推盘稀少的坂田有新房了 信义君御山居首批将推384套住宅

深圳一路向西发展，但并不影响东部奋力前进的脚步，作为深圳东部的面积大户，2019年龙岗区的生产总值和增速依然位列前茅，以4685.78亿元位居深圳第二，而龙岗的GDP坂田至少贡献了一半以上。坂田规划为坂雪岗科技城，主要发展云计算，高端软件智能终端为主的新一代信息产业，辖区聚集了华为、康冠、航嘉等知名企业，年产值超亿元企业有44家、规模以上企业109家、国家高新技术企业40家、上市公司5家。因此目前坂田的房价也是整个龙岗较高的。除此之外，坂田的区域位置也非常出色，位于深圳中部组团的福田、龙岗、龙华三区交界处，地处深莞惠的几何中心，地铁10号线和坂银通道的开通，让坂田有了自己独立连接市区的直达通道，让坂田近关的优势更加凸显，特别是隔壁曾经的兄弟龙华过度透支前景而令房价高启，所以房价相对低洼的坂田仍然是具有极大潜力的区域。不过，今年坂田的住宅推盘量并不大，仅有信义嘉御山7期一盘入市，价格也相对较高，接下来的2021坂田片区预测将有两盘入市，为信义君御山居和华侨城荷棠里，其中信义御山居已开展示中心，入市节点较近，那么小编就为大家来深度介绍一下信义君御山居吧。

*图片来源于中商产业研究院

1.区位交通

信义君御山居坂田街道三号路与杨美路交汇处，坂田文化广场对面。项目周边有包括华为、坂田集团在内的众多产业园和万科城、华为荔枝苑等众多大型小区。

*信义君御山居区位图

轨道交通方面，坂田片区目前有地铁5号线与10号线交叉环绕，站点众多，但都不近项目。根据百度地图测距，距离项目相对较近的地铁站为10号线坂田北站，步行距离约1.7公里，走路约26分钟左右；距离5号线坂田站步行距离约1.5公里，走路约24分钟左右。

*信义君御山居与地铁10号线坂田北站距离

*信义君御山居与地铁5号线坂田站距离

公交方面，目前距离项目最近的公交站为华为荔枝苑站，不过距离项目有一定距离，大约530米，需9分钟（百度地图测速）；项目对面设有一公交站台，但暂时没有设置线路和站点，预计待站点确定后会方便项目与地铁口直接的通勤。

*华为荔枝苑站

道路交通方面，开车从项目出发沿贝尔路至华为约3.7公里，车程13分钟左右；沿南坪快速到福田车公庙车程约30分钟左右；到南山科技园车程约40分钟左右。

推荐指数：★★★☆☆

小结：自地铁10号线和坂银快速开通后，坂田区域的交通相对较优，但是本项目却不近公共交通，距离地铁超过20分钟的步行距离，实在不够方便，不过对于驾车出行的购房者来说，近关内的距离优势还是值得考虑的。

2.楼盘信息

信义君御山居项目开发商为深圳市信发房地产开发有限公司，是深圳市信义控股集团有限公司旗下子公司。信义地产开发了较多龙岗布吉的住宅，基本上都是刚需房中偏改善的大社区住宅，整体的居住环境很好，金御半山、御城、荔山公馆等均是比较出名的大型住宅社区，其中金御半山的购物中心主体由华润置地打造为万象汇，其在布吉片区也是人气较高的商场之一，而同在坂田的信义嘉御山也是高端大社区的代表，引领了坂田片区的高房价。

*信义集团项目分布

信义君御山居占地面积26196.94平方米，建筑面积121143.04平方米，绿化率40%，容积率3.3，停车位850个 。项目共规划4栋住宅和1栋幼儿园，其中住宅共906套。本次将推售384套，位于1栋和5栋。

信义君御山居总高为24-31层，梯户比为2梯4户，首先推出的是87㎡、89㎡的三（2+1）房和112㎡的四（3+1）房，使用率77-79%左右。

推荐指数：★★★★☆

小结：信义君御山居容积率低，无遮挡，采光较好；小区内园林、泳池等设计使整体居住环境很好；推出建面约87-112㎡的三（2+1）-四（3+1）房，使用率较高，很适合刚需上车。不过项目存在车位不足的缺陷，毕竟周边公共交通不足的情况下，车位就显得更为重要。

3.主力户型

信义君御山居1栋和5栋共推出4种户型，分别为三（2+1）居和四居单位，接下来就一起来看看这四个户型的情况。

87-89㎡户型：

本户型位于1栋和5栋的南侧，其中位于1栋和5栋B座的本户型为纯南朝向，位于5栋A座的为东南朝向。本户型，整体朝向较优，采光和通风良好；②该户型是项目最小面积的户型，户型方正，做2+1房2卫的设计，布局相对合理；方正阳台可改为书房或小卧室，方便多口之家使用；小户型双洗手间很难得，生活实用方便；一体化客餐厅连接阳台，空间延展宽阔，采光较好；美中不足是厨房面积较小，没有生活阳台，不利于杂物的摆放。总体来说，本户型较为适合追求总价低的刚需购房者。

88㎡户型：

本户型主要分布在1栋A座和5栋A、B座，虽然不是朝正南正北，但也是深圳难得的偏南北通透型朝向，采光通风方面很优质；88㎡格局分布较为合理，双卫生间，使用较为方便；方正阳台可改为书房或小卧室，方便多口之家使用；主阳台连接客餐厅，采光较好，舒适开阔；厨房同样较小，不方便收纳清洁用品。整体来说是非常适合刚需选择的小三房户型。

89㎡户型：

本户型位于5栋A坐，由于楼栋形状的问题，本户型朝向更偏东西朝向，不过也是通透形，通风较好，不过位于小区最边缘可能稍有噪音影响；两卫位于两卧室出口处，生活实用方便；横厅设计，使客餐厅方正宽阔，并与开间阳台连接，更显气派；厨房空间较为紧凑，不便于烹饪操作；方正阳台可改为书房或小卧室，方便多口之家使用。整体来说适合喜欢横厅设计的刚需选择。

112㎡户型：

本户型位于1栋B座，算是偏南北通透型户型，采光通风都较好；本户型是本次推售的较大户型，户型较为方正的3+1房和两卫设计，的位置较集中，三卧均带飘窗设计，采光效果好，方正阳台可改书房或小卧室；一体化客餐厅，布局合理方正宽阔；双阳台连接客餐厅，采光较好，舒适开阔；U字形厨房合理利用空间，烹饪操作方便；本户型是深圳较为难得南北通透朝向的户型，且户型方正，空间布局较为合理，更适合改善型购房者选择。

推荐指数：★★★★☆

小结：信义君御山居推出的户型大多为90㎡以下户型，整体更倾向于刚需购房者，且户型的采光、通风和朝向方面都比较好，总体上还是相对优质的。但是，如需要纯3房、4房的购房者则需改阳台为卧室，操作较为麻烦，且居住空间较小。

4.施工进度

项目工程进度较快，已基本封顶，不过项目预计带装修交付，交房时间暂未确定。

项目目前已经开放展示中心，并已启动诚意登记，预计2021年元旦期间开放样板间，项目预计2021年年初入市，不过具体要看房管局预售备案批示。

推荐指数：★★★★☆

小结：今年大部分新盘都刚刚出地面就开始销售，交房时间基本在3年以上，而信义君御山居预计交房时间较快，购房者可以较快的入住，是深圳比较难得的准现房。

5.价格对比

在房价方面，坂田作为龙岗区产业最全、距离市区最近的板块，其价格也是龙岗之最。在一手房方面，目前在楼盘售价格基本在5.8万-8万/㎡上下。

在二手房方面，根据乐有家报价，坂田片区的二手房房价区间跨度很大，在5.3-10万/㎡之间，而次新房则均在7万/㎡以上。而目前信义君御山居周边住宅较少，可参考深实验学区的房子，此区域二手房均价已达到7-9万左右。

推荐指数：★★★☆☆

小结：由于信义一直是走刚需中的精品路线，尤其是信义嘉御山的二手房已经挂牌价10万以上，因此，预测信义君御山居价格不会很低，但是由于深圳新房有政府限价，所以信义嘉御山7期以7.7万均价出售时，大家还是觉得很香的，特别是信义君御山居相较于嘉御山更趋向于刚需上车，而且有小户型加持，加之远地铁的硬伤，预计价格会在7万上下，不过这只是初步的预测，最终要看住建局的备案情况。

6.周边配套

（1）学校学区

信义君御山居所在的区域产业园较多，住宅小区较少，目前的小学学区规划还是少有的，项目周边的小学有深实验坂田校区、扬美实验学校等。初中方面，项目属于杨美社区范围，目前杨美社区属深实验坂田校区、扬美实验学校和坂田实验学校大学区内，具体的学区规划现在还没有公布，要等教育局划片后才能知晓。不过深实验周边较多成熟小区，入学积分积累较多，信义局御山居作为新盘积分不占优势，急需教育资源的购房者需要思考一下。不过项目1公里范围内就有扬美实验学校，并且杨美实验目前正在扩建中，学位大大增多。

*扬美实验学校

（2）商业

信义君御山居项目自带2580㎡商业，周边有乐荟中心的商业可以满足日常需求，不过要去商场逛街购物则相对较远，在3公里左右，周边有天虹、奥特莱斯8号仓、星河CoCoCity等商圈，项目距离最近的天虹商场有2公里，开车需11分钟。

*乐荟中心（在建）

（3）生态环境

信义君御山居对面即坂田文化广场，附近有樟坑径、甘坑、岗头、雪象（建设中）、三联、银湖山6大公园和7水库，日常散步溜娃环境较佳。

推荐指数：★★★☆☆

小结：信义君御山居周边成熟小区较少，而杨美实验学校又在扩建，所以上学基本没有什么问题，只是追求深实验的话，积分可能不占优势；商业方面，周边多为住宅底商，可以满足日常生活，但是大型商场距离较远；生态环境相对优越。

7.总结

优势：坂田地理位置优越，近关内且自身产业条件丰富，有大型企业，发展趋势较好；信义君御山居自身小区配置优越，容积率低，户型相对不错，且为准现房，交楼时间较快；项目靠近杨美实验学校，上学较为方便。

劣势：信义君御山居虽有地铁5号线和10号线环绕，但是距离两地铁口均有超1.5公里的距离，公共交通很不方便；项目所配置的车位不足，也无法解决公共交通方面的缺陷；杨美社区虽属深实验范围，但该校招生范围广，且学校周边多是次新房小区，未来能否入读还得拼积分。