傍百万平大盘配套不愁?西乡77平3房起住宅新盘预备入市中

新房圈 2021-08-27 12赞
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兽兽:我们的level很高的,分不够可能不行。

我们熟知的西乡片区,包括现在的西乡街道、航城街道,是宝安发展相对纯熟的区域,因此房价走势也较猛,虽不及遍地10万+的宝中,但也是很多刚需够不起的区域,且近年来西乡新房住宅多以大户型为主,像今年先后入市的领航城、京基智农山海御园,总价分分钟破千万,因此也劝退了大批刚需客。但据老焦走访得知,西乡近期将会推售一个小户型楼盘——盛合天宸家园,该项目最小77平做3房,看到这里大家是不是很激动呢,那么下面就随老焦一起去看看吧。

1、区位交通

盛合天宸家园位于宝安区航城街道,航空路与黄田路交汇处东北侧,紧靠百万平体量的领航城社区。项目轨道交通方面,目前距离最近的地铁站是1号线固戍站,根据地图测距,步行至该站点约1.4公里,耗时约19分钟。

另外,在项目东侧有建设中的地铁12号线,据悉,12号线将于2022年5、6月份完成整体实体工程,2022年年底通车。该线路距离项目最近的站点是西乡桃源站,根据地图测距,步行距离约1.8公里,耗时约24分钟。

公交出行方面,项目直线距离1公里范围内有多个公交站台,其中距离较近的是“索佳路口”公交站,步行至该站台仅数十米,但公交路线较少,仅2条路线。

自驾出行方面,项目紧靠航空路,航空路可转宝安大道、广深公路,从而通往宝安各片区及南山;而高速出行则有京港澳高速,从项目出发至京港澳高速鹤洲收费站约4公里,自驾约10分钟。

航空出行方面,项目处于宝安国际机场南侧,可通过地铁1号线一站距离到后瑞站,再转接驳巴士至T3航站楼;或自驾5.8公里抵达机场,搭乘国内外航线非常方便。宝安机场于机场、机场码头和穗深城际于一体,是深圳西部名副其实的交通枢纽中心。

推荐指数:★★★☆☆

小结:盛合天宸家园地铁距离均在1公里以外,公交距离虽近,但是路线较少,因此公交或地铁出行的选择性或便利性都不高;但项目距离宝安国际机场较近,周边又有广深公路、宝安大道,以及京港澳高速,自驾或航空出行还是比较便捷。

2、楼盘信息

盛合天宸家园,由深圳市永铭投资有限公司、深圳市草围股份合作公司联合开发,项目用地面积约1.36万㎡,总建面约7.46万㎡,容积率3.5,绿化率为40%。

根据规划,项目共4栋(1/2/3/4栋)29层高的住宅塔楼,住宅建筑面积约4.2万㎡,商业建面约200㎡,公配面积1750㎡,物业用房100㎡。住宅房源共计426套,另外规划停车位450个,全部位于地下。

盛合天宸家园8月8日已开放展示中心,现场可看沙盘、户型图,但样板间未开放。据销售称,目前楼盘处于取证阶段,现场合作的多家银行也已进驻,最快8月下旬或9月上旬入市。

项目住宅为带装修交付,老焦虽在现场未看到样板间,但从实地走访了解到,项目停车场、楼栋外墙装修都还算高档,这也是楼盘的一个卖点之一。

住宅房源涵盖三房四房,具体面积段有约77-83㎡3房2厅1卫,约86-91㎡2房2厅2卫,约108㎡4房2厅2卫,约137㎡4房2厅3卫。下面老焦就挑几个重点户型给大家分析一下吧。

约77㎡3房2厅1卫户型

77㎡的B户型是整个项目面积段最小的户型,位于1栋02/03号房,房源量约50多套,且作为市面上为数不多的小面积3房,势必较为抢手,打新的难度较大;77㎡户型朝正南向,客厅出阳台,但阳台进深较小,受面积段制约,项目除主卧外,其余房间开间都不足3米;户型虽说是3房设计,但图纸上书房和主卧共用一个门,据销售称,未来交付使用时,主卧会单独开个门,方便进出,当然具体以交付为准。

约86㎡3房2厅2卫户型

86㎡的C户型是整个项目房源量最多的户型,主要分布在1栋04、4栋02/03号房,大约有80多套房源,且是项目带双卫生间中最小面积段的户型,因此也会比较受市场喜欢;86㎡户型朝也是朝南向,客厅、厨房均带阳台,卧室带飘窗,整体的采光性能较佳;86㎡户型整体较为方正,动静区分明显,且公卫还做了干湿分离设计,户型设计较合理。

约108㎡4房2厅2卫户型

108㎡有两种户型,分别是H户型(房源位于2栋02/3栋02号房)和I户型(房源位于2栋03/3栋03号房),但因I户型的格局跟137㎡的户型格局相似,所以这里就不多做点评;108㎡的H户型为西南朝向,是双龙抱珠户型,卧室均带飘窗,主卧还带有小阳台,整体采光效果较佳;项目入户玄关过长,有点浪费空间,而餐厅的位置较窄,后续厨房或还得做个调整。

约137㎡4房2厅3卫户型

137㎡的G户型是整个项目面积段最大的户型,也是唯一一个带三个卫生间的户型,房源位于2栋01/3栋01号房;137㎡户型是南北通透户型,客、餐厅均带景观阳台,景观面宽,通风性也较佳;双主卧套房的设计,主卧开间分别有4.2米和3.4米,且均带宽面积的飘窗,主卧的整体舒适性较高。

推荐指数:★★★★☆

小结:盛合天宸家园虽然体量小,自身配套也少,但是楼盘可选择的面积段较广,且基本是90㎡的小户型居多,户型格局也相对合理,加上带装修交付,装修品质相对来说也不错,单从产品本身看,还是较为适合刚需上车的。

3、价格对比

盛合天宸家园周边新房供应,近年来主要靠京基智农山海御园、领航城,而这两个楼盘在今年也都推售过住宅产品,其中京基智农山海御园7月中旬推出的带装修住宅均价在6.95万/㎡;而领航城3月份推出的带装修住宅均价在6.36万/㎡,所以老焦预测,盛合天宸家园均价或也在这区间,但现场置业顾问却很自信得告知老焦,他们的目标是冲“7”,当然了,理想谁没有呢,具体的还是以备案为准吧。

二手房方面,项目周边的次新房小区,像康达尔山海上园、领航城、润科华府等二手房指导价在6万出头,不超过6.5万/㎡,而区域内新入市的新房价格要比二手房指导价稍高几千一平,也在合理范围内。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:单价6万+,逼近7万一平,不得不说西乡、航城近年来的房价也是越来越往南部看齐,但项目以小户型为主,按最低三成首付来算,200万以内首付的房源应该还是不少,较为适合刚需打新。

4、工程进度

盛合天宸家园开工时间为2020年2月18日,预计竣工时间为2021年10月9日,目前楼栋还在施工中,从现场看主体已建至20层左右,总层高为29层,距离封顶也不远了。

据现场销售称,项目住宅为带装修交付,预计交房时间为2024年1月31日,交房时间相对较晚,且通常交房小半年才能办房产证,这对于投资客而言,持有成本又增加了。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:盛合天宸家园整体的工程进度一般,若在近期入市,那么可能要自持2年半左右才能交房,交付时间不算早。

5、项目配套

(1)配套商业

根据规划,盛合天宸家园自带200㎡商业,如此小体量,肯定不能满足业主的需求,所以后续只能依靠周边。

项目一路之隔的领航城总建面约130万㎡,且自带有约12万㎡商业,如今领航城商业也已开业,未来业主可直接享受邻居家的配套商业。

*图片来源:网络

而区域内较大型的综合购物商场,像坪洲地铁口的大仟里,宝安中心地铁口的壹方城,则需要乘坐地铁或自驾出行前往,相对没有那么便利。

*图片来源:网络

(2)周边环境

盛合天宸家园南面紧靠领航城大社区,北面是空地,东西两侧则有部分配套宿舍及工业园,项目整体处于新旧交替中,但周边的工业园区还未有旧改动静,因此居住环境短期内难有较大改善。

公园配套方面,项目直线距离2公里左右,有宝安较为大型的平峦山公园、铁仔山公园,为业主休闲娱乐提供了一个场所。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:盛合天宸家园由于自身体量小,可发挥的空间也少,所以商业、xuexiao等配套只能依赖周边的领航城社区;而居住环境上,项目周边存在了较多的工业园区,且短期内难有改善,环境较为一般。

6、总结

优势:①项目地处宝安空港新城片区,整体的区域位置和发展势头较好;②项目邻近宝安大道、广深公路、京港澳高速等多条道路,以及毗邻宝安国际机场,自驾和航空出行都较为便利;③项目住宅涵盖77-137平,可选择的面积段较广,且格局是3-4房,能满足刚需家庭一步到位的置业需求。

劣势:①项目周边公交路线较少,且片区内虽有1/12号地铁线,但距离项目最近的站点也在1公里以外,公交出行选择性少,轨交出行不便利;②项目体量较小,仅带200㎡商业,所以各项配套,包括商业、xuexiao只能依靠周边,且还有xuewei不足的风险;③项目周边除领航城之外,其余均为工业园或配套宿舍,整体的环境较为一般,且因紧靠机场,也会有飞机噪音的影响。

 

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