4地铁站名校学区纯小户型 南山中心区住宅中泰印邸要卖了

目前市面上，不论是豪宅还是刚需，绝大多数楼盘户型建面都是80多平起步，小面积段的房源越来越稀缺，而南山作为豪宅区，不仅价格领衔全市，户型也更加豪宅化，让不少人可望而不可及。当然，南山贵终归有贵的道理，毕竟地段、资源、配套摆在那里，但刚需若想上车南山，今年片区内倒有一个纯小户型的住宅较为合适，且是名校学区，下面老焦就给大家简单介绍一下。

1、区位交通

中泰·印邸位于南山南油片区，具体位置是南山大道与登良路交汇处东南侧约200米，项目轨道交通便利，直线距离1公里范围内有4个地铁站，其中9号线的荔林、南油西、南油地铁站距离项目分别是470米、450米及870米，高德地图测距，步行分别约9分钟、10分钟、17分钟；而建设中的12号线，除了与9号线换乘的南油站之外，距离项目较近的还有创业路站，直线距离约700米，步行约15分钟。

道路交通方面，项目周边有多条主干道，门口的南山大道往北可至桂庙路，而后往东可转滨海大道，滨海大道继续东行可抵达深圳湾、车公庙、皇岗、东门等地；桂庙路东北向可转南海大道，南海大道可通往深大、南头、西丽等片区；桂庙路西行则可至月亮湾大道，月亮湾大道能直达前海。

另外，项目附近还有一条高速公路——广深沿江高速，据高德地图测距，从项目出发，驱车前往广深沿江高速南山入口约5.2公里，16分钟车程。

公交路线方面，项目直线距离1公里范围内有20个公交站台，其中门口的“南园村东”公交站有13条公交路线，可通往福田、罗湖、宝安、龙华及龙岗部分区域。

推荐指数：★★★★☆

小结：项目地处南油老城区，道路交通完善，公交、自驾出行非常便利，同时近年来区域内新增了9号线及12号线，距离项目较近的地铁站多达4个，可以说是极大的利好。

2、楼盘信息

中泰·印邸由深圳市中泰天成集团有限公司开发打造，该公司虽算不上是名企，但深耕深圳市场，公司自1994年成立以来，在深圳开发过10余个项目，像早年的新洲苑、梅林苑、福源花园，2000年之后开发重心转移至南山，开发的项目有中泰燕南名庭、中泰·南山一品、中泰·南山主角等。时隔多年，中泰天成集团又在熟悉的南油片区再度开发，中泰·印邸应运而生。

根据规划信息显示，中泰·印邸占地面积4589.92㎡，建筑面积26849.97㎡，容积率5.85，绿化率30%，项目共规划1栋高层，总户数238户，停车位202个。

项目楼体地上38层，地下3层，户型层高3.15米，共1栋1个单元，4梯8户结构，户型建面为60-88平1-2房，全部带装修交付。

目前，中泰·印邸展示中心及样板间已对外开放，项目预计近期入市。

*图片来源：唐老师傅

推荐指数：★★★☆☆

小结：放眼整个新房市场，纯小户型的楼盘越来越少，而在南山豪宅片区，这样一个项目横空出世，势必引来围观；但楼盘容积率较高，社区小，自带配套少，也是肉眼可见的劣势。

3、价格对比

目前整个南山在售的一手住宅项目屈指可数，而老城片区南油更是无房可售，从备案情况来看，近半年多来南山备案的无一是住宅产品，因此新房房价也暂无对比数据。

而据乐有家统计，目前南油挂牌的二手房住宅有401套，但因片区内老旧住宅较多，因此单价区间跨度较大，较低的有4.8万/平，而较高的也有18.8万/平。

其中2010年后开发的次新房住宅共计37套，价格区间在6-18.8万/平，而单价10万以上的房源统计有35套，10万以下的房源仅有2套，由此可见，南油次新房价格普遍是10万+了。

推荐指数：★★★☆☆

小结：虽然受限价政策影响，价格肯定比周边次新房均价要低一些，但中泰·印邸是带装修交付的，预计含装修单价不会太低，当然项目也是纯小户型，总价方面相对有一定优势，适合南山刚需上车。

4、施工进度

中泰·印邸从施工牌上见，开工日期为2018年9月20日，竣工日期为2021年3月1日，目前已接近封顶状态。

2020年7月初老焦踩盘时发现，项目展示中心已经在搭建，基础框架已经完成，2020年9月底开展示中心，11月上旬开样板间，目前仍是待售状态，这个进度着实较慢。

推荐指数：★☆☆☆☆

小结：整体的工程进度偏慢，且是带装修交付，交付时间一般又要晚个两三年，但好在入市的脚步近了，想置业南山小户型的朋友们可以关注起来了。

5、项目配套

（1）学区学校

根据教育局划片，目前中泰·印邸所处的小学学区为南海小学，高德地图测距，从项目出发，步行至南海小学约732米，10分钟路程，距离相对较近。

而初中学区，目前是南山区第二外国语学校（集团）学府中学，高德地图测距，从项目出发，驱车至学府中学约2.8公里，16分钟车程，距离相对较远。

虽=教育局不再允许学校公开成绩，但网络上各种五花八门的排名还是层出不穷，为求真实性，老焦在学府中学公众号、官网搜寻喜报未果，因此这里就不放非官方数据作为分析了。即使没有较新的数据参考，但从往年的升考情况来看，学府中学成绩也都是较佳的，且2017年该校并入南二外集团，有了南山第二梯队名校头衔加持，同时又引进优质教育资源，学校的“含金量”也更高了。

而从刚刚的学区地图可见，划入学府中学的小区非常多，学校仅有40个班，因此学位竞争也逐年紧张。据网络统计，2018年学府中学初一录取分数为58分，2019年则为66分，2020年为80分，可见逐年增加的分差还是颇大。如果以2020年录取积分为例，根据南山较新的积分入学政策，需得户籍+房产+社保均符合的情况下才能录取上，因此家长们还是需要做到提前购房，早做打算。

（2）周边商业

中泰·印邸周边的商业配套相对丰富，直线距离1公里左右有来福士广场，步行约15分钟；直线距离2公里左右有海岸城、保利文化广场等，驱车约13分钟；直线距离3公里左右有深圳湾万象城，驱车约11分钟。

（3）周边环境

中泰·印邸一路之隔有写字楼及商办产品华联城市中心，背靠南向村综合楼及荔雅居、登良花园等老小区，而东西侧则分别是南油第三工业区，汽车后产业园，加之项目仅1栋高层，不带花园，因此整体的居住环境还是相对一般。

另外，距离项目最近的公园是荔林公园，根据地图测距，从项目出发，步行至荔林公园北门约1.2公里，16分钟，距离不算近。

推荐指数：★★★☆☆

小结：目前属于南二外学府中学名校学区范围内，这也算是项目的一大亮点，但根据现有的入学积分考量，学位相对紧张，家长们还是得提前了解积分政策，提前购入住宅；周边商业相对完善，3公里范围内有多个知名大型购物商场，能满足购物需求；居住环境稍显不足，周边工业区包围，且自身基本不带花园。

6、总结

优势：片区自带热点光环，因此中泰·印邸住宅产品一旦面市，关注度也是非常高，大抵不愁客户；项目全部为61-89平的小面积产品，与下半年预备入市的几个南山豪宅相比较，户型稀缺性不言而喻；在配套方面，周边不仅多达4个地铁口，商业氛围也相对醇熟，同时项目较大的亮点之一，便是南二外名校学区房，但该校学位越来越紧张，需要家长们提前计划。

劣势：项目东西两侧为工业区，居住环境或较为一般；自身体量较小，园林绿化、自身配套也会相对较少；容积率5.85，相对较高。

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