、笔架山河以及深港口岸经济带四个“千亿片区”。清水河就是其中重头戏 ，作为深圳全市18个重点区域之一，规划用地面积542万平方米。

虽然距离清水清水河“千亿片区”比较近，收到的辐射利好相对比较有限，在罗湖片区算是共享优势了。

推荐指数：★★★☆☆

小结：独树阳光里交通配套完善，有地铁近主干道，临近片区还有超级交通枢纽规划，综合来看还是比较便利的，不过主干道带来的粉尘和噪音污染三面环绕也是个不小的问题。

2、楼盘信息-6栋楼体3栋出售2栋回迁1栋保障房 容积率高达10.55

独树阳光里项目于2013年03月11日被纳入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》中，申报主体为深圳市草莆独树实业股份合作公司，由深圳市独树房地产开发有限公司开发打造。

独树阳光里分为两个地块，其中01-02地块仅一栋是回迁房，下面的用地规划主要是01地块的信息，地块总占面约1.1万㎡，总建面约15万㎡，容积率高达10.55，规定容积率9.95，也是接近10的标准了，一般对住宅而言，容积率超过6.0舒适度受影响了，越高说明楼栋密度越大，社区公共面积越小，相应建的配套越少，舒适度越差。

01地块规划1栋4座高层和1栋商务公寓及办公，规划是776户（保障性住房142户）住宅。现场置业顾问称除了02地块的那栋楼，2栋也是回迁房，1栋A、B、C座3栋可售，01地块的车位仅有521个。如果加上办公和商务公寓的量，车位的紧缺程度可想而知。

建筑面积分配中的数据显示，停车库是共用面积。

独树阳光里1-4层为商业，对于是自持还是出售，置业顾问说是还没有确定，也可能是直接打包出售，从目前周边的商业环境来看，英达花园的裙楼商业目测也是空置的，加之大型商业的竞争，实体商业逐年趋弱，不知道未来是什么景况了。

上面公开数据显示容积率10.55，对于圈圈表达出没有社区花园这一说，置业顾问表示会在3楼的架空层建有泳池，4楼架空层全部打通做绿化休闲花园。不过圈圈还是觉得架空层的社区园林还是过于牵强，而且地块形状不规则，楼栋之间需要连廊链接，在活动上还是诸有不便，你觉得呢？

独树阳光里可售的ABC座，房源多为南向，A座2梯5户，B座C座3梯5户。置业顾问称楼体是楼体错位，保证采光通风，但是朝南向就避免不了英达花园的“景观”了。英达花园一栋8层，两栋29层，独树阳光里的住宅从6层起步，但是在29层以下的房源还是要面对这个“景观”。别人家小区围合园林，你家小围合看旧楼，脑补感受一下。从现场来看AB栋上午的阳光没有遮挡，但C栋有被D栋遮挡的嫌疑。

*沙盘实拍

*现场实拍

朝北向户型看的是围岭公园景观，虽然不是公园主体，且还有电线塔景观，但好在没有遮挡。

从户型落座上来看，黄色面积段为73-74㎡2房；蓝色为91-100㎡3房；红色为116-158㎡4房，主力户型以3-4房为主。

*图纸围合中间部分是英达花园小区

推荐指数：★★☆☆☆

小结：容积率过高、与邻近小区过于密切、停车位不足、社区活动空间有限等等是受地块有限的硬伤，不得不说在罗湖新盘集中之际，独树阳光里的产品综合竞争力还是比较弱的。

3、户型信息-3-4房是主力，户型有“想象空间”也暗藏“玄机”

独树阳光里主推73-74㎡2房；91-100㎡3房；116-158㎡4房，虽然房源量不多，但公示的户型图却多达15个，这是逼迫选择困难症患者啊~

其中2房2个户型，3房9个户型，4房4个户型，主力户型是3房和4房。现场开放了3房和4房的样板间。

手机查看全部户型，直接复制链接即可打开：

#小程序://拼房帝/户型详情/hSB9LFNs8oANRGw

独树阳光里现场开放了两个样板间，98㎡的三房和121㎡的四房，其官方公众号上公开了5个户型图涵盖了3-4房。

户型整体还是方正，格局较好，从户型上可以看到阳台的面积比较大，这个差不多是业内的“潜规则”，毛坯交付，购房者也可以灵活设计阳台和客厅的空间比例。

不过值得注意的是，有些没有开样板间的面积段，整体规划可能并不是那么好，购房者对于自己意向的面积一定要好好研究了。

看其中上车户型73㎡ 2房来看，电视柜的的摆放空间就有点尴尬，虽然客厅、阳台空间可以调整，但从户型来看，卧室的入口是没办法调整的，把客厅从中间切开了，餐厅正对这卫生间入门，也是比较尴尬的设计。其他户型大家可要细细看好了。

推荐指数：★★★☆☆

小结：独树阳光里户型多元，选择空间大，户型朝向主要南向为主，不过楼栋密度高，梯户比的也比较高，比如A单元大户型也是2梯5户，一定程度上还是比较影响居住舒适度。

4、价格对比-周边二手房指导价4万起 预计售价将低于近期入市新盘

独树阳光里周边多个住宅小区，从挂牌量来看也不少，整体政府指导参考价从4-7万/㎡，其中较便宜的是1995年建成的英达花园，刚需2-3房为主，指导价约4万/㎡；比较高的是双御雅轩，2008年建成，参考均价7.1万/㎡，主要是100㎡以上的大户型。由于周边的二手房都不在次新范围，参考性不大。

*截图来自贝壳地图找房

翠园华府和京基水贝城市广场是临近入市的新品，翠园华府带装修备案均价约88600元/㎡，京基水贝城市光广场毛坯备案价约86800元/㎡。独树阳光里据悉会毛坯备案，价格可参考以上两盘，可能会低于这两盘的备案。从现场目前的优惠来看，总价较低减3万，较高减5万，开盘当天还会有其他优惠，圈圈预计说不定毛坯单价在8.3-8.5万/㎡。

推荐指数：★★★☆☆

小结：从近期罗湖新盘入市的情况来看非常冷淡，如果独树阳光里备案价超过8万的话跟周边的二手房指导价都相差比较大，从目前罗湖的房价趋势来看，低于8的可能性比较小的。

5、项目配套-市政配套丰富完善 城市面貌无变空间

（1）配套商业

独树阳光里有1.5万㎡裙楼商业，另外所在的布心片区处于老旧小区与新兴商业交替之间，所以有IBC环球商务中心中大型购物中心也有众多中小商行及便利店。其中独树阳光里距离IBC环球商务中心仅242米，步行即可达到。日常生活购物非常方便，另外独树阳光里距离罗湖万象城、金光华等大型中高消费购物中心也在可接受范围内，还有水贝珠宝商业中心，所以独树阳光里周边商业氛围浓厚，生活便利度还是比较高的。

（2）休闲公园

独树阳光里一路之隔是围岭公园山体，隔着布心路还有洪湖公园、红岗公园、儿童公园等多个选择，公园市政配套丰富个，未来都可以便捷享受。不过独树阳光里周边用地有限，城市面貌已定。与项目一路之隔的原布吉海鲜市场已经搬离，未来用地何种用途，现场置业顾问称暂时没有具体的规划，圈圈了解到可能是用作赣深铁路施工建设用地，有了解的可以留言告诉圈圈哦。

推荐指数：★★★★☆

小结：罗湖配套基本成熟，独树阳光里周边也遍布着商业和市政公园，可享受市区成熟的生活配套。不过在MX众多的罗湖，JY是吸引购房者的重要条件。

综合来说，独树阳光里有自身的硬伤：容积率高、地块狭小园林休闲空间有限，南向为主的户型产品朝向却被“景观”耽误，在目前罗湖供大于求的市场环境下，综合竞争力不太大。