住宅供应1488套!西丽汉园茗院网曝可售户型108平起

大学城、交通枢纽、留仙洞总部基地......，西丽可以聊的故事很多，留给购房者的想象空间也很大，所以近年来以黑马的姿态在楼市混得风生水起。当然，除了有话题可聊，还要有持续的曝光度，这样才能稳上热搜，从近年来西丽新房住宅供应情况来看，它确实是个合格“网红”般的存在，而今年片区内在建待售的住宅新房就有6盘打底，不火它火谁？

西丽这6个住宅新盘中，除了丹华公馆、鼎胜金域阳光家园、羊台书苑之外，其余3盘都是出自同一个开发商之手。前几期老焦详细介绍了进度较快的汇城茗院、玖裕茗院，今天就跟大家聊一聊剩下的汉园茗院。

1、区位交通

汉园茗院位于南山西丽片区，项目北侧是京基御景峯小区，南侧紧挨深圳道尔顿新华公学，西侧是西丽大学城，东侧则靠近京基御领公馆及塘朗山。

轨道交通方面，项目紧靠5号线长岭陂站A1出口，步行距离约100米，可以说是地铁口物业。从长岭陂地铁站出发，一站之隔可达深圳北站，换乘4/6号地铁线，或深圳北高铁站；3站之隔可达西丽站，换乘地铁7号线。

公交出行方面，项目1公里范围内有5个公交站台，其中距离项目较近，公交路线也相对最多的是“长岭陂地铁站”，公交路线主要通往南山各片区，以及福田、龙华、光明、龙岗等部分区域。

自驾出行方面，项目门口即是留仙大道，留仙大道可通往宝安、龙华等区域。此外，项目距离南坪快速较近，根据地图测距，由项目出发至南坪快速福龙路入口约1.1公里，自驾约3分钟。

推荐指数：★★★★☆

小结：地铁、高铁、公交、自驾等各种出行方式都非常便捷，但享受利好的同时，不少人也有路面噪音的担忧和困扰。根据老焦走访了解到，项目与地铁5号线轨道、留仙大道几乎是无缝衔接，又近南坪快速入口，所以这一块的噪音影响或较大。另外，值得一提的是，项目南区直线距离约200米处，是平南铁路轨道路线，但据悉该铁路车次少，且附近也未设有站台，鸣笛的情况也少，因此平南铁路的噪音影响反而会相对留仙大道要小。

2、楼盘信息

汉园茗院项目开发商是深圳市汉园房地产开发有限公司，该公司由深圳市新润园房地产开发有公司控股。“新润园”地产在深圳市场深耕已久，此前先后开发了包括金迪世纪大厦、理想时代大厦、御景公馆等在内的8个项目，而今年预计推售的住宅项目也多达4个，分别为汉园茗院、汇城茗院、玖裕茗院，以及海德园，前3盘均位于南山西丽，第4盘位于福田安托山片区，4个待售住宅产品都占据了较佳的地理位置。

汉园茗院是以上4个住宅产品中，工程进度最慢的，所以也有可能开发商是最后入市的住宅产品。汉园茗院项目分A/B两区开发，其中A区紧靠留仙大道，B区则靠近平南铁路及塘朗山一侧。

*A区效果图（来源网络）

根据技术经济指标显示，汉园茗院A区建设用地20214.15㎡，总建筑面积177235.24㎡，计容积率建面132996.38㎡，容积率为6.58，绿化率30%，停车位1088辆（地上196辆，地下892辆）。

A区规划有5栋超高层住宅，楼层高度为45-46层；1栋9班幼儿园，占面2700㎡，楼层高度为3层；另外有2层的裙楼商业、邮政所、物业用房等。

从A区的楼栋分布来看，项目1栋1单元为保障性住房，共331户；1栋2单元至1栋5单元为商品住房，共683户，整个A区的住宅共1014户。户型信息方面，目前只显示了保障房的户型，为35/65/80/100㎡，商品房户型还未公示，但有网友爆料为108-169㎡，具体以官宣为准。

汉园茗院B区建设用地12255.62㎡，总建筑面积100151㎡，计容积率建面75287㎡，容积率6.14，绿化率30%，停车位450辆，全部位于地下。

项目B区规划有3栋超高层，楼层高度为39-45层，全部为住宅产品；另外B区还有1层裙房，功能用作文化活动室、社区警务室等。

根据规划显示，B区共计474套房源，其中套内面积＜90㎡的房源有369套，套内面积＞90㎡的房源有105套。同样，B区的具体面积段也暂未公布，但有媒体报道是119-185㎡，我们不妨参考一下。

推荐指数：★★★★☆

小结：汉园茗院住宅总数1488户，其中可售的商品房有1157户，在整个南山来说，供应量都是较为可观的。项目为纯住宅小区，居住人群或较为简单，且地理位置和交通配套都相对较佳，还是值得南山打新的朋友们关注一下。

3、价格对比

目前西丽片区新房住宅处于断供状态，片区内去年仅推出2个住宅新盘，分别为远洋天著、深铁阅山境花园。其中，远洋天著先后两次开盘，共推出685套住宅房源，毛坯均价约8.38万/㎡；而深铁阅山境花园开盘推出864套住宅房源，毛坯均价约8.31万/㎡，两个楼盘的价格相差不大。

另外，与项目一路之隔的京基御景峯，其住宅产品于2019年7月6日入市，当时毛坯均价为8万/㎡，由此可见，区域内的住宅新房单价8万+是板上钉钉的事实。

二手房方面，根据住建局公布的指导价显示，目前西丽片区在售的住宅小区较多，区间价约5.3-8.8万/㎡之间，但多数为老小区，2015年之后建成的房源仅有宝能华府、鼎胜金域世家豪园这两个小区，而这两个小区的指导价也分别为8.37万/㎡，8.85万/㎡。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：汉园茗院虽还未入市，但根据片区近一两年备案的新房住宅价格，以及周边区域次新二手房指导价来看，老焦猜测，项目毛坯均价大概率会在8.3-8.5万/㎡之间，具体以备案为准。

4、工程进度

汉园茗院分A/B两区开发，其中A区开工时间为2020年7月25日，预计竣工日期为2022年10月份，从现场施工情况来看，A区整体出地面2层，较高的有3层左右。

B区开工时间为2020年9月15日，预计竣工日期为2022年11月份，目前B区楼栋整体已出地面，较高楼层建至2层左右。

另外，A区南面，与小区一墙之隔，修建的是一所24班的九年一贯制学校，该学校是在原来长源小学的基础上拆除重建。因该九年一贯制学校与汉园茗院A区相隔太近，从工地外墙上看，像是一个整体，但其实是两个不同的项目。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：汉园茗院还处于初期工程阶段，从进度看，较快应该也要下半年才能卖，至于交房时间，也要到2023年以后了，如果是带装修交付，或又要晚一年，具体以开发商公示为准。

5、项目配套

（1）学校学区

根据目前教育局划片，项目可申请的小学有深圳大学附属教育集团实验小学（塘朗小学）、南山区南方科技大学教育集团（南山）第二实验学校；南山区南方科技大学教育集团（南山）实验一小等3所小学，这三所小学为共享学区。

根据地图测距，汉园茗院目前划片的小学都集中在塘朗地铁站附近，距离均在1公里以外，需要搭乘1站地铁或者自驾上下学。

按照初中学区划分来看，汉园茗院目前可申请的初中有南山外国语学校（集团）桃源中学、哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（原桃园实验学校）初中部、南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部），这三所初中为共享学区。

项目目前划分的初中基本集中在龙珠-桃源村那一块，距离项目还是较远，从地图测距来看，自驾出行在8公里以上。

汉园茗院现划片的小学、初中都相对较远，就学不够方便，但前面我们也提到，项目A区一墙之隔有建设中的24班九年一贯制学校，根据就近入学原则，汉园茗院后续是否会划分到该学校呢？

除了公办学校之外，项目附近还有一所国际学校——深圳道尔顿新华公学，据悉，该校师资力量雄厚，除了特级、骨干教师之外，外籍教师占了30%，也可以作为附近家长们的一个选择。

（2）商超商业

以前的西丽，一个366大街，一个天虹商场就基本支撑起来整个片区的商业，但如今随着新型综合商场的入驻和运营，西丽的商业也繁华起来了。

沿着地铁5号线而建，西丽现已有3个综合性商场，其中包括逾5万㎡的益田假日里（大学城站D出口），约6万㎡的塘朗城广场（塘朗站A/B出口），近14万㎡的宝能环球汇（塘朗站C/D出口）。而从项目出发，距离这3个综合性商场，仅1-2站地铁站之隔，休闲购物还是较为便利。

另外，项目一路之隔还有京基御景峯约3.7万㎡的集中商业，项目自身也带有部分底商，能满足基本生活需求。

*京基御景峯商业（来源自媒体）

（3）周边环境

汉园茗院东侧有塘朗山山脉，塘朗山面积约15000亩，近罗湖、福田、南山三区，景观资源优越，但项目与塘朗山之间，还隔着个京基御领公馆，京基御领公馆也是超高层建筑，所以项目A区有部分房源的山景景观可能会受遮挡，B区则可一览无遗。

*塘朗山（来源网络）

项目西侧，留仙大道一路之隔是西丽大学城，西丽大学城2002年开始打造，规划建面10平方公里，目前已有清大、北大、哈工大等7所院校研究院及大学校区入驻，整体的环境也相对较佳。

*大学城（来源网络）

另外，在项目西南侧有西丽高尔夫俱乐部、深圳野生动物园，北侧还有长岭陂水库，总体来看，小区周边山水资源、人文环境，整体都较为丰富。

*长岭陂水库（来源网络）

推荐指数：★★★☆☆

小结：汉园茗院周边商业齐全，景观资源丰富，居住的便利性和舒适度都较高；但目前距离划片的小学及初中较远，且学校资源一般，后续一墙之隔的九年一贯制学校建成后，或有可能重新划分学区，但具体未定。

6、总结

优势：①地处西丽大学城片区，周边还有塘朗山、长岭陂水库等景观资源配套，居住环境较为优越，舒适性较高；②项目紧靠地铁5号线长岭陂站，邻近深圳北站高铁站，陆路交通上挨留仙大道主干道，近南坪快速，整体的交通优势明显；③项目为超高层设计，大部分户型景观视野较佳，且规划有1157户可售住宅，为纯住区，居住氛围相对较好；④区域内有近25万㎡的综合性商场，且距离项目较近，休闲购物较为便利。

劣势：①目前划片的小学、初中教育资源一般，且距离较远，项目旁边虽规划有一所新学校，但师资力量还未可知，且是否能就近入读也还未确定；②项目与周边轨道、公路、快速路可以说是无缝衔接，交通便利的同时，也会有噪音影响，尤其留仙大道、南坪快速等路面交通，噪音影响或较大。