经历“灰色”年中 6大纯新盘或重燃龙华楼市(附价格预测)

搜狐焦点深圳楼盘 2021-09-22 9赞
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是龙华不受待见了还是它们真的不香?附4季度龙华打新攻略及价格预测。

十年河东十年河西,深圳楼市用了一年。

去年新房市场“一房难求”,似乎进售楼处的门槛都极高,打新过程中“盲打”“拆盲盒”在去年习以为常。

今年,市场风向急转,一系列政策拳组合下,市场渐渐平稳,购房者观望氛围渐起,有些片区市场转变来得猝不及防,这其中龙华应占一席。

一、今年已有6盘入市,2盘“日光”3盘开盘后转介

截止到9月15日,本年度龙华已入市住宅新盘6个,除去鹏瑞颐璟府9月18日选房开盘去化暂不明外,首入市的两盘实现“日光”,其中包括鸿荣源壹成中心二区1210套房源。

*统计数据截止到9月15日,备案数据来源于住建局

如果说前两盘的“日光”除了项目本身外还有市场追热因素,后三盘的销况,除了“生不逢时”,自身一些硬伤也让购房者表示爱不起。

恒壹四季华府-“来看房对我爱答不理,弃购的我让你高攀不起”

恒壹四季华府地处龙华民治,虽然是民治的边缘位置,从大区位来说片区近年来鲜有新盘入市,项目刚开售楼处的时候市场热度不低,交流群中有不少网友甚至联系不上置业顾问。

开盘前夕有不少购房者在群里吐槽去看房被冷眼相待。有网友称到门口没预约被拦在门口。有网友同时表示,虽然预约了进去看房并没有工作人员说的那么红红火火,甚至场面显得十分冷清,态度也十分高傲。还有网友称当时工作人员宁愿在里面玩手机,也不愿意让在门口的购房者进门。从待客的态度上就可以看出当时项目有多“高傲”,想必满脸写着“我不差客户”

打脸来的太快,毛坯备案价超7万,而一墙之隔的中海新盘毛坯限价不超6.72万/㎡,恒壹四季华府的备案价直接高出了一个装修费用的价格,将近3000元/㎡,购房者纷纷表示无法接受。

最终诚意认购结果,创下了今年有公示诚意数据的入市新盘中,首个诚意登记名单113批不足房源量168套的打新盘。

锦顺名居-被高速路隔开的板块,旧改林立周边环境堪忧

锦顺名居位于大浪北部临近茜坑水库,周边一个个村子,围着一个个工业区,打工人看了犹如回到了老家的小县城。其所在区域位于大浪北部,一条沈海高速让该片区与龙华其他片区形成分界线,形成割裂地势,不利于片区统筹的发展布局。锦顺名居的前身为大浪水围村旧改,早在2010年就被列入更新单元规划制定计划之中,终于10年后的现在入市了。

*图片来源于网络。

受地理位置的影响,锦顺名居周边的市政基建和商业配套水平也比较低。

交通上,锦顺名居楼下的大浪北路扩建项目段仅2.5公里,从2017年列入市政府重点民生项目工程,至今仍未开通。在项目区域规划图上放大的侨城东路北延段虽然纳入了2020年深圳市重点建设项目,什么时候能正式开通,还是个未知数。另项目虽然临近沈海高速,不过周边并没有设置出入口,需要经过福龙路、龙大高速转沈海高速。自驾前往市区较为不便。

在地铁方面,通过百度测距,从锦顺名居直线距离最近的地铁站为6号线的阳台山站,约2.6公里,行车距离约4公里。公共出行也不方便。

*来源于百度地图测距

在近期发布的龙华区十四五规划中,提出将争取把龙华辖区内的五条地铁线路包括地铁 18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。其中,地铁25号线(规划中)该线路北起起宝安区离岛西最后接入罗湖国贸,途径大浪,线路全长约 55.1 km。目前公示的规划站点来看,在大浪将设三个站点。目前地铁25号线尚在规划阶段,包括具体设站地点尚未知。

锦顺名居周边有多旧改规划,目前星河时代大厦已经面市,主推写字楼产品,市场关注度比较低。其余的旧改项目尚未动工。

旧改是把双刃剑,可以提高整个片区的居住环境和市政生活配套,另一方面,锦顺名居作为片区首个入市的旧改项目,未来业主可能需要长期生活旧改施工的环境中,交通、环境都会受到一定的影响。

图片来源于咚咚找房

7月中旬,锦顺名居公布开盘公告,公告上称7月15日公示意向登记人名册,当天没有像其他项目一样公开名册,而是公示了选房签到时间表,顺序号排名到300号。被网友质疑登记结果凉凉,选房当天更有传出去化量仅2位数。

*截图来自房网论坛

开盘后圈圈去现场看房,现场工作人员称卖出超百套,不过当时在线下签约阶段,具体数据还没有统计出来。9月15日圈圈查看住建局的备案登记上显示约有125套已经备案或已签订认购合同,去化2.5成不到。

山水华庭-龙华、龙岗、东莞三部结合地带

山水华庭位于龙华区观澜街道环观南路与平大路交界处,位于平大路北侧;与观澜山水田园一路之隔,处于山水田园的东侧,临近清平高速,周边多民房及厂房。同样受地理位置影响周边市政配套及商业配套较弱。

地铁方面,4号线北延长线2020年底开通,片区内的有牛湖站。从地图测距来看,直线距离约1.8公里,车行距离约4公里。观澜境内的地铁线路还有在规划的22号线。据了解,深圳地铁22号线是《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》中新增城市轨道规划,连接福田保税区与龙华观澜片区。从规划可看出,地铁4号线与22号线在松元厦站汇合,未来可在片区内换乘。对项目而言利好并不明显。

高速方面,山水华庭位于平大路和环观南路交汇处,两条均属于区域较为重要的次主干道。经由平大路西行可通往平湖、龙岗中心城,东行环观南路可通往观澜中心地段。山水华庭紧靠高速出入口,位于清平高速金龙收费站进出口。经由清平高速可通往福田、罗湖等市区中心地段,目前清平高速二期高架桥部分已经动工。。不过,清平高速也是一大“堵途”,畅行状态30分左右可通达福田,现场工作人员声称从项目18分可到达福田,依圈圈看来上下班高峰期18分都未必能在福田下得了高速。

山水华庭处于龙华观澜、龙岗平湖、东莞凤岗三部结合地带,相对位置较为偏远,出行方面需多依赖自驾,公共出行尚有短板。

除了以上区位上的“原罪”,它们三个还有一个共同点:小开发商企业开发,入住后的物业管理服务公司除了恒壹四季华府是金地物业,锦顺名居和山水华庭均为开发商自身物业公司,在开发经验和物业管理经验上或稍有不足,买房就是买物业,物业对后期的居住体验影响非常大。

恒壹四季华府开发商相关信息:

锦顺名居开发商及物业管理公司信息。

山水华庭开发商及物业公司信息

如果说因为这接连的三盘影响了购房者对龙华的信心,接下来将要推的新盘,或许能让你重燃对龙华的希望

二、龙华6新盘价格预测 优质地段新盘补货

圈圈整理了接下来龙华计划入市的6新盘,分别为盛荟城、中海明德里、盛璟润府、鸿荣源博誉府、卓越柏奕府、万科启城  (二期)。无论从位置、体量、价格上,都有一定的吸引力,“龙华季”或再现。圈圈声明,参考单价是根据目前新房市场及二手房参考价综合得出,仅供参考,具体销售价格以住建局公示价格为准,备案价格也受开发商是否带装修交付,相对变动较大。

住建局公示带装修附加的价格标准,如果是带装修备案,大家都可以结合一下标准得出毛坯初始价。

简单了结一下即将入市的几个新盘情况。

1、盛荟城,位于龙澜大道与大浪南路交汇处,整个项目计容总建筑面积约61.37万㎡,三个地块分三期开发,一期地块环大浪河而建,配套大浪河休闲带、滨河运动休闲场以及河畔公园式商业街,在教育上规划有幼儿园及九年一贯制学校。据悉,九年制学校规划有小学36班,初中18班,具体以实际办学为准。不过大浪片区目前城市面貌一般,依赖旧改整体改善环境。

2、中海明德里,位于龙华民治街道东侧,处于民治与坂田的交界位置。西侧临珠三角环线高速,南侧靠华南实验学校,规划总建设面积约16.1万㎡,规划总户数共1216套,其中可售商品房664套,其余552套为移交政府的只租不售人才房。教育配套规划有12班幼儿园。不过周边环境受位置的局限性未来难有大的提升,对面的物流园据说要旧改,但是依旧是往物流方向调整,整体影响不大。盛璟润府,盛璟润府紧邻地铁4号线清湖站,属地铁上盖物业,规划总建筑面积约35.73万㎡,同期规划有商业及办公产品,另有部分保障房。

3、盛璟润府的位置想必是众多龙华刚需客重点关注的项目,不过项目户型起步面积较大,从入手门槛上刷下不少刚需上车客。

4、鸿荣源博誉府,鸿荣源博誉府位于龙华大道和民旺路交汇处,紧靠龙华教科院附属实验学校,与绿景公馆1866一路之隔。鸿荣源博誉府建面约为35万㎡,分两期开发,教育上自身规划有1所12班幼儿园。所在片区市场置业热度较高,目前商业、交通、市政配套均已发展成熟并成为龙华目前的居住及商务核心地段。

5、卓越柏奕府,位于福龙大道与新区大道之间的建设东路上,两个地块分别位于建设东路的两侧。规划容积建面约12.2万㎡,规划建设一所9班幼儿园,和一所18班的公立初中。目前项目所释放信息较少,周边有多个地块在施工,所处地段临上塘,目前也是龙华成熟的居住中心,未来可借享商业配套。

相较于在售的三盘中,盛荟城与锦顺名居同在大浪,但其地理位置及自身规划相对较优,盛荟城为目前区域内在建规模最大的综合体,规划有商业、写字楼、幼儿园、九年一贯制学校及公园运动休闲场所。中海明德里则与恒壹壹品一路之隔,单从位置来看,中海明德里品牌和价格较有优势。山水华庭则有鹏瑞颐璟和万科启城的竞品入市。

接下来的龙华打新,大家可以静下来好好挑一挑了。

 

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龙华大浪街道水围片区华宁路与塘坑路交叉口东北侧 查看地图

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