1/2红山价格买龙华 4号线准地铁盘合正观澜汇或年底入市

新房圈 2020-06-19 10赞
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旧改+地铁,龙华“小透明”要起飞?

近几年红山上塘的房价犹如坐上火箭,突飞猛涨,“深高北”学区房更是死咬10万+不松口,价格堪比豪宅,南部的规划和配套已渐渐齐全,房价也处高位,而北部的观澜——龙华“小透明”片区,也在暗暗发力,地铁+旧改加持,或能助力片区崛起,目前观澜的房价只要红山的一半,想上车龙华的刚需客不妨去4号线沿线淘一淘,而今天老焦就给大家介绍一个4号线准地铁盘——合正观澜汇

1、区位交通

合正观澜汇位于龙华福城观澜大道与观澜人民路交汇处西南侧,项目二期距离建设中的4号线延长线茜坑站,直线距离不到500米,步行时间约7分钟。据悉,该延长线预计2020年底通车,届时将填补区域内的地铁交通空白。

远期规划中,地铁22号线已被纳入五期工程,地铁22号线连接福田保税区与龙华观澜片区,预计设置22站点,其中与项目3站之隔的松元厦站将设置换乘站点。

同时纳入五期工程的还有地铁18号线,18号线为东西向市域快线,根据新规划线路起于宝安区,终止于盐田区,规划15个站点,未来在项目一站之隔的长湖站可实现换乘。

合正观澜汇1公里范围内有20个公交站台,其中线路较多的“观澜交警中队”公交站就在项目二期门口,乘坐公交可通达南山、福田、罗湖、光明、平湖等区域。

除了地铁交通的利好之外,一直困扰观澜人民的干道交通也在改造。交通拥堵日渐严重的观澜大道是目前重点改造工程,分10个部分改造,预计改造后将提升道路交通服务功能,方便大家的出行。

另外,项目周边还有沈海高速和梅观高速,从项目出发,距离沈海高速清湖立交入口驾车约7分钟;而梅观高速观澜大道入口与项目也仅12分钟车程距离。

推荐指数:★★★☆☆

小结:观澜一直被人诟病的是交通和环境,交通方面,目前地铁4号线北延开通在即,观澜大道改造也在如火如荼进行中,短期内或有很大的提升。远期的话,有地铁18/22号线,但现在仍处于5期规划中,还未开工,近5年内还享受不到这两条轨道的便利。

2、楼盘信息

合正观澜汇是涵盖住宅、公寓、商业、办公、学校等多种业态于一体的百万超mall综合体。分多期开发,一期于2016年1月16日大中华开盘,一期规划6栋791套住宅,均价3.6万/平,开盘一星期内,所有房源已售完。时隔4年半,二期才姗姗来迟,二期2020年6月6日起在龙华观澜福城天虹(一期商业)进行巡展,据销售称预计9月份开展示中心,年底入市。项目还规划有三期,三期目前还未动工,推售时间待定,据悉三期规划有学校、商业、住宅、公寓及办公等多种物业。

合正观澜汇即将入市的二期产品分居住+商业两个地块开发,其中靠近一期的地块规划为住宅,而靠近观澜人民路的地块则规划为商业+办公+公寓等产品。二期占地面积约2.6万㎡,建面约15.8万㎡,容积率4.35,绿化率25%。

二期住宅由6栋高层围合而成,内部规划有泳池、文化活动室及社区商业等配套,房源数共1015户,停车位930个,车位比约1:0.9。二期共两种户型,分别为96平3房、126平4房,楼层高度29-32层,预计带装修交付。

目前合正观澜汇仅开放了临时展厅,临时展厅预计售楼处开放后才会关闭,临时展厅可看沙盘、区域图,项目户型图还未上架。

推荐指数:★★★★☆

小结:合正观澜汇整体建面超百万平,是目前片区内最大的旧改综合体,内部商业、住宅、办公、学校等配套一应俱全,能满足业主基本需求。即将推售的二期户型建面相对较大,且带装修交付,总价成本或相对不低。

3、价格对比

目前观澜在售的住宅项目还有5盘,但基本都是清盘状态,可选择的楼层和户型相对较少,且多数还是毛坯交付,因此整体的价格相对较低,仅4字头。而与项目紧紧挨着的龙光玖誉府,去年12月22日开盘,带装修均价5.13万/平,今年5月份也全部售完了,同地段,同配套,同时也带装修交付,龙光的价格或更具参考性。

再看看观澜的二手房,目前该片区的放盘量为705套,除了观湖片区(右下角绿框)那些6-7万一平的小高层豪宅,及招商锦绣观园5.9万一平的商铺不具备参考性之外,实际片区内,沿4号线北延线两侧楼盘挂牌价基本在4-5.8万/平之间,更是以5.5万内的价格居多,跟中介吹嘘普遍六七万的二手房价格有一定出入。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:从观澜片区的一二手房价格走势,以及目前新房限价的情况来看,老焦猜测合正观澜汇单价大概率会在5万+一平,与销售预计的6万+或有一定差距,当然具体的价格要以备案情况为准。

4、施工进度

目前二期两个地块均已动工,其中住宅地块已经开始打地基,靠近观澜大道的角落,地基已肉眼可见,但其余部分还在继续挖土,销售称9月份或开展示中心,照这个进度大家觉得能行吗?

商业地块也已全部拆除完毕,正在平整完土地,现场有部分小土坡还未推平,后续也将加紧施工。

推荐指数:★★★☆☆

小结:合正观澜汇还处于前期施工阶段,如果能赶在年底入市的话,那后续进度会加快,但项目带装修,预计交房时间会相对较晚。

5、项目配套

(1)商业

合正观澜汇二期商业地块带有商业配套,一期还有建面7.1万㎡的福城天虹购物中心,现已开业,是片区内较大型的综合购物场所。一期二期仅一路之隔,购物也是非常方便。

另外片区内还有观澜天虹商场、美佳华商业广场等。从项目出发,驾车至美佳华商业广场约1公里,至观澜天虹约2.3公里。

(2)学校

合正观澜汇目前属于观澜二小、观澜二中以及龙华第三外国语学校的学区范围内。龙华第三外国语学校是九年一贯制学校,施工建设中,预计2021年正式投入使用,规划提供45班,2100学位,但该校2019年已提前招生,目前是借址龙华区委党校原址。

据非官方数据统计,按四大八大十大的录取率来看,观澜二中的整体教育水平还是不错的,在全市及龙华都是排名靠前。而龙华第三外国语学校由于是去年才开始招生,还没有升学率,暂时还不知道具体的教学水平。

幼儿园方面,小区一期后面有澜汇居幼儿园,1公里范围内还有9所幼儿园,上学还是比较方便。

(3)市政

合正观澜汇位于龙华区政府对面,周边1公里范围学校、公园、体育中心、美术馆等配套相对齐全。

(4)旧改

观澜作为老城区,周边村落、厂房、工业区较多,整体的环境没有新规划的龙华南部好,因此房价上的差距也比较大。但我们都知道,4号线沿线可开发土地用地已越来越少,而观澜龙华城市更新的重点区域。

据不完全统计,观澜片区(包括观澜、观湖及福城)有约108个村旧改,超200个旧改项目,云集万科、佳兆业、鸿荣源、卓越、金光华、招商等一线品牌发展商。从旧改项目分布来看,多是集中在观澜大道,即地铁4号线两侧,改造完成后对合正的居住环境和片区配套升级将会有颇大的影响,但旧改的周期比较长,整体进度会比较慢。

推荐指数:★★★☆☆

小结:商业、学校等配套在片区相对而言都是较为突出,周边附带了部分市政配套,虽然规格较小,但能基本满足需求。周边旧改项目众多,未来发展可期,但短期内环境相对较差。

6、总结

优势:合正观澜汇是目前观澜建成的最大旧改项目,因此配套方面主要还是依赖自身,商业除了一期的福城天虹之外,二期三期还规划有商业产品,完全能满足业主需求。另外,项目内部配建有澜汇居幼儿园,三期地块还规划有学校,同时目前划分的中小学师资力量也较佳。交通方面,4号线北延茜坑站与项目不到500米距离,又紧邻观澜大道主干道,周边还有沈海、梅观两条高速,出行相对便利。二期住宅与商业是分两个地块开发,居住的环境较纯粹,且带装修交付,统一交楼,省去装修的烦恼。

劣势:观澜作为老区,虽遍布旧改项目,但旧村改造推进会较慢,且施工周期会较长,因此短期内环境改善的力度有限,后期施工或也有灰尘噪音影响。二期停车位相对不足,车位比约1:0.9,一期车位充足,未来两期共享车位的话,可解决这个问题。

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