万科跟进大悦城盘活“宝安华强北” 大都会家园户型曝光今年卖

新安25区，曾被誉为“宝安华强北”，是宝安最早一批的核心商圈，而随着城市的发展和变迁，25区昔日繁华的景象已不复存在，衰败、没落、破旧是留给新深圳人的排名前列感观，旧城改造亟需开展。2011年，25区被纳入深圳市城市更新计划，2019年，区域内排名前列个旧改楼盘大悦城天玺壹号瞩目入市，如今片区内第二个旧改楼盘——万科大都会家园也呼之欲出，虽然该盘还未面市，但因地段、开发商等多重因素，市面上对它的关注度并不低，因此，老焦今天就给大家详细介绍一下这个项目。

1、区位交通

万科大都会家园位于宝安新安街道裕安二路与建安一路交汇处东南侧，紧挨大悦城天玺壹号，项目可通过建安一路，快速抵达创业二路，创业二路是新安最重要的主干道，也是新安联系宝中、西丽的主要干道。

轨交方面，项目目前距离地铁5号线灵芝站最近，根据地图测距，从项目出发步行至灵芝站C1出口约758米，11分钟。

灵芝站是地铁5号线与12号线的换乘站，12号线2018年已开工建设，预计2022年年底通车，可以说项目是双地铁物业，且12号线灵芝站的出入口是沿前进一路方向设置，未来从项目出发至该站点会更加近。

公交出行方面，项目1公里范围内有20个公交站台，其中距离项目较近的公交站为“宝安中医院”、“公园路西一巷”，百度测距步行时间分别约6分钟及5分钟，只要通往宝中、西乡、龙华、光明等片区。

快速路方面，项目可通过“家门口”的创业立交驶入广深公路，广深公路至北可通达宝安各区域，往南可转换到北环、深南等主干道。高速方面，距离项目最近的一条高速是京港澳高速，从项目出发自驾至宝安收费站约3公里，12分钟。

推荐指数：★★★★☆

小结：项目可实现双地铁，多公交出行，自驾方面，不仅邻近主干道，周边还有快速及高速路，不得不说，交通条件还是较为优越。当然，创业二路主、创业立交等主要承载宝安车流量的干道早晚高峰必然拥堵，这也是不可避免的问题。

2、楼盘信息

宝城25区及新安25区城市更新项目分多项目改造，其中A项目开发主体是中粮地产发展(深圳)有限公司，也即是大悦城的控股公司；而B项目的实施主体则是中国中电国际信息服务有限公司。2019年9月，经公开招标，中电信息与深圳市万科发展有限公司签订了该项目代建服务合同，同年11月中电信息通过公开挂牌招商的方式引入深圳万科发展有限公司作为一期B项目合作开发方，对城市更新合作开发项目享有实际控制权。这也就是为什么中电的项目，能被冠以万科的“名”的原由。

万科大都会家园分两期开发，一期建设的是A007-0569地块，该地块用地面积为10137.6平方米，总建筑面积为115664平方米，容积率为8.79，绿化率40.01%，项目地上较高层47层，地下3层，拟规划地上76个，地下651个停车位。

万科大都会家园一期主要涵盖住宅、商业、商务公寓等物业，其中住宅建筑面积60820平方米，商业6500平方米，商务公寓12600平方米。楼栋方面，一期共1栋3个单元，其中1栋一单元及1栋三单元均为47层超高层住宅，1栋二单元为29层的高层公寓。

项目住宅共计500户，其中套内面积小于90平的有416户，占比约83%，而据万科官方小程序显示，万科大都会家园住宅建面为120-144平，足见户型的使用率一般。根据规划显示，项目拟1栋三单元整体回迁，那么可售的房源则位于1栋一单元，约250户，当然具体的以官宣为准。

另外，根据规划显示，项目二期主要规划有1栋住宅、1栋保障房、1栋幼儿园，但目前二期的具体数据不明确，这里就暂不做详细介绍。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：万科大都会家园一期总建面约11.6万平米，但可售住宅房源数较少，或仅250套，且整体容积率偏高，根据目前的资料显示，项目为120平起纯大户型产品，本身该地段的住宅单价都不低，因此上车成本会较大。

3、价格对比

近年来，新安入市的住宅新盘屈指可数，其中2019年入市的大悦城天玺壹号，与万科大都会家园仅一路之隔，当时开盘价带装修8.9万/平，虽然当时该楼盘一度因价格过高备受争议，但也在短短数月住宅房源就已售完。

2020年新安入市了两大改善型住宅新盘，其中8月入市的招商臻府，推118-156平纯大户型产品，带装修单价8.8万/平，已于12月中旬售完；11月底入市的尖岗山壹号花园，推79-241平户型，毛坯单价8.8万/平，开盘当天售完。这两个住宅新盘接连售罄之后，新安住宅新房的供应也出现了断层，暂无房源销售。

*周边二手房报价（来源乐有家）

二手房方面，目前新安在售的次新二手房小区，包括像勤诚达22世纪、中粮天悦壹号、华联城市全景花园、中洲中央公园、玖悦雅轩等都是宝安中学学区范围内的楼盘，挂牌价较低10万+一平，成交价较高也去到了13万+一平。虽然万科大都会家园与以上这些次新房都同处于创业二路两侧，但学区不同，对比或有些许牵强。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：综上来看，项目周边二手房价格过高，且目前挂牌的次新房与项目不属于同一学区，因此与二手房的可比性不大，但是新房价格可作为一个参考，从上面可看，不论是19年入市的大悦城天玺壹号，还是2020年入市的尖岗山壹号花园、招商臻府，他们的价格都相差不大，均价在8.8-8.9万/平，万科大都会家园同样带装修交付，定价或也差不多。

4、工程进度

万科大都会家园是2020年3月6日开工的，预计竣工时间是2022年9月25日，而老焦2020年12月初走访该楼盘时，项目还处于打地基状态，工程进度相对一般，加上项目是带装修交付的，或要2024年才能交房，具体的还以开发商公布为准。

万科大都会家园目前咨询热线暂未开通，展示中心也未开放，较快预计春节后才入市。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：整体的工程进度不算快，且项目还在打地基中，又是带装修交付，预计交房时间会稍晚。

5、项目配套

（1）学校学区

根据2020年秋季宝安招生计划及招生范围显示，目前万科大都会家园所划片的小学为建安小学，文汇学校（小学部），这两所都属于新安的老牌学校，建校时间较久，其中建安小学还曾被评为省一级学校，师资力量相对丰厚。

从地图测距可知，从项目出发，步行至建安小学和文汇学校都不远，步行分别约11分钟和15分钟。

初中方面，项目目前划分在了新安中学（集团）初中部、孝德学校（初中部）学区范围内，从近年的升学率及录取情况来看，根据非官方排名，新安中学在宝安区排名中等，而孝德学校是2018年才建成并投入使用，还未参加中考，因此成绩还不明朗。

根据地图测距，项目距离孝德学校较近，步行距离约1.1公里，15分钟；距离新安中学较远，步行约1.8公里，24分钟。

（2）商超商业

万科大都会家园一路之隔有15万㎡的大悦城mall，这将是深圳的首座大悦城，规模非常大，未来项目的商业氛围与商业规格将是这一带的标杆，但目前还未建成。

周边已经建成且营业的大型商业也很多，创业二路上就有约6万㎡的中洲πmall，约4.5万㎡的勤诚达k+广场；而地铁5号线往宝中方向2个站即是36万㎡的壹方城，目前是深圳较大的购物中心，而未来12号线地铁1站（新安公园站）之隔，也可快速抵达新安的老牌商场——海雅缤纷城，可见项目商业配套的丰富性。

（3）周边环境

25区旧改还在持续开发建设中，部分楼栋未拆除，部分地块也还未公示旧改实施主体，而前进一路东侧的26区却还处于旧改谈判阶段，因此，有相对一段时间项目周边都会处于一个持续施工的状态，灰尘噪音的影响或是不少。

*25区待拆迁楼栋

居住环境上，项目紧靠的大悦城天玺壹号一期已建成并入市，未来会与该项目形成一个整体的居住社区，而周边不远还有多个先前入市的旧改小区，像勤诚达、中洲、华联等，整体的居住氛围较为浓厚。

景观资源方面，距离项目约1公里范围，创业二路一路之隔有12万平方米的灵芝公园，可以给业主提供一个休闲娱乐的地方。而项目直线距离2公里范围内，还有大大小小近12个公园，其中不乏宝安公园、新安公园等大型配套公园。

*灵芝公园（来源网络）

推荐指数：★★★★☆

小结：万科大都会家园周边居住氛围浓厚，景观资源丰富，商业配套齐全，且划片的学校距离不算很远，整体还是较为宜居，且所处区域属于新旧交替阶段，未来有一段时间会受灰尘噪音影响。

6、总结

优势：①靠近宝中、前海，地理位置相对优越，发展前景及空间较大；②近地铁灵芝站，未来是5/12号线双地铁物业，且邻近主干道、快速路、高速路，自驾出行便利性也高；③商业配套齐全，未来一路之隔有15万㎡的大悦城综合商场，地铁1-2站之隔还有中洲、勤诚达、海雅及壹方城等商业；④周边有多个次新房小区，还有多个公园配套，居住环境和氛围较好。

劣势：①楼盘容积率相对较高，户型使用率一般，且一期或是纯大户型产品，上车门槛较高；②周边处于拆迁旧改，及旧改谈判阶段，短期内可能会受灰尘噪音影响。

（本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。）