光明热到被限价!金融街之后中海寰宇时代是否会继续“摇起来”

光明新区位于深圳市西北部，东至观澜、西接松岗、南抵石岩，北与东莞接壤，为深圳的西北门户。深圳一路向西地发展，光明在地理位置上，比坪山、龙岗部分区域都有优势。2007年光明新区成立，“现代化绿色新城”发展理念，引进高新企业，大兴绿色建筑，直至今日光明发展的如火如荼，房价也顺势水涨船高，当年备受嫌弃的“不毛之地”，如今已成为购房者眼中的“香饽饽”。

说起光明楼市，大家最近都被金融街融御华府刷屏了，从6月初开放展示中心，到11号启动认筹，但由于楼盘太火吸引了不少购房者聚集，导致被官方紧急叫停，再到16日诚意登记直至23号正式摇号选房，整一个过程都反应出深圳现象级“网红盘”的盛况。很多没有摇到号的购房者在叹息之余也不忘把眼光方向整个光明——既然金融街能这么火爆，那光明其他住宅是不是也可以？而距离金融街仅1.2公里的中海寰宇时代也开始紧锣密鼓准备入市，作为金融街的一大有力竞品，除了没有“打响排名前列枪”之外，还有什么值得说道说道的地方，今天老焦就来讲讲。

1、区位交通

中海寰宇时代位于光明区观光路与光源五路交汇处，地块北临深房传麒山、东临深城投光明大第、背靠新城公园，整体环境较为不错，安静宜居，各项配套丰富，是光明传统高端的城央公园住区。

一直以来，光明交通是个短板，楼市过去一直是区域市场。如今，光明新区南光、龙大两条免费高速直达福田，40分钟可到达福田中心区。高铁光明城站到深圳北站约10分钟，至福田站约20分钟，极大地节省了通勤时间。地铁6号线、13号线二期前后开通，将给光明楼市带来光明，吸引南山、福田的购房者置业光明。

轨道交通方面，中海寰宇时代最近的地铁站为6号线凤凰城站，直线距离约1.2公里，驾车7分钟、步行约20分钟，这对于自住来说，不太便利。目前“凤凰城站”已经基本建设完成，颜值较高，预计今年8月份正式通车运营。另外项目距离在深圳地铁四期工程规划当中的13号线二期（预计2025年开通）同观路站900米左右，虽然没有那么近但是也在步行可达范围内，在未来将大大提高中海寰宇时代整体的轨道交通便利度。

陆路交通方面，中海寰宇时代南临龙大高速连通龙华至东莞；西临光明大道主路贯通光明核心地段；2.2公里外有光明客运站，1.5公里有光明城高铁；并且中海寰宇时代一出来就有光明大第及传麒山公交车站，总体而言陆路交通方面会相对便利。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海寰宇时代位于光明传统公园住宅片区，整理环境适宜，不过环境好的另一方面就是交通多少有些不便。中海寰宇时代离13号线二期同观路站步行900米，6号线凤凰城站步行20分钟，轨道交通是稍显不足，但也因此而免受地铁噪音的影响，更加安静宜居；项目不远处就是公交车站，比较便利，最近可能会受施工修路等因素影响，陆路交通会有些拥堵。

2、楼盘信息

中海寰宇时代开发商为深圳市中海启明房地产开发有限公司，该公司为中海地产旗下，中海地产进入深圳较早，早在1981年便开始在深圳开发项目，截止到2017年开发了不下于30个项目。近2年也布局较广，目前市场活跃的还有龙华的中海汇德理、龙岗宝荷项目以及坪山的中海万锦熙岸华庭。

光明中海寰宇时代项目位于光明区观光路与光源五路交汇处，由中海地产从去年6月24日那场号称深圳“史诗级”土拍中以54.08亿元高价竞得，当时计得住宅可售楼面价达到了4.22万/㎡。所以作为光明又一“地王”，到今日一直吸引着购房者的目光。

中海寰宇时代占地面积约46000㎡，建筑面积约138000㎡，容积率4.0。计容建筑面积约18.4万㎡，其中住宅17万㎡(配建人才房面积约4.2万㎡)，商业1万㎡，9班幼儿园2400㎡，社区老年人日间照料中心750㎡，公共厕所120㎡，物业服务用房370㎡。

整体由15栋单体建筑组成，其中1-6栋为高层住宅；7-8栋为人才房；9-14栋为多层住宅；15栋为幼儿园。塔楼地上层数较高为38层，1-14栋均实施装配式建筑。整体布局高低错落有致，绝大部分单位有着开阔的视野。

中海寰宇时代周边多为新房，北侧是深房传麒山，东侧是光明大第2期，居住氛围浓厚。项目主推85-127㎡3-4房住宅产品，目前已开放临时展厅，临时展厅位于宝新科技园写字楼1F、19F。部分主体建筑已出地面，预计8月开盘，有网友预测中海寰宇时代单价会在6万/平左右。

推荐指数：★★★★☆

小结：中海的住宅品质大家是有目共睹，中海寰宇时代被醇熟住宅片区包围，生活配套较完备。整体体量较大，较高层为38层，整体布局错落有致，小区内不造成视线遮挡，居住氛围舒适，生活质量高。

3、主力户型

中海寰宇时代项目共有两大类产品：高层住宅，建面约85/107/127㎡3种户型住宅，精装交付；多层别墅，建面约123/139㎡2种户型，毛坯交付。

A户型：85㎡2室2厅2卫

A户型整体为东南朝向，主卧为西南朝向，采光性好，通风效果优良，且带有独立浴室，保护隐私。在次卧与主卧之间有一个面积不小的阳台，届时可以改造成衣帽间或活动室之类的开放区域，利于分割生活与休息空间。客厅通阳台，阳台面积较大，景观视野好。不过美中不足的就是客厅面积稍小，进门就直对餐厅，稍显局促。

B户型：89㎡2室2厅2卫

B户型同样是竖厅设计，整体东南朝向，主卧朝西南，采光和通风效果好。整体格局和A户型相差不到，不过B户型的客厅和餐厅面积较大，更好的分割动静区域，个人感觉B户型比A户型稍好一些。

C户型：108㎡3室2厅2卫

C户型依旧是东南朝向，客厅空间较小，不过到时候应该可以拓进阳台一小部分，增加整体面积。主卧面积较大，但按照户型图来看，主卧门设在次卧旁，中间横了一个阳台，实属奇怪，交房后C户型要适当修改一番，空间分割不太好。

D户型：127㎡4室2厅2卫

D户型客厅厨房区域和C户型划分的一样，主卧为套间设计，开门仍在次卧旁边，同样在交房后要修改。阳台部分可以做公共区间，不过功能可能会和书房有重叠，其次两个次卧面积都不是很大，如果D户型修整成5房有点过度使用，老焦认为4房稍微修改下格局体检感会强一些。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海寰宇时代既然定位为高端品质住宅，户型设计上大可大气一点，A/B户型针对刚需，户型实用率较强，但是C/D户型但从户型图看老焦个人感觉空间分割较乱，如果重新修改又可能造成不可避免的空间浪费，实用率没有完全释放出来。

4、价格对比

*数据来源于贝壳找房

近一年，光明住宅频出，去年龙光玖龙台横空出世赚爆了市场眼球，开盘一周住宅项目就已经售罄，目前在售建面约73-98㎡公寓，均价4.4万/㎡。从那时候起，光明就一举向前，热度不断。如今光明最火的就是金融街华发融御华府在6月23日摇号开盘，均价50900元/㎡；其次还有勤诚达正大城也将推出新品。对比金融街华发融御华府，中海整体住宅品质较高，不过项目距离地铁较远确实是硬伤，老焦预计中海寰宇时代均价在55000元/㎡以上。

*数据来源于贝壳找房

二手房方面，周边二手房源不多，划进深实验光明学区内的二手房小区有深房传麒山、光明大第，挂盘均价都是6.7万/㎡，龙光玖龙台挂牌一套二手房，7.2万/㎡。可以看出光明二手房倒挂严重，如果不是急需买房的购房者，中海寰宇时代还是比周边二手房有优势的。

推荐指数：★★★★☆

小结：目前光明较新开盘的就是名噪一时的金融街华发融御华府，均价50900元/㎡，不过金融街整体定位是刚需，中海寰宇时代针对对住宅品质有较高要求的客户，据目前市场吹风价，单价不会低于5.5万。

5、施工进度

中海寰宇时代项目主体部分才刚刚出地面，但是如果按照此前住建局的通知允许，达到标高±0.00标准后很快就可以申请预售，难怪项目早在5月份就开始进行营销宣传了。据了解，中海寰宇时代项目商品住宅总户数1344套，总车位为1414个，但如果加上人才保障房，总户数将为1820户，这样CWB就不足1:1。如果以高定位的宜居社区标准看，项目的车位配比方面比较尴尬。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海寰宇时代目前主体刚出地面，仅设有临时展厅，预计7月中下旬开盘，2022年12月31日交房。整体进度不算快，不过对比金融街融御华府2023年交房，还是比较快的，何况金融街是毛坯交房，中海寰宇时代是带装修交房，从自住层面考虑，中海寰宇时代居住更省心。

6、项目配套

（1）划片学校

据2020光明学区划分方案显示，中海寰宇时代可申报小学为：光明小学、东周小学、深圳实验光明学校、光明区外国语学校。可申报的初中为：光明区外国语学校、凤凰学校、光明中学。(仅供参考，具体以区教育局公布招生范围为准)。不过按照地图测距，离中海寰宇时代最近的光明小学也有1.3公里，距离深圳实验光明学校步行约1.6公里，都不算很近。

*深圳实验光明学校施工图

所有学校里面最受关注的是深圳实验光明学校，深圳实验光明学校是光明重点项目之一，为光明区教育局和深圳实验学校集团合作办学，九年一贯制，建成后可新增1980个学位。目前正在建，部分主体建筑已封顶，小一将于2020年9月份正式开学，初一已于2019年9月开始招生，目前是借址办学。

（2）配套商业

中海寰宇时代自带约10000㎡商业配套，小区内日常生活需求可以满足。除此之外，距离项目1.2公里范围内，有深圳排名前列万达广场(未开业)，和约10万㎡的龙光玖龙台商业(未开业)；3公里范围内，有星河天地cococity(在建)、新地中央商业等。距光明目前较大的商业综合体宏发大仟里约8公里，23分钟车程。

*深圳排名前列万达广场(未开业)效果图

周边规划中的商业配套较为齐全，不过仅目前来说商业配套还未完善，预计5年之内会将缓解，现阶段日常生活所需依赖深房传麒山、光明大第两个成熟社区商业。就目前来说就近大型商业还未投入使用，但日常生活消费还是有保障的。

（3）周边环境

中海寰宇时代背倚约57万㎡新城公园(原牛山公园)，约3km环形生态休闲绿道奢享珍藏级中央公园生活，面积相当于8个足球场，步行300米就可以到达。步行700米可到光明文化艺术中心(在建)，预计2020年9月开放。除此之外周边还汇聚文化艺术中心、图书馆、会展中心、体育馆打造人文高地，其中新城公园与玖龙台公园均在距离项目1公里之内。整体而言中海寰宇时代周围环境优良，人文气息浓厚，居住素质较高。

不过，老焦发现，中海寰宇时代地上层数较高为38层，北侧是深房传麒山，东侧是光明大第2期，其中光明大第2期约33层，深房传麒山同样较高约32层，可以说中海寰宇时代大部分楼层周围视线都被这两个楼盘遮挡的严严实实，除了高层之外，其余楼层景观视野条件相对不是很好。

推荐指数：★★★★☆

小结：中海寰宇时代学校及周边环境都是非常不错的，不过被“邻居”遮挡视线这一大bug多少会影响景观视野。另外项目目前周边并无大型商业，但这也仅仅是目前，在未来5年之内，这个短板将会补上并且可能会带动周边商业联动，形成一个完整的商业圈，就目前来说项目自带10000㎡商业配套，日常消费也足够。

7、总结

中海寰宇时代欲打造成继香蜜湖1号、中海九号公馆之后，新一代低密人居之作，其中“高+多”的产品组合，“蝶形”塔楼设计等部署也是符合高端住宅这个主题。整体而言，老焦感觉中海寰宇时代属于刚需偏上，毕竟如果出行依靠地铁会不太便利，得等到13号线二期可能要2025年通车才会缓解，另外附近目前也没有大型商业，出行对驾车需求比较大，项目主推85-127㎡3-4房的住宅产品也比较适合置换家庭。当然除了项目暂时距离地铁步行较远、部分楼层被周边住宅遮挡，其余并没有太大的瑕疵，如果价格合适，想必中海寰宇时代又会成为继金融街之后，被购房者摩拳擦掌跃跃欲试的必争之地。