74平全明3房亮相!中海本年度第三盘即将入市总价280多万起

龙岗宝荷片区近年来较多的名企开发商进驻，目前新建社区林立，已有振业、金地、仁恒等大型居住社区，刚入市的碧桂园新盘，还有京基、碧桂园等大型旧改项目规划公示。在其中，也有中海的新盘项目-中海阳光橡树园。中海在今年已经推出了两个十分亮眼的项目，分别为中海寰宇时代花园和中海汇德，也算是今年该现象级热盘，均推出千余套房源当天即售罄。那今年将推的第三盘，能否延续此热度呢，马上来看看中海阳光橡树园是否值得打新。

1、区位交通

中海阳光橡树园即为中海积谷田项目旧改项目，位于宝横路与高科西路交汇处，与正中高尔夫球场隔沙河路，紧挨卓弘高尔夫雅苑，毗邻碧桂园水二片区更新片区。

轨道交通方面，中海阳光橡树园距离在建地铁14号线宝荷站地铁口约800米（具体以出入口实际开设点为准）。地铁14号线作为深圳第二条高速地铁，较高设计速度为120公里/小时，采用自动化无人驾驶技。中海阳光橡树园所靠近的宝荷站为从岗厦北起点站出发的第11个站点，从近期的报道来看，原计划14号线延伸到会展中心南站将改成延伸到香蜜湖。目前地铁14号线正在施工中，预计2022年开通。

通过地铁14号线可以换成多条地铁线路，隔两站到大运站可换成3号线及在建的16号线及规划中的33号线。同时大运也是龙岗未来的交通枢站点。

在地铁宝荷站还规划有地铁31号线，是连接坪山碧岭至龙岗龙城的普速地铁线，线路全长14.9千米，目前尚在规划中，从目前的站点信息来看全线仅5个站点。

高速方面，中海阳光橡树园临近片区主干道-宝荷路，经由宝荷路可通往沈海高速和东部过境高速。经宝荷路行驶约6公里到达荷坳立交可上沈海高速，通往市区或其他高速道路；距离东部过境高速出入口则在2公里左右，通往罗湖等市区方向的交通路线或坪山等地。

公交通行方面，中海阳光橡树园距公交站台约500米左右，其中宝龙加油站有超10条公交路线，主要为通往龙岗区域的路线及少有通往福田的公交路线。相对而言出行公共出行还是算便捷。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海阳光橡树园地处宝荷片区，目前该片区交通尚属于短板，未来地铁14号线开通后能有所改善。临近的宝横路上有高铁轨道路线，临街户型或有一定的噪音印象。总体来说，中海阳光橡树园的交通位置在东部来说通往市区的通勤时间较长，不过距离龙岗核心地段的大运、龙岗中心城等较为便利。

2、楼盘信息

中海阳光橡树园为积谷田城市更新单元，中海地产为知名地产公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市，房产开发遍布全国，在深圳开发项目较多的品质项目，从普通住宅到高端住区均有涉足，房产开发经验丰厚。

*中海地产深圳开发项目

*中海地产城市分布

中海阳光橡树园地块拆除用地面积为74977.1㎡，开发建设用地面积为52829.0㎡，计容积率总建面264510㎡，容积率达5.01，共分为三期开发。一期总建筑面积约为163877.87㎡，其中住宅（商品房）109034㎡，含回迁房住宅（人才房）2600 ㎡，幼儿园2400㎡，物业服务用房326㎡，商业2840㎡，居住小区级文化室1500.00㎡，社区健康服务中心1000.00㎡，公交首末站4300.00㎡等。

中海阳光橡树园共规划有7栋高层或超高层楼体，其中1栋分1、2单元，其中1单元32层、2单元33层，两栋共有378户。2栋为3层幼儿园，3栋为人才房和回迁房共30层；4栋1、2单元，均为33层；5栋1、2单元均为33层，3-5栋共有936套房源，除去回迁房和配建人才房，一期项目约1314套房源，含168套回迁房。从梯户比布局来看，均为2梯6户，在车位规划上，共有846个机动车位，529个地上自行停车位，综合来看，CWB1:0.64。

中海阳光橡树园主推户型面积约74-111㎡3-4房，共5个户型，分别为74㎡、79㎡、81㎡3房2厅1卫单位；92㎡3房2厅2卫单位；约111㎡4房2厅2卫单位。从户型分布来看，主力户型为81㎡3房单位，其次为91㎡ 、79㎡ ，111㎡相对较大的户型房源量较少，74㎡房源其次。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海阳光橡树园从品牌上来说有一定的影响力，在户型上主要以上车盘为主，相对总价较低，置业门槛没有这么高。不过相对而言容积率略高且CWB不足1:1。从产品层面而言确实十分适合预算有限的上车一族。

3、主力户型

如上所说，中海阳光橡树园主打刚需实用户型，现场的户型模型展示了74㎡3房1卫、92㎡3房2卫、111㎡4房2卫这三个户型，接下来一起来看看这三个户型的情况，目前公示的户型图均未带尺寸标注。

74㎡3房2厅1卫 分布在4栋2单元、5栋北向单位

该户型在市面可以说是稀缺，从户型图上来看，整个户型有一面均为玻璃墙，餐厅、卧室均朝南向；入户有飘窗位置可打造入户鞋柜等、餐厅的飘窗可改造成餐边柜，且在小户型上难得有独立明向餐厅；厨房预留有冰箱位，操作台为L型设计，方便厨房作业；卫浴独立空间，通风采光较好；在走廊处也有预留飘窗做收纳柜；主卧双面飘窗，一面预留收纳柜。难得可贵的是该户型有3房设计，现场无样板间体验，不过据现场置业顾问称次卧的面积在6-7㎡左右，空间紧凑实用；难得可贵的的客厅开间在3.4米左右。整体来看，户型利用上近乎优质，边角位置都能预留做收纳空间，对于小户型而言简直不要太友好。

从户型图显示看，该户型除了承重墙就是玻璃墙，据称该户型的交付时会做好收纳柜，包括橱柜、入户柜、餐边柜、过道和主卧的收纳柜，业务可以省心入住。值得提醒的是，由于主要是玻璃墙，关注的购房者可多加了解使用的博林材质，包括隔音隔温效果等。

92㎡3房2厅2卫 分布于4栋1单元、1栋南向

该户型为较为经典的3房户型，客厅开间高达3.6米，宽敞舒适，厨房方正，操作台U型布局，便于作业，空间感较足；景光阳台连接餐厅，采光通风无忧。两个卧室的有足够的空间感，均带有飘窗；主卧带飘窗，预留有衣柜位置；双卫均为明卫，从户型图上可知，户型还有功能阳台，日常可以放置清洁工具。此户型样板间开放中，有意向可此现场体验参观。不过目前样板间非实体样板间，而是搭板样板间。

111㎡4房2厅2卫 分布在1栋

该户型空间阔绰，客厅开间达3.8米。整体功能布局合理，餐厅客厅一体化，整体空间感较足，从整体上看跟92㎡单位相似，主卧的收纳位置更多，户型实用方正。该户型房源量较少，想要在项目改善型置业的购房者要多加留意了。

另外79㎡户型布局与74㎡相似，81㎡户型布局与92㎡相似，对比下来只是少了一个卫浴，接下来不做赘述，可了结相关户型图。

79㎡3房2厅1卫

81㎡3房2厅1卫

推荐指数：★★★★☆

小结：在房价高企的深圳，中海阳光橡树园的户型对刚需来说十分友好，小面积3房起步，迎合目前大多数上车刚需的需求。从户型结构来看，整体方正，功能布局合理，且全明单位，采光通风性能较好，户型使用率较为可观，且均为带装修交付，未来交付即可拎包入住。

4、项目进度

中海阳光橡树园目前楼体施工中，从现场来看，出地面尚未多高（2020年11月），目前展示处和样板间开设在项目对面的卓弘高尔夫雅苑，据现场置业顾问称，项目即将开自己的售楼处。目前已经在进行诚意登记，意向购房者现场验资30万，登记信息即可，预计在12月入市。

*项目地块

*周边环境

5、价格对比

临近宝荷-南约片区目前在售有3个项目，整体售价在3.9-4.2万/㎡，均为带装修。京基御景半山和宝昌利御景御峰公馆为去年入市项目，目前仍在售，碧桂园观麓花园为今年9月现房开盘，目前仅剩少量大户型在售。综上，片区新房价格在4万左右，不过位置而言，均无中海阳光橡树园有优势。

*周边新盘分布

来看看片区的目前二手房的挂牌价。临近有多个次新房，楼龄都多在10年以内，从房价区间来看总体在4.4-5.3万/㎡之间，紧靠中海阳光橡树园的仁恒峦山美地、卓弘高尔夫雅苑均在5万+。

不过据现场置业顾问透露，中海阳光橡树园的备案价预计在4万出头，整体在4.3万/㎡ 左右，从相关的广告宣传来看，总价在在280多万起。

推荐指数：★★★☆☆

小结：从目前周边的价格来看，新房二手房有少量倒挂，新房的价格在地段环境上也没有太大的差异，加上户型小相对总价低，刚需上车相对压力较小。截止到发稿，尚未取得备案价，具体还是已备案价为准。

6、项目配套

（1）学区学校

中海阳光橡树园属于龙岗宝龙街道，据相关的学区查询网站显示，目前项目的小学学区位于南约小学，初中为龙城高级中学（教育集团）宝龙外国语学校（初中部）。

南约小学创办于1930年，校占地面积25000平方米，建筑面积10237平方米，现有21个教学班。从2019-2020年积分入学来拿，分值比较并不高，从相关的教学排名来看，南约小学在龙岗属于中上的教学等级。

龙城高级中学（教育集团）宝龙外国语学校，创办于2018年9月，为区直属公办九年一贯制学校。占地面积4.3万平方米，建筑面积8.6万平方米，办学规模72个班，可提供优质学位3360个。学校现有教学班28个班，专任教师102人。由于新创办学校，升学情况暂不明朗，不过教学环境受到家长的一致认可，也是片区较为知名的九年一贯制学校。

据悉，中海临近的京基旧改项目将会小学教育配套，不过从目前已经动工的京基御景荟都来看，在规划配套没有发现教育配套，或许在京基炳坑城市更新项目中。目前中海阳光橡树园所在学区名额不太紧张，入取积分相对较低，不过项目要2023年年中才交房，具体的学区划分以当年教育公示为准。

幼儿园阶段的教育在本小区则实现，小区配建3层幼儿园教学楼，具体引进教育机构尚未明确。

（2）商业配套

中海阳光橡树园仅建有2840㎡底层商业，未来的商业配套可借享周边，目前振业峦山谷有沃尔玛，一路之隔的京基御景荟都（工程名：深圳市南约百纳商业用地项目），规划有商业73348㎡，办公233797㎡，酒店11000，另包括地下不计容商业33200㎡。建成后将成为本片区的商业地标。

中海阳光橡树园的交房时间来看，或许差不多正好能享受到该商业配套，或需再等2-3年则可享受京基完善的商业配套。短期内则可享受临近小区的底层商业，也可以满足日常生活所需。大型商超可前往大运星河COCOPARK等商业体。

（3）周边环境

以道路为分界点，临近地块均已旧改立项，中海、京基、碧桂园为主要的施工主体，未来2-5年甚至更长的时间或许都在施工状态。未来整体环境将得到极大的改善。

中海阳光橡树园自身社区打造了约2万㎡的全龄乐园，给业主提供多年龄层次的休闲场所。

（4）产业规划

提到宝龙，宝龙科技城必须有姓名，宝龙科技园是深圳市高新技术产业带“9+2”片区中的重要组成部分，纳入“广深港澳科技创新走廊”、列入全市国家高新区首批扩容范围，未来发展方向为新材料产业、新能源产业、智能制造、生物医药和新一代信息技术为主导的产业发展格局。据了解，截至2020年10月，宝龙街道拥有百亿级企业2家，十亿级企业5家，亿元级企业70多家，产值亿元以上企业数量占规模以上工业企业的21.7%。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海阳光橡树园目前周边有建好的成熟社区，也有尚在规划的城市更新项目，整体环境的提升需要较长时日，不过周边规划明朗，加上自身品牌，周边配套加持，居住潜力尚可。临近交通、商业、产业都有不错规划。

7、总结

优势：1、名企开发商，具有一定的品牌价值和品质物业管理；2、小户型住宅产品，置业门槛相对较低，对刚需十分友好；3、临近地铁14号线，未来通达市区时间较短；4、临近规划、旧改明朗，可提前布局片区资产。

劣势：1、相对位置较偏远，可根据通勤路程多加考虑；2、部分楼栋临近高铁轨道，或有一定的噪音影响；4、临近多旧改，整体环境提升尚需较长时日。

（本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。）