吹风价13万/㎡?万科瑧山海临前海近学校将推305套住宅

南山不失为当下置业最热的片区之一，今年仅有2个住宅新盘供应均位于西丽片区，供应相对匮乏。万科作为地产大佬，在南山鲜少有楼盘推出，近年来比较熟知的有万科云城、万科蛇口公馆、深湾汇云中心（与地铁集团合作），仅万科蛇口公馆有不到200套住宅产品。终于，万科计划2020年年底推出位于南山的住宅新盘-万科瑧山海家园。

1、区位交通

万科瑧山海家园即为能源工业小区旧改，位于前海路和荔海二道交汇处，临近月亮湾大道，西北临前海，东南靠南油片区，区域位置较好。

轨道交通方面，万科瑧山海家园临近地铁9号线怡海站，距离地铁口约500米，与地铁口相隔月亮湾大道；经两站到前湾可换成地铁5号线。

公交出行方面，万科瑧山海家园紧靠有太子山庄公交站台，有十余条公交路，通往全市主区域。

道路方面，临近月亮湾大道，经月亮湾大道连接广深沿江高速通往宝安、东莞及粤港澳大湾区其他区域；连接内内环路过东滨隧道约5.5公里可到达深圳湾及后海片区；经月亮湾大大道北上连接滨海大道和深南大道、北环大道通往深圳全区域

推荐指数：★★★★☆

小结：万科瑧山海家园与前海一路之隔，在交通上无论自驾还是公共出行都十分便捷；临近月亮湾大道中间又隔着有学校，在交通污染上有所减小；不过月亮湾大道目前仍有较多的货柜车通行，路况一般。据悉即将开通的深圳外环高速将对将改善月亮湾大道的货柜车通行现状有极大的帮助意义。外环高速开通后，过境货柜车彻底实现“东进东出，西进西出”的目标，西进西出是指蛇口码头的货柜车和香港过境货柜车从深圳湾走西部通道快速路，再走广深沿江高速，不再走深圳月亮湾大道。

2、楼盘信息

能源工业小区于2014年纳入城市更新计划，2018年启动拆除工作，2019年与万科南城公司签订搬迁补偿安置协议的方式形成单一主体，据了解万科已赔偿搬迁补偿款人民币19.4亿元。

万科瑧山海家园占面积约13073㎡，总建筑面积约89782㎡，其中包括住宅5.52万㎡（含人才房约1.1万㎡），商业4329㎡，公共配套设施3350㎡。万科瑧山海家园规划1栋4个单元，一、二单元高141米45层、三单元高138米40层，四单元高90米29层，可售商品房共305套房源，人才房位于四单元。万科瑧山海家园容积率5.34，绿化覆盖率40%，停车位共有497个，从项目可售房源可售房源加上人才房的房源量来看，能满足CWB1:1的需求。

万科瑧山海家园主推户型面积约127㎡、131㎡、190㎡，均为4房产品，主打改善户型。目前户型图尚未公开。据悉项目11月上旬开放展示处，预计11月底入市，具体时间需等预售证获批。目前可在线咨询置业顾问。

加上户型分布看看效果图，190㎡单位主要位于3单元，2梯2户布局；1单元、2单元主要为127㎡和131㎡单位，其中突出户型为127㎡，两端户型为131㎡，2梯3户布局。

从圈圈10月现场探房来看，目前尚在坑基阶段，目前加进施工中。

推荐指数：★★★☆☆

小结：万科瑧山海家园相对而言社区体量不是很大，属于小社区，所推产品也无疑把刚需拒之门外，综合而言，地段品牌加分，其余的指标也是可以的。整体房源量不太多，无回迁房。

3、价格预测

目前万科瑧山府附近无新盘在售，作为成熟生活片，周边有多个成熟社区如诺德假日花园、雷圳碧榕湾、太子山庄、铭筑等小区，从目前的报价来看，在2005年前建成的小区如诺德假日花园、雷圳碧榕湾挂牌价多在11-15万/㎡之间，2010年后建成的小区如铭筑报价高达16万/㎡。不过从贝壳较新的成交数据来看，铭筑7月份成交的一套二手房价格子在14.3万/㎡；诺德假日花园最近的成交为10月单价也在14万/㎡左右。

*数据来源贝壳找房

万科瑧山海家园带装修交付，且多为大户型，据市场吹风价为约13万/㎡，从目前周边二手房对比下相对较为合理，不过具体价格需等住建局官方备案为主。

推荐指数：★★★★☆

小结：万科臻山府周边多年无新盘，周边成熟社区的同时略显陈旧。二手房的报价来看，在次新房确实有倒挂，不过具体以实际成交为主。目前整个片区包括前海、南山中心区域均无新房在售，市场竞争压力较小。

4、项目配套

（1）学区学校

从目前的学区划分来看，万科瑧山海家园小学所在的学区为南山实验荔林小学部，中学学区为南山实验教育集团南海中学。

*荔林小学学区范围

*南海中学学区范围

南山实验教育集团荔林小学2010年9月开办，占地面积11000平方米，建筑面积7500平方米，目前拥有六个年级43个班级，在校学生2064名,在岗教师106名。从相关的学区网站发文来看，荔林小学位于南山小学排名榜第8名。相对而言还是比较靠前的，教育质量较好。

南山实验教育集团南海中学前身为南山实验教育集团荔林中学，2014年9月学校入驻新校区并更为现名。占地面积25000平方米，建筑总面积18235平方米。三栋主体建筑有标准教室36间，教学辅助用室22间，有300米田径场1个，篮球场4个，排球场3个。学校现有18个教学班(设计规模为36个班)，800余名学生。从相关学区网站发文来看，南海中学在南山排名为第6，整体排名靠前，近年的中考升学情况上升比较快。

万科瑧山海家园南海中学一墙之隔，与荔林小学距离约350米，可以说家门口可以完成9年义务教育，教育配套十分完善。

（2）商业配套

万科瑧山海家园周边多为居住社区，目前临近暂无大型商业配套，也基本能满足日常生活所需。不过项目处在南山商业中心和前海板块之间，大型商业配套借享，距离近年开业的来福士广场直线距离约2公里，自驾约10分钟；自驾20分钟内还有南山书城、海雅百货、海岸城购物中心等。

万科瑧山海家园与前海一路之隔，且不说前海的发展前景，近10年前海已经发生了翻天覆地的变化，未来更是高楼遍地起，对于万科瑧山海来说也是可以共享的商业环境。

（3）休闲环境

万科瑧山海家园周边景观资源丰富，在4公里直线距离内有多个大型公园，如荔林公园、青青世界、南山公园、小南山公园、前海石公园、深圳人才公园等。多靠海湾，目前前海建设还在进行，高层或可观海景。

推荐指数：★★★★☆

小结：万科臻山近公园近学校，学校排名在区域内靠前具有一定的教育优势，对于需求教育的购房者有一定的吸引力。周边生活配套醇熟方便，由于小区偏小，社区花园有限，日常休闲需要借助周边景观配套。商业配套也需要借助周边。

5、总结

优势：①、地处南山中心和前海之间，可受双区域利好辐射，并享受双区域商业配套；②、紧靠学校，可家门口完成九年制义务教育，且学校排名较好，有一定的口碑，教育质量尚可；③、大面积住宅为主，带装修交付，整体以改善为主，利于业主圈层；④、周边景观资源丰富、临近主交通要道，近地铁，交通便捷，多成熟居民区，有一定的居住氛围；⑤、万科品牌建造，有一定的品牌价值，未来万科自有物业管理。

劣势：①、周边为成熟小区，临近无大型商业，需要驱车前往商业中心地段；②、月亮湾大道目前车流量较大，泥头车通行问题尚未改善；社区相对较小，社区花园同样较小；③、大面积户型为主，入手门槛相对较高。

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