又一个摇号盘来了 松岗73平起住宅新世界松风明月今年能卖不?

近几年，根据宝安区“三带两心两城一谷”的发展战略布局，松岗是107国道黄金商务带、先进制造产业城、科技创新产业城的重要组成部分。因为地理位置的特殊，松岗片区扼守深圳的西北门户，左邻右舍分别是沙井、光明，西北面直对东莞虎门、长安一带，因此，松岗片区也是穗莞深轴线上的关键节点。但是受市政设施、交通条件所限，松岗片区和石岩片区一样，一直都是默默无闻。

而今年受“西进”的影响，楼市这一把火从宝中到光明，从福永到沙井，如今终于要烧到松岗这边来了。加上地铁6号线的开通，不仅利好光明，也拉近了松岗与市中心福田的距离，目前是双铁，未来将实现三铁，松岗轨交可以说是狂甩深圳很多片区，区域内今年即将推出的住宅盘，以大社区，邻铁，名校旁等优势加持也是吸睛不少，今天老焦就给大家解析一下，松岗今年的排名前列住宅——新世界松风明花园。

1、区位交通

新世界松风明月花园位于宝安松岗街道，松河北路北侧，沙江路南侧，目前距离项目最近的地铁站是6/11号线换乘站松岗站，根据地图测距，从项目出发至该站点约675米，耗时9分钟。

松岗站目前是双线换乘站，但未来这里还可以换乘12号线，实现3线换乘。据悉，12号线二期北延线起自一期线路终点(海上田园东站末端)，线路先后沿民主民丰路、蚝乡路、规划沙井路、沙江路敷设，终于地铁11号线和6号线松岗站，全程为地下线。今年4月10日，国家发改委批复了深圳城市轨道交通四期建设规划方案，12号线二期较快或今年年底动工，2025年建成通车。

道路交通方面，项目与宝安大道主干道约400米距离，宝安大道往南可通往宝安各片区及前海。高速方面，虽然京港澳高速公路就项目附近，但距离高速入口并不近，最近的新桥收费站有7.6公里路程，耗时约23分钟；同时通往南光高速也有8.8公里路程，耗时约20分钟，高速出行的便利性不高。

在公交路线方面，项目一公里范围内有近20个公交站台，主要通往松岗、光明各区，较远的可达宝安机场，虽然路线不是特别多，但公交适合短程通勤，因此相对也能基本满足需求。

推荐指数：★★★★☆

小结：新世界松风明月花园位于松岗中心地段，且距离松岗地铁站相对较近，目前这里可换乘6/11号线，而5年后或可换乘12号线，轨道交通的便利性在原关外片区来说，还是相当不错；自驾出行方面，距离宝安大道主干道较近，但距离高速入口较远，加之松岗的地理位置，自驾出行的通勤时间会相对较久。

2、楼盘信息

新世界松风明月花园总建面约55万㎡，项目以松岗河为界，分两期开发，其中一期位于松岗河以北，主要规划居住产品；二期位于松岗河以南，除了居住产品外，还带有商业、幼儿园等。另外，从规划图及官宣的效果图中可见，一期二期旁边都有九年制公立学校，其中一期旁边的松岗实验学校已招生余年，而二期旁边九年制学校还处于政府立项中。

项目首批推出的是一期产品，一期位于2-01地块，占地面积约3.8万㎡，建筑面积约18.7万㎡，容积率4.88，绿化率35%。一期规划有1952套房源，除了部分回迁房之外，一期可售住宅有877套，公寓588套，可售总房源1465套，停车位1569个，由此来看，车位是基本够用的。

*一期效果图

新世界松风明月花园一期住宅为73-125㎡户型，其中73㎡为两房，90-110㎡为三房，125㎡为四房，2梯4户或2梯6户结构。公寓为纯小户型产品，面积段约28㎡及38㎡，层高3.6米，目前住宅及公寓的装修标准待定。

项目咨询热线现已开通，但展示中心还未开放，户型图也还未确定，据悉或于9月底或10月初同步面市。

推荐指数：★★★★☆

小结：新世界松风明月为大社区大体量楼盘，同时内部配套齐全，自带有商业、幼儿园及公共设施。一期住宅涵盖两房三房及四房户型，公寓则全部是小面积，适合刚需、改善及投资等多种客户群体。

3、价格对比

近年来，松岗入市的新盘屈指可数，包括松河瑞园、联投东方、满京华云著、汇智百盛家园、翡翠阳光名苑等。而这些楼盘当中，翡翠阳光名苑已全部售完，后续无房源加推；松河瑞园住宅产品也已售完，剩公寓房源；满京华云著及联投东方前期产品售完，新品还在建设中；汇智百盛家园目前也是无房可售，据销售称后续或有回迁户选剩房源入市，综上来看，松岗新房市场暂时是供应短缺状态。

从今年售罄的房源价格来看，满京华云著单价较高去到4.6万/㎡，装修费2000元/㎡需另外支付；汇智百盛家园因地理位置相对偏僻，毛坯单价仅4.25万/㎡。新世界松风明月今年入市或可参考这两个楼盘价格，但项目地理位置相对以上两盘也较佳，因此价格或更高一些。

二手房方面，项目附近的次新房住宅，像中海西岸华府；松河瑞园一期、二期，在整个松岗片区来说，挂牌价和成交价也是相对较高的，而据贝壳网显示，今年这两个楼盘的成交价基本在5.5万/㎡左右，较高成交价是6.9万/㎡。

推荐指数：★★★☆☆

小结：虽然新世界松风明月花园备案价格还未出来，但对比片区今年的新房价格，项目毛坯单价大概率在5万/㎡以内，但项目交楼标准待定，如若带装修交付，那么价格超5万也是较为可能。同时对比周边二手房来看，即便项目5万+一平，一二手房价的剪刀差也是较为明显。

4、施工进度

目前新世界松风明月花园整体楼栋已出地面，且项目是装配式建筑，建造速度会相对较快，交房时间会不会也较早呢？

*9月施工进度图（来源网络）

另外，据销售透露，项目展示中心及样板房模型已经出来，正在内部装修中，预计9月底或10月初可对外开放，且10月1日开放的概率比较大。

*9月进度图（来源网络）

推荐指数：★★★★☆

小结：9月底或10月初就会对外面市，首批房源较快预计10月入市，且项目是装配式建筑，整体的建造速度会较快。

5、项目配套

（1）学区学校

因为项目分两期开发，且两期的地块并没有挨着，而是隔着一条河，所以根据目前的学区划分，项目一期可申请的小学有松岗实验学校（小学部）、沙溪小学及艺展小学，这三所为共享学区，其中松岗实验就在一期旁边，但沙溪小学及艺展小学均在1公里以外。

目前二期划片的小学为松岗排名前列小学、松岗第三小学，这两所学校为共享学区，且距离项目都不太近，超过1公里距离。但二期旁边有一所规划中的九年制学校，未来学区是否发生变化也未可知。

初中目前划片的学校是松岗中学（初中部）、松岗实验学校（初中部），这两所学校为共享学区。

根据非官方统计的近两年升学数据，松岗中学的整体排名在全市前60名内，而在宝安则排在前10名内，整体的教育水平可以说是中上等。

*来源于网络

松岗实验学校（初中部）2017年秋季开始办学，今年是排名前列届参加中考，但今年教育局明令禁止学校公开成绩，该校的公众号也未发布喜报，因此成绩如何暂不作评论。

*松岗实验学校效果图（来源网络）

在幼儿园办学方面，项目自建12班制幼儿园，或能满足小区业主学前教育的需求，但幼儿园位于在二期，二期投入使用时间与一期交房时间是否一致，目前还不确定。

（2）商业配套

商业方面，项目自带社区商业和购物中心，一期二期商业总建面近9万㎡，能基本满足业主的生活需求。

*二期商业效果图

周边商业则相对欠缺，目前松岗营业的大型商场松岗天虹及联投东方PARK，均分布在107国道以东，距离项目3公里以外，购物需要自驾出行。

*联投东方PARK实景图（来源网络）

（3）周边环境

新世界松风明月花园一期二期隔着一条松岗河，一期位于松岗河以北，紧挨着松岗实验学校、中海西岸华府、市政绿地及村委统建楼；二期则位于松岗河以南，除了靠近北亭实验学校（私立），及村委统建楼以外，二期南部仍有部分工业区，整体来看，一期的整体居住环境或优于二期。

从大环境来看，目前松岗整体的环境相对一般，区域内以老工业区，老村落为主，因此新开发的楼盘多是旧改盘，新世界松风明月花园前身就是新世界红星村旧改，包括我们前面提到的联投东方、满京华云著等都是旧改盘。

*图片来源网络

据网上消息来源，截止至2017年，松岗街道共有16个项目被列为街道城市更新储备项目，联投、京基、先进、新世界、宏发等10多家地产品牌开发商入驻。从旧改分布图中可见，这些旧改多是工业区改造，旧改的进程一般相对旧村改造或较快，但具体的也得看开发商的操盘手法。

推荐指数：★★★☆☆

小结：从目前项目划片的学校来看，学区范围内学校的教学质量及办学水平整体都较高，虽然招生范围较广，但松岗商品房住宅不多，因此学位竞争或相对较小；现有的大型商场相对较远，只能依赖自身9万㎡商业配套，但也能满足业主基本需求；松岗整体居住环境相对一般，片区未来主要依靠旧改，旧改都有一定的周期，短期内改善程度或不大。

6、总结

优势：①新世界松风明月花园处于松岗中心地段，周边邻近宝安大道、107国道等多条主干道，且目前还有6/11号线两条地铁，未来还将新增12号线，出行的便利性高；②项目大体量大社区，内部带有幼儿园及商业，外部一路之隔有两所九年制公立学校（一所已招生，一所处于政府立项中），整体配套都较为齐全；③松岗片区的房价目前还处于一个洼地状态，且项目住宅73㎡起，公寓28-38㎡，小户型上车门槛相对较低。

劣势：①项目周边仍存在部分村委统建楼、工业区，外部居住环境较为一般，区域内虽规划有众多旧改，但离项目不算近，且旧改也有一定周期；②松岗从区位来看，距离宝安中心、市区等地也相对较远，轨交或自驾出行都需要40分钟以上。