傍百万平大盘配套不愁?西乡77平3房起住宅新盘预备入市中

我们熟知的西乡片区，包括现在的西乡街道、航城街道，是宝安发展相对纯熟的区域，因此房价走势也较猛，虽不及遍地10万+的宝中，但也是很多刚需够不起的区域，且近年来西乡新房住宅多以大户型为主，像今年先后入市的领航城、京基智农山海御园，总价分分钟破千万，因此也劝退了大批刚需客。但据老焦走访得知，西乡近期将会推售一个小户型楼盘——盛合天宸家园，该项目最小77平做3房，看到这里大家是不是很激动呢，那么下面就随老焦一起去看看吧。

1、区位交通

盛合天宸家园位于宝安区航城街道，航空路与黄田路交汇处东北侧，紧靠百万平体量的领航城社区。项目轨道交通方面，目前距离最近的地铁站是1号线固戍站，根据地图测距，步行至该站点约1.4公里，耗时约19分钟。

另外，在项目东侧有建设中的地铁12号线，据悉，12号线将于2022年5、6月份完成整体实体工程，2022年年底通车。该线路距离项目最近的站点是西乡桃源站，根据地图测距，步行距离约1.8公里，耗时约24分钟。

公交出行方面，项目直线距离1公里范围内有多个公交站台，其中距离较近的是“索佳路口”公交站，步行至该站台仅数十米，但公交路线较少，仅2条路线。

自驾出行方面，项目紧靠航空路，航空路可转宝安大道、广深公路，从而通往宝安各片区及南山；而高速出行则有京港澳高速，从项目出发至京港澳高速鹤洲收费站约4公里，自驾约10分钟。

航空出行方面，项目处于宝安国际机场南侧，可通过地铁1号线一站距离到后瑞站，再转接驳巴士至T3航站楼；或自驾5.8公里抵达机场，搭乘国内外航线非常方便。宝安机场于机场、机场码头和穗深城际于一体，是深圳西部名副其实的交通枢纽中心。

推荐指数：★★★☆☆

小结：盛合天宸家园地铁距离均在1公里以外，公交距离虽近，但是路线较少，因此公交或地铁出行的选择性或便利性都不高；但项目距离宝安国际机场较近，周边又有广深公路、宝安大道，以及京港澳高速，自驾或航空出行还是比较便捷。

2、楼盘信息

盛合天宸家园，由深圳市永铭投资有限公司、深圳市草围股份合作公司联合开发，项目用地面积约1.36万㎡，总建面约7.46万㎡，容积率3.5，绿化率为40%。

根据规划，项目共4栋（1/2/3/4栋）29层高的住宅塔楼，住宅建筑面积约4.2万㎡，商业建面约200㎡，公配面积1750㎡，物业用房100㎡。住宅房源共计426套，另外规划停车位450个，全部位于地下。

盛合天宸家园8月8日已开放展示中心，现场可看沙盘、户型图，但样板间未开放。据销售称，目前楼盘处于取证阶段，现场合作的多家银行也已进驻，较快8月下旬或9月上旬入市。

项目住宅为带装修交付，老焦虽在现场未看到样板间，但从实地走访了解到，项目停车场、楼栋外墙装修都还算高档，这也是楼盘的一个卖点之一。

住宅房源涵盖三房四房，具体面积段有约77-83㎡3房2厅1卫，约86-91㎡2房2厅2卫，约108㎡4房2厅2卫，约137㎡4房2厅3卫。下面老焦就挑几个重点户型给大家分析一下吧。

约77㎡3房2厅1卫户型

77㎡的B户型是整个项目面积段最小的户型，位于1栋02/03号房，房源量约50多套，且作为市面上为数不多的小面积3房，势必较为抢手，打新的难度较大；77㎡户型朝正南向，客厅出阳台，但阳台进深较小，受面积段制约，项目除主卧外，其余房间开间都不足3米；户型虽说是3房设计，但图纸上书房和主卧共用一个门，据销售称，未来交付使用时，主卧会单独开个门，方便进出，当然具体以交付为准。

约86㎡3房2厅2卫户型

86㎡的C户型是整个项目房源量最多的户型，主要分布在1栋04、4栋02/03号房，大约有80多套房源，且是项目带双卫生间中最小面积段的户型，因此也会比较受市场喜欢；86㎡户型朝也是朝南向，客厅、厨房均带阳台，卧室带飘窗，整体的采光性能较佳；86㎡户型整体较为方正，动静区分明显，且公卫还做了干湿分离设计，户型设计较合理。

约108㎡4房2厅2卫户型

108㎡有两种户型，分别是H户型（房源位于2栋02/3栋02号房）和I户型（房源位于2栋03/3栋03号房），但因I户型的格局跟137㎡的户型格局相似，所以这里就不多做点评；108㎡的H户型为西南朝向，是双龙抱珠户型，卧室均带飘窗，主卧还带有小阳台，整体采光效果较佳；项目入户玄关过长，有点浪费空间，而餐厅的位置较窄，后续厨房或还得做个调整。

约137㎡4房2厅3卫户型

137㎡的G户型是整个项目面积段较大的户型，也是少有一个带三个卫生间的户型，房源位于2栋01/3栋01号房；137㎡户型是南北通透户型，客、餐厅均带景观阳台，景观面宽，通风性也较佳；双主卧套房的设计，主卧开间分别有4.2米和3.4米，且均带宽面积的飘窗，主卧的整体舒适性较高。

推荐指数：★★★★☆

小结：盛合天宸家园虽然体量小，自身配套也少，但是楼盘可选择的面积段较广，且基本是90㎡的小户型居多，户型格局也相对合理，加上带装修交付，装修品质相对来说也不错，单从产品本身看，还是较为适合刚需上车的。

3、价格对比

盛合天宸家园周边新房供应，近年来主要靠京基智农山海御园、领航城，而这两个楼盘在今年也都推售过住宅产品，其中京基智农山海御园7月中旬推出的带装修住宅均价在6.95万/㎡；而领航城3月份推出的带装修住宅均价在6.36万/㎡，所以老焦预测，盛合天宸家园均价或也在这区间，但现场置业顾问却很自信得告知老焦，他们的目标是冲“7”，当然了，理想谁没有呢，具体的还是以备案为准吧。

二手房方面，项目周边的次新房小区，像康达尔山海上园、领航城、润科华府等二手房指导价在6万出头，不超过6.5万/㎡，而区域内新入市的新房价格要比二手房指导价稍高几千一平，也在合理范围内。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：单价6万+，逼近7万一平，不得不说西乡、航城近年来的房价也是越来越往南部看齐，但项目以小户型为主，按较低三成首付来算，200万以内首付的房源应该还是不少，较为适合刚需打新。

4、工程进度

盛合天宸家园开工时间为2020年2月18日，预计竣工时间为2021年10月9日，目前楼栋还在施工中，从现场看主体已建至20层左右，总层高为29层，距离封顶也不远了。

据现场销售称，项目住宅为带装修交付，预计交房时间为2024年1月31日，交房时间相对较晚，且通常交房小半年才能办房产证，这对于投资客而言，持有成本又增加了。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：盛合天宸家园整体的工程进度一般，若在近期入市，那么可能要自持2年半左右才能交房，交付时间不算早。

5、项目配套

（1）配套商业

根据规划，盛合天宸家园自带200㎡商业，如此小体量，肯定不能满足业主的需求，所以后续只能依靠周边。

项目一路之隔的领航城总建面约130万㎡，且自带有约12万㎡商业，如今领航城商业也已开业，未来业主可直接享受邻居家的配套商业。

*图片来源：网络

而区域内较大型的综合购物商场，像坪洲地铁口的大仟里，宝安中心地铁口的壹方城，则需要乘坐地铁或自驾出行前往，相对没有那么便利。

*图片来源：网络

（2）周边环境

盛合天宸家园南面紧靠领航城大社区，北面是空地，东西两侧则有部分配套宿舍及工业园，项目整体处于新旧交替中，但周边的工业园区还未有旧改动静，因此居住环境短期内难有较大改善。

公园配套方面，项目直线距离2公里左右，有宝安较为大型的平峦山公园、铁仔山公园，为业主休闲娱乐提供了一个场所。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：盛合天宸家园由于自身体量小，可发挥的空间也少，所以商业、xuexiao等配套只能依赖周边的领航城社区；而居住环境上，项目周边存在了较多的工业园区，且短期内难有改善，环境较为一般。

6、总结

优势：①项目地处宝安空港新城片区，整体的区域位置和发展势头较好；②项目邻近宝安大道、广深公路、京港澳高速等多条道路，以及毗邻宝安国际机场，自驾和航空出行都较为便利；③项目住宅涵盖77-137平，可选择的面积段较广，且格局是3-4房，能满足刚需家庭一步到位的置业需求。

劣势：①项目周边公交路线较少，且片区内虽有1/12号地铁线，但距离项目最近的站点也在1公里以外，公交出行选择性少，轨交出行不便利；②项目体量较小，仅带200㎡商业，所以各项配套，包括商业、xuexiao只能依靠周边，且还有xuewei不足的风险；③项目周边除领航城之外，其余均为工业园或配套宿舍，整体的环境较为一般，且因紧靠机场，也会有飞机噪音的影响。