华润五矿联合开发限价盘-万樾府 地铁14号线加持到底香不香

去年限价地块出让的高峰期，仅在2019年11月就拍出6块限价地，其中坪山占3块。坪山受地理位置的影响，长期作为深圳房价洼地存在，加上限价项目纷纷起建，标准的刚需上车地。今天圈圈就来说说位于坪山马峦街道的限价新盘-万樾府。

*图片来自官方宣传图

1、区位交通

万樾府位于坪山大道与比亚迪路交汇处东南侧，坪山大道作为坪山的交通主干道，沿线发展迅速，近年来可以用翻天覆地来形容。最让片区期待的则是预计在2022年开通的地铁14号线和16号线。从地铁少有直接跨越到2条地铁线路。

轨道交通：通过地图测距，万樾府距离目前正在施工的14号线沙湖站地铁口约600米，直线距离约450米。14号线是坪山通往福田中心区的快线，也是目前深圳第二条地铁快线。地铁16号线则是通向龙岗中心城，坪山围地铁口距离万樾府直线距离约700米，步行距离约900米。14号线和16号线的接驳换成站在坪山围。（地铁口具体位置以实际位置为准）

*图片来源于网络

公交出行：在300米左右，万樾府周边有大万世居公交站、坪山城市候机楼公交站、深业东城上邸公交站，可通往机场、龙岗及市区方向。

*图片来源于网络

高速快速：万樾府位于坪山主交通干道旁，经坪山大道约5.5公里可到达南坪快速入口，通往南山福田。另在直线距离约3公里处，建有东部过境高速，建成后直通罗湖。

*项目交通示意图

*东部过境高速示意图

*南坪快速示意图

推荐指数：★★★★☆

小结：坪山从轨交到高速快速上都在不断升级，位置短板获奖填补，万樾居所处位置相对是坪山较为中心的地段，有一定的交通优势，未来到市区的通勤时间逐渐缩短。不过南坪快速和东部过境高速，或许受年初疫情部分影响施工进程，通车时间尚未确定。

2、楼盘信息

万樾府土地面积3.1万平米，建面12.92万平，土地使用权限为70年，规划有人才住房初始配建面积为11080平方米。在出让时的规定的销售要求为：普通商品住房入市较高均价为38750元/㎡；人才房只租不售，商品房不得捆绑精装修，取得不动产证后三年限售。

去年11月五矿地产 25.6 亿取得万樾府地块，目前为五矿和华润联合开发，开发商为深圳市矿润房地产开发有限公司，这也是五矿地产在深圳拿的首块地。

万樾府共规划有7栋高层（物理楼层33层），规划有1063套住宅单位，首期将推出1号楼、2号楼共372套房源，其中3A号楼主要为人才房。规划停车位约1400个，基本满足1:1的CWB。在梯户上，首期推出的1号楼、2号楼主要以小户型为主，梯户比为2梯6户规划，其余楼栋以90㎡以上户型为主，梯户比为2梯5户。

从户型分布来看，万樾府共规划有4个户型面积，分别有85㎡、95㎡、110㎡、125㎡，其中85㎡占比比较大。首期将推的1号楼、2号楼主要为85㎡和部分110㎡。

*图片来自项目微沙盘

从地块出让后的配建要求来看，配建有公交首末站 3000 平方米，社区管理用房 300 平方米，社区警务室 50 平方米，12 班幼儿园（独立占地 3600 平方米，建筑面积 3200 平方米），社区老年人日间照料中心≥750平方米，社区健康服务中心≥1000 平方米，社区菜市场 1000 平方米。

推荐指数：★★★☆☆

小结：万樾府首期85㎡3房，利好刚需上车，首期2梯6户塔楼可能略显拥挤。有较高限价要求，目前尚不清楚是否会带装修销售，以及是否需要额外加装修款。

3、主力户型

万樾府无尺寸户型图已对外公示，如上所示共有4个户型面积。同面积分为不同的户型名称，现在来看看万樾府户型结构。

85㎡3房2厅1卫

该户型整体布局方正，比较经典的3房户型，客厅出阳台、各个空间都带明窗，保证通风和采光，景光阳台空间阔绰。不过从格局来看厨房的空间比较紧凑，操作空间较为狭小，具体以现场样板展示为准。

95㎡3房2厅2卫

该户型的布局跟85㎡相似，主卧带主卫，能更好的保证主人私密性生活。

110㎡4房厅2卫

该户型横厅设计，餐厅客厅一体化，显示空间感更足，主卧设计有衣帽间和主卫。不过从布局来看两个次卧的空间较为紧凑。 

125㎡4房2厅2卫 

该户型餐厅和客厅独立且均带阳台，南北通透，采光通风较好，各功能分区较为明显。

推荐指数：★★★☆☆

小结：万樾府主推户型布局都相似，均为经典户型。除了125㎡单位以外均没有生活阳台设计，整体设计以实用为主，具体的以实际尺寸为准。

4、价格对比

万樾府较高限价38750元/㎡，目前坪山新房整体售价区间在32000-42000元/㎡间，在已经发展较为成熟的两个板块二手房报价较高的已达5万/㎡。万樾府地处坪山商务中心范围，周边均为次新房，二手房，目前的二手房报价在4万左右。不过在距离地铁口的距离上万樾府较有位置优势。

下半年的坪山新盘不少，且汇集了各大品牌开发商如招商、花样年等，另外还有华侨城的商业项目，从位置上看花样年较为相近，在产品上，均已90㎡以下小户型为主。所以置业坪山的购房者今年上车机会很足。

推荐指数：★★★☆☆

小结：万樾府作为限价地块，在价格上基本已经明确，购房者可以对比位置和户型，综合来看，临近14号线地铁口的新盘可选不多，花样年旭辉好时光家园从各方面来看或许是其一大“劲敌”。

5、施工进度

万樾府在大万文化广场开放了展示中心中心，现场可看沙盘模型及相关户型信息了解。样板间开放时间尚未确定，预计为临时搭板样板间，或在8月底开放售楼处和展示样板间。

楼栋地块正在施工中，首期将推的1栋、2栋地块处在坑基状态，另一侧地块则还在平整土地阶段。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：万樾府早早蓄客，入市心切，作为两大房企联合项目，有一定的实力和口碑，所受关注度相对较高，购房者记得确定交房的时间。

6、项目配套

（1）学区学校

万樾府小区规划有12班幼儿园，距离项目约500米有坪山中心幼儿园，在初级教育上较为方便。

在义务教育上坪山执行的是大学区，目前小学学区为中山小学、锦龙小学、新合学校，中学学区为中山学校、新合学校，以上均属于新学校。

*图片来源项目微沙盘

*锦龙小学，图片来源于网络

*新合学校，图片来源于网络

*中山学校，图片来源于网络

深圳规划有4座“高中园”，排名前列动工的坪山高中园在6月底已经开始动。

（2）商业配套

万樾府地处坪山商业中心，临近还有一块空地规划为商业用地，目前周边的产业及商业分为均已成熟，直线距离1公里左右有坪山较为成熟的商业中心：益田假日世界、天虹。临近的深圳泰禾广场规划有3万㎡shopping mall、3万㎡时尚街区，以及2.44万㎡时尚人文主题公园，目前泰禾的商业地块尚未动工。

*深圳泰禾光广场规划效果图

*项目周边示意图

（3）人文、休闲、市政配套

大万世居可以说是坪山的一张名片，万樾府与其一路之隔，约700米范围内有坪山体育中心体育馆。直线距离约3公里左右有坪山中心公园及六馆一城、马峦山郊野公园、坪山湿地公园，在各项生活配套上较为便捷。

推荐指数：★★★☆☆

小结：万樾府虽然地处坪山金融商务区，目前临近多储备用地，且距离各配套之间均在无法步行的距离，略为尴尬，且后续储备用地施工或许会受到一定的噪音影响（如果在交房后动工的话）。

7、总结

优势：万樾府地理位置相对优越，毗邻区域主干道及14号线地铁，周边产业园及商办楼林立；周边教育及商业配套尚可，在步行距离内均可享受较为完善的配套；品牌开发商联合开发，后期为五矿物业，有一点的品牌保证；明确的限价地块，价格上无悬念，主推小户型，相对购房门槛较低；基本保证1:1的CWB例。

劣势：临近多储备地块，目前尚未有明确的动工时间，后期施工可能会有一定的影响；梯户比较大，或影响居住体验；片区教育均为新建学校，教育质量不明朗；从目前施工进度来看，交房时间较长。

坪山是一个让购房者“又爱又恨”的区域，爱它的房价水平、发展速度、政策偏好，“恨”它的区域位置，有了地铁14号线，坪山到市区的通勤时间将大大缩短，但同时，它也承载了沿线众多居民的快捷愿景。

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