经历“灰色”年中 6大纯新盘或重燃龙华楼市(附价格预测)

十年河东十年河西，深圳楼市用了一年。

去年新房市场“一房难求”，似乎进售楼处的门槛都极高，打新过程中“盲打”“拆盲盒”在去年习以为常。

今年，市场风向急转，一系列政策拳组合下，市场渐渐平稳，购房者观望氛围渐起，有些片区市场转变来得猝不及防，这其中龙华应占一席。

一、今年已有6盘入市，2盘“日光”3盘开盘后转介

截止到9月15日，本年度龙华已入市住宅新盘6个，除去鹏瑞颐璟府9月18日选房开盘去化暂不明外，首入市的两盘实现“日光”，其中包括鸿荣源壹成中心二区1210套房源。

*统计数据截止到9月15日，备案数据来源于住建局

如果说前两盘的“日光”除了项目本身外还有市场追热因素，后三盘的销况，除了“生不逢时”，自身一些硬伤也让购房者表示爱不起。

恒壹四季华府-“来看房对我爱答不理，弃购的我让你高攀不起”

恒壹四季华府地处龙华民治，虽然是民治的边缘位置，从大区位来说片区近年来鲜有新盘入市，项目刚开售楼处的时候市场热度不低，交流群中有不少网友甚至联系不上置业顾问。

开盘前夕有不少购房者在群里吐槽去看房被冷眼相待。有网友称到门口没预约被拦在门口。有网友同时表示，虽然预约了进去看房并没有工作人员说的那么红红火火，甚至场面显得十分冷清，态度也十分高傲。还有网友称当时工作人员宁愿在里面玩手机，也不愿意让在门口的购房者进门。从待客的态度上就可以看出当时项目有多“高傲”，想必满脸写着“我不差客户”

打脸来的太快，毛坯备案价超7万，而一墙之隔的中海新盘毛坯限价不超6.72万/㎡，恒壹四季华府的备案价直接高出了一个装修费用的价格，将近3000元/㎡，购房者纷纷表示无法接受。

最终诚意认购结果，创下了今年有公示诚意数据的入市新盘中，排名前列诚意登记名单113批不足房源量168套的打新盘。

锦顺名居-被高速路隔开的板块，旧改林立周边环境堪忧

锦顺名居位于大浪北部临近茜坑水库，周边一个个村子，围着一个个工业区，打工人看了犹如回到了老家的小县城。其所在区域位于大浪北部，一条沈海高速让该片区与龙华其他片区形成分界线，形成割裂地势，不利于片区统筹的发展布局。锦顺名居的前身为大浪水围村旧改，早在2010年就被列入更新单元规划制定计划之中，终于10年后的现在入市了。

*图片来源于网络。

受地理位置的影响，锦顺名居周边的市政基建和商业配套水平也比较低。

交通上，锦顺名居楼下的大浪北路扩建项目段仅2.5公里，从2017年列入市政府重点民生项目工程，至今仍未开通。在项目区域规划图上放大的侨城东路北延段虽然纳入了2020年深圳市重点建设项目，什么时候能正式开通，还是个未知数。另项目虽然临近沈海高速，不过周边并没有设置出入口，需要经过福龙路、龙大高速转沈海高速。自驾前往市区较为不便。

在地铁方面，通过百度测距，从锦顺名居直线距离最近的地铁站为6号线的阳台山站，约2.6公里，行车距离约4公里。公共出行也不方便。

*来源于百度地图测距

在近期发布的龙华区十四五规划中，提出将争取把龙华辖区内的五条地铁线路包括地铁 18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。其中，地铁25号线（规划中）该线路北起起宝安区离岛西最后接入罗湖国贸，途径大浪，线路全长约 55.1 km。目前公示的规划站点来看，在大浪将设三个站点。目前地铁25号线尚在规划阶段，包括具体设站地点尚未知。

锦顺名居周边有多旧改规划，目前星河时代大厦已经面市，主推写字楼产品，市场关注度比较低。其余的旧改项目尚未动工。

旧改是把双刃剑，可以提高整个片区的居住环境和市政生活配套，另一方面，锦顺名居作为片区排名前列入市的旧改项目，未来业主可能需要长期生活旧改施工的环境中，交通、环境都会受到一定的影响。

图片来源于咚咚找房

7月中旬，锦顺名居公布开盘公告，公告上称7月15日公示意向登记人名册，当天没有像其他项目一样公开名册，而是公示了选房签到时间表，顺序号排名到300号。被网友质疑登记结果凉凉，选房当天更有传出去化量仅2位数。

*截图来自房网论坛

开盘后圈圈去现场看房，现场工作人员称卖出超百套，不过当时在线下签约阶段，具体数据还没有统计出来。9月15日圈圈查看住建局的备案登记上显示约有125套已经备案或已签订认购合同，去化2.5成不到。

山水华庭-龙华、龙岗、东莞三部结合地带

山水华庭位于龙华区观澜街道环观南路与平大路交界处，位于平大路北侧；与观澜山水田园一路之隔，处于山水田园的东侧，临近清平高速，周边多民房及厂房。同样受地理位置影响周边市政配套及商业配套较弱。

地铁方面，4号线北延长线2020年底开通，片区内的有牛湖站。从地图测距来看，直线距离约1.8公里，车行距离约4公里。观澜境内的地铁线路还有在规划的22号线。据了解，深圳地铁22号线是《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》中新增城市轨道规划，连接福田保税区与龙华观澜片区。从规划可看出，地铁4号线与22号线在松元厦站汇合，未来可在片区内换乘。对项目而言利好并不明显。

高速方面，山水华庭位于平大路和环观南路交汇处，两条均属于区域较为重要的次主干道。经由平大路西行可通往平湖、龙岗中心城，东行环观南路可通往观澜中心地段。山水华庭紧靠高速出入口，位于清平高速金龙收费站进出口。经由清平高速可通往福田、罗湖等市区中心地段，目前清平高速二期高架桥部分已经动工。。不过，清平高速也是一大“堵途”，畅行状态30分左右可通达福田，现场工作人员声称从项目18分可到达福田，依圈圈看来上下班高峰期18分都未必能在福田下得了高速。

山水华庭处于龙华观澜、龙岗平湖、东莞凤岗三部结合地带，相对位置较为偏远，出行方面需多依赖自驾，公共出行尚有短板。

除了以上区位上的“原罪”，它们三个还有一个共同点：小开发商企业开发，入住后的物业管理服务公司除了恒壹四季华府是金地物业，锦顺名居和山水华庭均为开发商自身物业公司，在开发经验和物业管理经验上或稍有不足，买房就是买物业，物业对后期的居住体验影响非常大。

恒壹四季华府开发商相关信息：

锦顺名居开发商及物业管理公司信息。

山水华庭开发商及物业公司信息

如果说因为这接连的三盘影响了购房者对龙华的信心，接下来将要推的新盘，或许能让你重燃对龙华的希望

二、龙华6新盘价格预测 优质地段新盘补货

圈圈整理了接下来龙华计划入市的6新盘，分别为盛荟城、中海明德里、盛璟润府、鸿荣源博誉府、先进柏奕府、万科启城  （二期）。无论从位置、体量、价格上，都有一定的吸引力，“龙华季”或再现。圈圈声明，参考单价是根据目前新房市场及二手房参考价综合得出，仅供参考，具体销售价格以住建局公示价格为准，备案价格也受开发商是否带装修交付，相对变动较大。

住建局公示带装修附加的价格标准，如果是带装修备案，大家都可以结合一下标准得出毛坯初始价。

简单了结一下即将入市的几个新盘情况。

1、盛荟城，位于龙澜大道与大浪南路交汇处，整个项目计容总建筑面积约61.37万㎡，三个地块分三期开发，一期地块环大浪河而建，配套大浪河休闲带、滨河运动休闲场以及河畔公园式商业街，在教育上规划有幼儿园及九年一贯制学校。据悉，九年制学校规划有小学36班，初中18班，具体以实际办学为准。不过大浪片区目前城市面貌一般，依赖旧改整体改善环境。

2、中海明德里，位于龙华民治街道东侧，处于民治与坂田的交界位置。西侧临珠三角环线高速，南侧靠华南实验学校，规划总建设面积约16.1万㎡，规划总户数共1216套，其中可售商品房664套，其余552套为移交政府的只租不售人才房。教育配套规划有12班幼儿园。不过周边环境受位置的局限性未来难有大的提升，对面的物流园据说要旧改，但是依旧是往物流方向调整，整体影响不大。盛璟润府，盛璟润府紧邻地铁4号线清湖站，属地铁上盖物业，规划总建筑面积约35.73万㎡，同期规划有商业及办公产品，另有部分保障房。

3、盛璟润府的位置想必是众多龙华刚需客重点关注的项目，不过项目户型起步面积较大，从入手门槛上刷下不少刚需上车客。

4、鸿荣源博誉府，鸿荣源博誉府位于龙华大道和民旺路交汇处，紧靠龙华教科院附属实验学校，与绿景公馆1866一路之隔。鸿荣源博誉府建面约为35万㎡，分两期开发，教育上自身规划有1所12班幼儿园。所在片区市场置业热度较高，目前商业、交通、市政配套均已发展成熟并成为龙华目前的居住及商务核心地段。

5、先进柏奕府，位于福龙大道与新区大道之间的建设东路上，两个地块分别位于建设东路的两侧。规划容积建面约12.2万㎡，规划建设一所9班幼儿园，和一所18班的公立初中。目前项目所释放信息较少，周边有多个地块在施工，所处地段临上塘，目前也是龙华成熟的居住中心，未来可借享商业配套。

相较于在售的三盘中，盛荟城与锦顺名居同在大浪，但其地理位置及自身规划相对较优，盛荟城为目前区域内在建规模较大的综合体，规划有商业、写字楼、幼儿园、九年一贯制学校及公园运动休闲场所。中海明德里则与恒壹壹品一路之隔，单从位置来看，中海明德里品牌和价格较有优势。山水华庭则有鹏瑞颐璟和万科启城的竞品入市。

接下来的龙华打新，大家可以静下来好好挑一挑了。