沙井今年排名前列入市住宅或是它 嘉富新禧502套房“摇号”排队中

不少人说，近几年来深圳购房者一路向西，但老焦觉得对于大多数人而言，西部已“无路可走”，最西端的宝中、前海哪一个不是房价10万+，为此不少购房者也被逼得拐了一个湾，一路往西北走，像今年大热的光明、福永、沙井。光明金融街8千多人摇号买房还历历在目，接下来福永华强城5千多人的竞逐也马上上演，沙井片区呢，号称均要摇号的6大新盘谁会较先入市呢，老焦认为恐怕只有它最有可能。

1、区位交通

嘉富新禧位于新桥街道中心路及沙井北环路交汇处东北角，项目北侧是建设中的商业太隆城，南侧靠沙井北环路及维也纳酒店，西侧是中心路及清平实验学校，东侧是小产权房新桥景城花园。另外项目二期嘉富宝禧虽与新禧紧紧挨着，但中间还隔着一条规划路，而周边500米范围内也有2个新盘，分别是清平华府、巨基四季名苑。

从轨道交通看，目前项目周边有1条运营中的地铁11号线，距离项目最近的站点是后亭站，根据百度测距，从项目步行至该地铁站约1.5公里，大概需要20分钟。

根据地铁规划，沙井片区虽还有建设中的12、20号线，以及远期规划的18/26/30号线，但从这些线路的走势来看，距离项目都不算近，最近的只有11号线，但未来可以在一站之隔的沙井换乘这些线路。

公交方面，项目1公里范围内有19个公交站点，其中距离项目最近的是“新桥街道办”、“大庙路口”，线路共有6条，可通往海上田园、机场、凤凰山公园、西乡、新安老城、南山、福田、深圳北站等。

道路交通方面，项目周边有宝安大道、广深公路；高速有京港澳高速，从京港澳高速新桥收费站出发，驾车至项目约3.5公里，同时项目北侧还有一条建设中的外环高速。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：整体来看，项目距离2条主干道均不远，且离现有的京港澳高速也仅3.5公里，自驾出行较为方便。但轨道交通优势不大，离最近的地铁站后亭站有1.5公里距离，步行时长较远，轨道出行的便利性会打折扣。

2、楼盘信息

深圳市通睿恒业投资发展有限公司、深圳市新桥股份合作公司联合开发的新桥村旧改分两期打造，一期是嘉富新禧（原名蓝桥郦苑），二期嘉富宝禧（原名蓝桥晓筑），均于2015年6月取得了土地开发权。

嘉富新禧、宝禧总占地约6.2万㎡，总建面约25万㎡，容积率4.0，绿化率30.5%，项目共规划有14栋26-37层高的住宅塔楼，房源总数2300户，CWB约1:1.1，首批推出的是嘉富新禧项目。

嘉富新禧由6栋塔楼围合而成，房源数881套，其中可售房源502套，回迁房源379套，项目1/2/3/4/6栋共28层，5栋26层，回迁房位于2栋、3栋，以及4栋12层以下，其余房源均作为商品房对外销售。据现场销售介绍，首批推售的将是4/5/6栋共340套房源，3梯5户结构；1栋162套住宅后期入市，3梯6户结构。

项目目前已开放展示中心及样板间，看房不需要验资，销售称预计8月份开盘，具体时间看备案情况，预计带装修交付，装修费或另算。

推荐指数：★★★★☆

小结：楼盘整体容积率低，居住的舒适性较强，且CWB1:1.1，车位较充足。从平面分布图上看，楼栋呈围合式布局，避免了各楼栋、各户型的遮挡问题。

3、主力户型

嘉富新禧共3种可售户型，其中A户型95㎡三房两厅两卫、B户型107㎡三房两厅两卫、C户型127㎡四房两厅两卫，但B户型仅位于1栋，而主力面积是95㎡，适合刚需家庭上车。因户型图上均未标注面积，下面老焦就从房屋格局上给大家稍微介绍一下吧。

A户型95㎡三房两厅两卫

A户型均为西南或东南朝向，竖厅设计，主卧带卫，整体的布局相对合理；客厅出景观阳台，主卧带次阳台，采光通风较佳，由于项目是带装修交付，主卧阳台不能并入房间使用，这个面积对于刚需家庭或有点浪费。

B户型107㎡三房两厅两卫

B户型朝西北或东北方向，横厅设计，客餐厨相连，采光面较大；次卫虽做了干湿分离设计，但卫生间门正对餐厅，布局不够合理；主卧套房设计，带独立卫浴、衣帽间及宽阳台，主卧的空间相对宽敞。

C户型127㎡四房两厅两卫

C户型是在B户型的基础上进行延伸，C户型西南或东南朝向，同样横厅设计，但客餐厅均出景观阳台，居住舒适性更高；一字型厨房设计，操作空间目测较大，且带生活阳台，可堆放洗衣机或杂物；次卫干湿分离设计，卫生间门对玄关墙壁，不对厅，布局合理。

推荐指数：★★★☆☆

小结：从户型格局和朝向来看，C户型整体较佳；A户型存在主卧阳台使用率不高，临马路低楼层有灰尘噪音影响的问题；B户型朝向相对一般，且次卫的布局不够优质。

4、价格对比

沙井目前暂无在售的新房，而17/18/19年入市的楼盘开盘均价基本集中在4.3-4.5万左右 ，像万科星城4.4万/㎡；京基御景珑庭4.5万/㎡；先进中寰4.55万/㎡；博林君瑞4.4万/㎡；香莎公馆4.3万/㎡，拾悦城4.3万/㎡，华侨城四海云亭3.75万/㎡。

据乐有家统计，目前沙井挂牌的二手房有74套，像房源较新的华盛西荟城、万科翡丽郡住宅报价在6字头，次新房香莎公馆、拾悦城也有房源出手，报价较高的竟达6.9万/㎡，不得不说沙井片区的二手房业主心态都蛮高啊。

虽然沙井二手房价格高，次新房普遍在6万+，但新房价格受限价影响，参考二手房的意义不大，只不过对比二手房来说，新房价格优势明显，这也是为什么大多数购房者愿意打新的原因。

而老焦走访沙井时，巨基四季名苑销售透露，或在毛坯5万一平的价格，嘉富新禧是带装修，销售预测含装修费5.4-5.5万/㎡，但就目前来看，沙井还未有过5万一平的新房，2019年入市的先进中寰也仅是4.55万/㎡，一年时间新房房价涨幅超11%？这样的涨幅怕是不太可能，因此老焦认为沙井这几个新盘毛坯均价或都不会超过5万。

推荐指数：★★★☆☆

小结：嘉富新禧的价格还未出来，但根据片区情况来看，若毛坯均价低于5万一平，价格优势还是蛮大的，只不过项目要带装修交付，装修费不能分期，这也意味着首期款的压力或比较大。

5、施工进度

嘉富新禧目前已开放了展示中心及样板间，项目预计8月上旬入市，楼栋主体已建至7层左右，完成了1/4的施工进度。

园林方面，目前嘉富新禧5栋楼下的园林已完工，其余部分仍在施工建设。与项目一墙之隔的商业太隆城，也在加紧工程进度，预计与嘉富新禧交房时间同步，这样就避免了部分施工噪音的干扰。

推荐指数：★★★☆☆

小结：工程进度相对沙井其他楼盘较快，应该也是沙井今年排名前列入市的楼盘，但是带装修交付，交付时间或要晚两年。

6、项目配套

（1）学校

嘉富新禧目前划片的学校是九年一贯制学校深圳市清平实验学校，该校位于新桥街道北环路与中心路交汇处，办学规模为72个班，其中小学48个班共2160个学位，初中24班共1200个学位。清平实验学校2018年秋借址新桥小学办学，招生小一4个班；2019年校区本部正式启用，小学班级迁回本校，并招收了排名前列届初一生源。

清平实验学校现有教职工48名，平均年龄不到30岁，其中市、区级名师5名，毕业于国内外知名重点大学的硕士毕业生12人，目前，学校正按程序引进特级教师1名、省级名师1名。

清平实验学校是新办学的学校，学校成绩、教学水平还未可知，虽然没有挂牌“名校”，但从师资力量来看，学校还是相对优秀的。

项目与清平实验学校仅一条中心路之隔，目前步行需过一个红绿灯，路程6分钟左右，但旁边的太隆城商场门口正在建设一条人行天桥，建成后可通过天桥抵达学校，让学生出行更加安全。

（2）商业

目前沙井现有的大型商场，像沙井天虹、新沙天虹、京基百纳广场等，主要分布在沙井地铁站两侧，从项目出发自驾需10多分钟；而受广大深圳人关注的未来商业巨无霸沙井海岸城，在马安山地铁站，自驾也需要10来分钟，作为沙井的最后一站后亭站又有哪些商业配套呢？

后亭站目前也处于商业少有阶段，但在项目一墙之隔有12万㎡的购物中心太隆城，相当于一个天虹的大小，未来能满足小区及周边业主的购物需求，且上面我们提高该商场与项目交房时间或同步，那么意味着业主入住后就能享受便利的商业配套。

（3）规划

沙井作为老工业区、老村，现有的环境和配套都相对较差，人们对沙井的最初印象也停留在“蚝乡”、“遍地小产权”等，但近年来，随着沙井旧改进程的加快，以及空港新城、海洋新城的规划，也给片区注入了活力。

首先说说旧改，据统计，近几年来沙井片区的城市更新面积超过160万平方米，数量达23个，其中包含纯住宅项目有17项、住宅及商业综合5项、住宅及新型产业1项、纯商业类型4项、纯工业类型5项。这些旧改起来后，对沙井的整体居住环境和配套升级都有所改善，当然要全部旧改完成周期也会较长。但就项目而言，本身就与清平华府、巨基四季名苑等作为新桥村的旧改，目前这几个盘均如火如荼建设中，未来交房后，整体的居住氛围也是较好的。

*图片来源网络

再说说产业规划，有了天量住宅，还有要居住的人群，那么沙井这些新楼盘新住宅承载的居住人群有哪些，除了现有的11号线沿线办公的少部分人群，未来或主要承接空港新城、海洋新城产业的外溢人群。空港新城主要以深圳国际会展中心及配套产业为主，海洋新城毗邻国际会展中心，打造海洋新兴产业，整体区域内规划承载就业人口约70万，规划居住人口约40万，那么多出来的近30万外溢人口或就近选择沙井、福永等区域居住。

*图片来源网络

另外，位于宝安区新桥街道东南部的新桥智创城，即新桥东片区重点城市更新单元，是规划为一个高强度开发的产业园区，面积达2.3平方公里，将提供358万平方米产业空间，布局一批高新技术企业和优质大型企业，而这些就业人群大多数或也会就近置业。

*图片来源网络

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推荐指数：★★★☆☆

小结：大空港、粤港澳大湾区这些规划建设，给片区的发展带来了更多的可能，也让不少人更看好沙井这个片区，短期内这些利好虽不太可能直接体现它的价值，且沙井的环境和配套也都需要一定周期去发展和改善，但对项目而言，家门口的学校、一墙之隔的商业，未来可见的居住氛围，这些才是硬优势。

7、总结

优势：地处大空港的辐射区，且片区内规划利好不断，后续区域发展潜力大；与划片学校一路之隔，与片区内12万㎡的商业太隆城一墙之隔，配套相对齐全；目前沙井无新房住宅在售，而项目或作为沙井今年排名前列入市住宅产品，竞争优势大；项目楼栋围合式布局，户型设计整体合理，容积率低，CWB超1，楼盘品质较佳。

劣势：与最近的地铁站后亭站有1.5公里距离，相对较远，轨交出行不够便利；住宅3梯5户及3梯6户结构，楼栋虽不太高，仅27/28层，但梯户比相对没有那么舒适；短期内沙井的交通、环境、配套等还较为落后，且需要较长一段时间发展和改善。