推盘稀少的坂田有新房了 信义君御山居首批将推384套住宅

新房圈 2020-12-31 11赞
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坂田新房出炉,快来看看适不适合上车。

深圳一路向西发展,但并不影响东部奋力前进的脚步,作为深圳东部的面积大户,2019年龙岗区的生产总值和增速依然位列前茅,以4685.78亿元位居深圳第二,而龙岗的GDP坂田至少贡献了一半以上。坂田规划为坂雪岗科技城,主要发展云计算,高端软件智能终端为主的新一代信息产业,辖区聚集了华为、康冠、航嘉等知名企业,年产值超亿元企业有44家、规模以上企业109家、国家高新技术企业40家、上市公司5家。因此目前坂田的房价也是整个龙岗最高的。除此之外,坂田的区域位置也非常出色,位于深圳中部组团的福田、龙岗、龙华三区交界处,地处深莞惠的几何中心,地铁10号线和坂银通道的开通,让坂田有了自己独立连接市区的直达通道,让坂田近关的优势更加凸显,特别是隔壁曾经的兄弟龙华过度透支前景而令房价高启,所以房价相对低洼的坂田仍然是具有极大潜力的区域。不过,今年坂田的住宅推盘量并不大,仅有信义嘉御山7期一盘入市,价格也相对较高,接下来的2021坂田片区预测将有两盘入市,为信义君御山居华侨城荷棠里,其中信义御山居已开展示中心,入市节点较近,那么小编就为大家来深度介绍一下信义君御山居吧。

*图片来源于中商产业研究院

1.区位交通

信义君御山居坂田街道三号路与杨美路交汇处,坂田文化广场对面。项目周边有包括华为、坂田集团在内的众多产业园和万科城、华为荔枝苑等众多大型小区。

*信义君御山居区位图

轨道交通方面,坂田片区目前有地铁5号线与10号线交叉环绕,站点众多,但都不近项目。根据百度地图测距,距离项目相对较近的地铁站为10号线坂田北站,步行距离约1.7公里,走路约26分钟左右;距离5号线坂田站步行距离约1.5公里,走路约24分钟左右。

*信义君御山居与地铁10号线坂田北站距离

*信义君御山居与地铁5号线坂田站距离

公交方面,目前距离项目最近的公交站为华为荔枝苑站,不过距离项目有一定距离,大约530米,需9分钟(百度地图测速);项目对面设有一公交站台,但暂时没有设置线路和站点,预计待站点确定后会方便项目与地铁口直接的通勤。

*华为荔枝苑站

道路交通方面,开车从项目出发沿贝尔路至华为约3.7公里,车程13分钟左右;沿南坪快速到福田车公庙车程约30分钟左右;到南山科技园车程约40分钟左右。

推荐指数:★★★☆☆

小结:自地铁10号线和坂银快速开通后,坂田区域的交通相对较优,但是本项目却不近公共交通,距离地铁超过20分钟的步行距离,实在不够方便,不过对于驾车出行的购房者来说,近关内的距离优势还是值得考虑的。

2.楼盘信息

信义君御山居项目开发商为深圳市信发房地产开发有限公司,是深圳市信义控股集团有限公司旗下子公司。信义地产开发了较多龙岗布吉的住宅,基本上都是刚需房中偏改善的大社区住宅,整体的居住环境很好,金御半山、御城、荔山公馆等均是比较出名的大型住宅社区,其中金御半山的购物中心主体由华润置地打造为万象汇,其在布吉片区也是人气最高的商场之一,而同在坂田的信义嘉御山也是高端大社区的代表,引领了坂田片区的高房价。

*信义集团项目分布

信义君御山居占地面积26196.94平方米,建筑面积121143.04平方米,绿化率40%,容积率3.3,停车位850个 。项目共规划4栋住宅和1栋幼儿园,其中住宅共906套。本次将推售384套,位于1栋和5栋。

信义君御山居总高为24-31层,梯户比为2梯4户,首先推出的是87㎡、89㎡的三(2+1)房和112㎡的四(3+1)房,使用率77-79%左右。

推荐指数:★★★★☆

小结:信义君御山居容积率低,无遮挡,采光较好;小区内园林、泳池等设计使整体居住环境很好;推出建面约87-112㎡的三(2+1)-四(3+1)房,使用率较高,很适合刚需上车。不过项目存在车位不足的缺陷,毕竟周边公共交通不足的情况下,车位就显得更为重要。

3.主力户型

信义君御山居1栋和5栋共推出4种户型,分别为三(2+1)居和四居单位,接下来就一起来看看这四个户型的情况。

87-89㎡户型:

本户型位于1栋和5栋的南侧,其中位于1栋和5栋B座的本户型为纯南朝向,位于5栋A座的为东南朝向。本户型,整体朝向较优,采光和通风良好;②该户型是项目最小面积的户型,户型方正,做2+1房2卫的设计,布局相对合理;方正阳台可改为书房或小卧室,方便多口之家使用;小户型双洗手间很难得,生活实用方便;一体化客餐厅连接阳台,空间延展宽阔,采光较好;美中不足是厨房面积较小,没有生活阳台,不利于杂物的摆放。总体来说,本户型较为适合追求总价低的刚需购房者。

88㎡户型:

本户型主要分布在1栋A座和5栋A、B座,虽然不是朝正南正北,但也是深圳难得的偏南北通透型朝向,采光通风方面很优质;88㎡格局分布较为合理,双卫生间,使用较为方便;方正阳台可改为书房或小卧室,方便多口之家使用;主阳台连接客餐厅,采光较好,舒适开阔;厨房同样较小,不方便收纳清洁用品。整体来说是非常适合刚需选择的小三房户型。

89㎡户型:

本户型位于5栋A坐,由于楼栋形状的问题,本户型朝向更偏东西朝向,不过也是通透形,通风较好,不过位于小区最边缘可能稍有噪音影响;两卫位于两卧室出口处,生活实用方便;横厅设计,使客餐厅方正宽阔,并与开间阳台连接,更显气派;厨房空间较为紧凑,不便于烹饪操作;方正阳台可改为书房或小卧室,方便多口之家使用。整体来说适合喜欢横厅设计的刚需选择。

112㎡户型:

本户型位于1栋B座,算是偏南北通透型户型,采光通风都较好;本户型是本次推售的最大户型,户型较为方正的3+1房和两卫设计,的位置较集中,三卧均带飘窗设计,采光效果好,方正阳台可改书房或小卧室;一体化客餐厅,布局合理方正宽阔;双阳台连接客餐厅,采光较好,舒适开阔;U字形厨房合理利用空间,烹饪操作方便;本户型是深圳较为难得南北通透朝向的户型,且户型方正,空间布局较为合理,更适合改善型购房者选择。

推荐指数:★★★★☆

小结:信义君御山居推出的户型大多为90㎡以下户型,整体更倾向于刚需购房者,且户型的采光、通风和朝向方面都比较好,总体上还是相对优质的。但是,如需要纯3房、4房的购房者则需改阳台为卧室,操作较为麻烦,且居住空间较小。

4.施工进度

项目工程进度较快,已基本封顶,不过项目预计带装修交付,交房时间暂未确定。

项目目前已经开放展示中心,并已启动诚意登记,预计2021年元旦期间开放样板间,项目预计2021年年初入市,不过具体要看房管局预售备案批示。

推荐指数:★★★★☆

小结:今年大部分新盘都刚刚出地面就开始销售,交房时间基本在3年以上,而信义君御山居预计交房时间较快,购房者可以较快的入住,是深圳比较难得的准现房。

5.价格对比

在房价方面,坂田作为龙岗区产业最全、距离市区最近的板块,其价格也是龙岗之最。在一手房方面,目前在楼盘售价格基本在5.8万-8万/㎡上下。

在二手房方面,根据乐有家报价,坂田片区的二手房房价区间跨度很大,在5.3-10万/㎡之间,而次新房则均在7万/㎡以上。而目前信义君御山居周边住宅较少,可参考深实验学区的房子,此区域二手房均价已达到7-9万左右。

推荐指数:★★★☆☆

小结:由于信义一直是走刚需中的精品路线,尤其是信义嘉御山的二手房已经挂牌价10万以上,因此,预测信义君御山居价格不会很低,但是由于深圳新房有政府限价,所以信义嘉御山7期以7.7万均价出售时,大家还是觉得很香的,特别是信义君御山居相较于嘉御山更趋向于刚需上车,而且有小户型加持,加之远地铁的硬伤,预计价格会在7万上下,不过这只是初步的预测,最终要看住建局的备案情况。

6.周边配套

(1)学校学区

信义君御山居所在的区域产业园较多,住宅小区较少,目前的小学学区规划还是空白的,项目周边的小学有深实验坂田校区、扬美实验学校等。初中方面,项目属于杨美社区范围,目前杨美社区属深实验坂田校区、扬美实验学校和坂田实验学校大学区内,具体的学区规划现在还没有公布,要等教育局划片后才能知晓。不过深实验周边较多成熟小区,入学积分积累较多,信义局御山居作为新盘积分不占优势,急需教育资源的购房者需要思考一下。不过项目1公里范围内就有扬美实验学校,并且杨美实验目前正在扩建中,学位大大增多。

*扬美实验学校

(2)商业

信义君御山居项目自带2580㎡商业,周边有乐荟中心的商业可以满足日常需求,不过要去商场逛街购物则相对较远,在3公里左右,周边有天虹、奥特莱斯8号仓、星河CoCoCity等商圈,项目距离最近的天虹商场有2公里,开车需11分钟。

*乐荟中心(在建)

(3)生态环境

信义君御山居对面即坂田文化广场,附近有樟坑径、甘坑、岗头、雪象(建设中)、三联、银湖山6大公园和7水库,日常散步溜娃环境较佳。

推荐指数:★★★☆☆

小结:信义君御山居周边成熟小区较少,而杨美实验学校又在扩建,所以上学基本没有什么问题,只是追求深实验的话,积分可能不占优势;商业方面,周边多为住宅底商,可以满足日常生活,但是大型商场距离较远;生态环境相对优越。

7.总结

优势:坂田地理位置优越,近关内且自身产业条件丰富,有大型企业,发展趋势较好;信义君御山居自身小区配置优越,容积率低,户型相对不错,且为准现房,交楼时间较快;项目靠近杨美实验学校,上学较为方便。

劣势:信义君御山居虽有地铁5号线和10号线环绕,但是距离两地铁口均有超1.5公里的距离,公共交通很不方便;项目所配置的车位不足,也无法解决公共交通方面的缺陷;杨美社区虽属深实验范围,但该校招生范围广,且学校周边多是次新房小区,未来能否入读还得拼积分。

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