2021年前海首班车?9.9万/㎡超抵限价盘天健悦桂府来了!

前海，还有什么好说的吗。在深圳人心里前海意味着“高端、前沿、昂贵”，作为深圳对外发展的门面，前海新房市场自然而然备受关注，2019年12月11日，深圳再次挂牌出让6宗地块，前海有4宗，龙华有2宗，土地用途包含住宅、商业、医疗、文体、工业等，其中，最受关注的便是前海宅地。

狭义上的前海开发区，位于南山区的西部沿海，桂湾一路以南，月亮湾大道以西。当初刚提出“前海开发区”规划概念时，前海是还是一片空地。曾经前海开发区还没有实现地铁贯通，仅有地铁1号线和11号线从北部穿过，设有前海湾和鲤鱼门这两个站点，因交通不便，很少人会踏足前海开发区。如今深圳首条贯穿前海蛇口自贸片区的地铁，贯穿前海南北，填补前海地铁交通的少有，途经桂湾、前湾、妈湾三个重要片区。5号线二期工程把2号和4号串联形成闭环，穿过前海、蛇口、后海、华侨城、香蜜湖、国贸等各个深圳豪宅区，这也让前海的楼盘与各个片区的豪宅产生联动。

而前海的住宅更是从拍地开始就被购房者“虎视眈眈”，2021年开始，龙光与天健在前海的两大豪宅就已经有了动静。2019年拍地最后，天健地产以38.9亿总价击败龙光地产，成功竞得前海首宗商业用地。该宗地便是T204-0142，位于前海桂湾片区三开发单元04街坊，土地用途为二类居住用地，也就是前几日空降深圳楼市头条的——天健悦桂府。

1、区位交通

天健悦桂府位于南山区前海桂湾片区三开发单元04街坊，老焦从福田出发，途径北环大道至十一号路，驾车约30分钟即到达目的地，天健悦桂府与前海公租房项目龙海家园仅一路之隔，位置显眼。众所周知，桂湾片区规划有前海综合交通枢纽，是目前亚洲较大的交通枢纽，占地约20万平米，建筑面积约215.9万平方米，总投资约288亿。前海综合交通枢纽定位为对外交通中心、通勤中心，是穗莞深城际线、港深西部快线、深圳地铁（1、5、11号线）、常规公交线路、出租车及社会车辆等多种交通接驳方式于一体的综合性交通枢纽，并且天健悦桂府东临宝安大道，西临听海大道，前往广深沿江高速通达福田或宝安区都非常方便，整体而言，天健悦桂府的陆路交通条件非常便利。

从轨道交通看，距离天健悦桂府最近的地铁站为前海湾地铁站，约860米，步行近12分钟，除此之外，还有1号线的鲤鱼门站及新安站也在1公里范围左右。虽然轨道交通并没有很方便，但是天健悦桂府住户日后出行方式还是以驾车为主，所以轨道交通距离在可接受范围内即可。

推荐指数：★★★☆☆

小结：天健悦桂府位于前海与宝安片区交汇处，在前海综合交通枢纽范围内，通勤方式上有穗莞深城际线、港深西部快线、深圳地铁（1、5、11号线）、常规公交线路、出租车及社会车辆等多种交通接驳方式，非常便利。虽然距离地铁站步行距离不是特别近，但也在可接受范围内，综合来说，天健悦桂府的交通条件较好，驾车出行或轨道交通选择较多。

2、楼盘信息

天健悦桂府即天健T204-0142宗地，土地用途为二类居住用地，本宗地建设普通商品房，占地9412.25㎡，建设面积67200㎡。该地块为限价地，普通商品住房入市较高均价为9.9万/㎡（毛坯价，不含装修），前海9.9万/㎡限价住宅，这也是天健悦桂府最吸引人的地方。据了解，天健悦桂府出让合同要求地块内住宅（含物业管理用房等）面积6万㎡（含人才住房面积）、商业4000㎡、公共配套设施3200㎡（9班幼儿园）。

据了解，天健悦桂府住宅主推2栋约150米住宅，2梯3户的梯户比，其中面积为约120㎡三房两卫，中间户型南北通透，独立主卧套房，南向宽景阳台，边户动静分区明确，独立主卧套房，南向宽景阳台；162㎡四房三卫，双套间设计，南向宽景阳台。整体来看天健悦桂府住宅主要针对改善型购房者，并且项目配建有9班幼儿园，并规划沿街商业。天健悦桂府仅有2栋，又是天健集团做背书，不难想象面市之后市场的关注度会有多高，据销售称，天健悦桂府预计在1月份开放展示中心，上半年或对外销售，具体信息待定。

推荐指数：★★★★☆

小结：天健悦桂府为前海限价住宅，这几个字就足以有竞争力。虽然仅有2栋，体量并不是很大，但是120-162㎡3-4房的设计加上2梯3户的配比，居住舒适感强，对于想在前海上车的刚需或者改善型购房者都是福音，“抢到就是赚到”相信届时又是一场楼市的“腥风血雨”。

3、价格对比

天健悦桂府周边并无新房，不过因为天健悦桂府是限价地块，虽然仅为毛坯价格，但是前海限价9.9万/㎡住宅真算是“良心价”了。并且据网友爆料，项目销售的口径是，项目预计带装修均价10.3万！换句话说，项目的装修费为4000元/㎡！如果真是这个价格，虽然可能没有华润城4期“万人抢”场面，但是也特别是深圳楼市“大爆款”。

相比于新房，前海片区目前二手房较少，距离天健悦桂府较近的二手房，恐怕就要看星海名城了。该小区分为多期，其中价格比较高的已经达到了10.2万，甚至11万的水准，天健悦桂府与之相比，依然存在一定的“倒挂”空间！

推荐指数：★★★★☆

小结：整体而言，天健悦桂府已经是前海目前的“较低价”楼盘，与周边房价还存在倒挂，除此之外，项目本身区位条件也好，各种设施也罢都属于上乘，这种打新盘，特别稀罕，“抢到就是赚到”！

4、施工进度

从目前的建设进度来看，天健悦桂府大概出地面3层左右，老焦询问现场工作人员，据称项目已经在筹备面市阶段，预计在1月将会开放展示中心，上半年或对外销售。周边多个地块项目同时施工，显得十分空旷，天健悦桂府附近除一路之隔的龙海家园外，还在前期建设状态。

推荐指数：★★★☆☆

小结：天健悦桂府从2019年拍地到2021年初面市，工程进度较快，目前已出地面3层，预计在1月将会开放展示中心，上半年或对外销售，具体时间等待官宣。

5、项目配套

（1）划片学校

天健悦桂府目前并未有具体的划分学区，不过根据一路之隔的龙海家园学区范围来看，天健悦桂府小学及初中学区大概率在深圳市前海港湾学校招生范围内，具体学区等待官宣。深圳市前海港湾学校创办于2015年9月，是桂湾片区排名前列所公办学校，现有学生约1300人，31个班，距离项目约330米，步行约6分钟。

除此之外，天健悦桂府1公里范围内还有深圳市宝安实验学校及北大附中（南山分校），但是整体而言，天健悦桂府周边的公立教育资源还是比较匮乏，相信在未来这一部分会得到改善。

（2）配套商业

天健悦桂府周边还是以地块居多，商业发展的并不成熟。目前商业多依靠于龙海家园的自带商业，据了解未来，华润前海中心项目规划有华润打造的4.0版万象城——万象前海高端商业，体量约8万㎡，届时会提升天健悦桂府的高端消费问题。

就目前来说，距离天健悦桂府1公里范围内仅有龙海商业广场、振业星海商业广场等中小型商业。若驾车出行稍远一点可享受宝安壹方城等中大型综合性商业配置，当然就目前生活来说，日常消费还是有些许不便。

（3）周边环境

天健悦桂府位于的桂湾片区目前规划有双界公园、滨海公园（桂湾段）及桂湾公园3所大型公园呈包围式组成。未来天健悦桂府的绿化条件优秀，日常休闲锻炼场所选择丰富。目前来看，天健悦桂府3公里范围内公园众多，距前海花卉公园1.4公里，另有中山公园、前海海边公园，滨海文化公园等。东侧还有荷兰花卉小镇、南头古城，休闲资源丰富。

推荐指数：★★★★☆

小结：天健悦桂府在深圳市前海港湾学校招生范围内，不过项目附近教育资源目前还是比较匮乏；桂湾片区还在前期开发中，所以项目目前周边商业资源较少，主要依靠龙海家园的自带商业，未来将有万象前海高端商业，届时项目周边的商业氛围将得到改善。值得一提的是，不论是现在还是在将来规划，天健悦桂府附近的绿化条件和人文公园资源都非常充足，可以给购房者提供多个休闲锻炼优质场所。

6、总结

天健悦桂府陆路交通较为便利，通往宝安或者福田车程不远，目前最近的地铁站约860米，步行近12分钟，除此之外，还有1号线的鲤鱼门站及新安站也在1公里范围左右，轨道交通便利度稍有欠缺，日后出行还是以驾车为主。天健悦桂府大概率在深圳市前海港湾学校招生范围内，周边教育资源目前选择较少，商业配套也还在初步建设阶段，不过绿化条件及休闲公园较多，生活宜居感强。

虽然天健悦桂府配套目前并不完善，但仅凭借9.9万/㎡限价住宅这一点就足够具有竞争力了！如果真如网传价格，那天健悦桂府特别是非常值得入手的，毕竟楼盘优势及区域潜力就在那里，恐怕少有缺点就只是很难买到了。

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