保利勤诚达联合画饼?自带9所学校养成系住宅“那么远 那么贵”

新房圈 2020-11-20 10赞
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一期:“配套是你们的,我什么都没有”

老焦发现11月截止至今全市已获批预售证楼盘共有10个,而10月全市获批预售证楼盘多达15个,新房市场发展迅猛,临近年末各大开发商推盘速度加快,购房者也很乐意买单。以南山、宝安为代表的西部市场下半年冲劲十足,特别是近期这两区域的“网红盘”华润城润玺1期以及万丰海岸城均有入市动作,更是掀起波澜。放眼东部,坪山新房市场表现抢眼,位于坪山中心附近以玺悦台、润樾山等为代表的刚需大盘也收割了一大批客户。而一直作为“刚需首选”的龙岗已经近2个月偃旗息鼓了,上一个获批预售的龙岗新盘还是公寓项目融悦大厦,在整体市场火热的前景下,龙岗突然“刹车”这是为何?

2016年,深圳市政府实施东进战略,加快深莞惠一体化,要把东部地区发展作为深圳腾飞的重要核心战略。在粤港澳大湾区的宏伟规划下,龙岗区起着联合、过渡和辐射的重要作用。龙岗地广,交通便成为首要难题,随着地铁14/16号线的相继动工,在一定程度上能缓解龙岗3号线的通勤压力,所以也有不少人认为龙岗板块的轮动和大量旧改的加速,交通条件日益完善,龙岗房价的“补涨”模式或将启动。虽然近期龙岗推盘速度停滞,不过在年底前还是有几个新盘蓄势待发的,其中便有许多刚需看好的由保利和勤诚达两大品牌开发商共同建造大型社区,龙岗罕见的建面超两百万旧改综合体——保利勤诚达誉都。

1、区位交通

老焦从福田出发,途径S301南坪快速转S28水官高速至盐龙大道,驾车约50分钟到达目的地。由于保利勤诚达誉都位于的创建路与华裕路西北侧周边多是旧改与农民房,所以现场粉尘较大,施工噪音也有些许影响。如果不选择驾车,到达项目只能依靠3号线至吉祥站,再转公交到站后还需步行600米才能到达,整体而言,确实是非常不方便。

保利勤诚达誉都距离目前现有的地铁最近的是龙城广场站,约3.6公里,步行不现实,出行困难。虽然项目规划有公交总站,未来可通过公交换乘轨道交通,或大巴通勤,但是总的来说,项目近几年绝对会深受轨道交通掣肘。好消息是据现场销售称,保利勤诚达誉都附近会规划地铁31号线路,连接坪山至五联,不过该线路为远期规划线路,具体建设时间未知,所以对于项目短期内并无直接利好作用,只能至希望于未来。

从陆路交通看,项目北向直线距离约1公里处,即是在建的深圳外环高速,开通后向西将与沿江高速公路相接,中途经过沙井、松岗、公明、光明、观澜、东莞塘厦清溪、龙岗、坪地、坑梓、坪山、葵涌等街道。

推荐指数:★☆☆☆☆

小结:保利勤诚达誉都的一大缺憾也是目前龙岗区发展的壁垒就是交通问题,不论是地铁出行还是公共交通乃至高速条件都不太理想。目前保利勤诚达誉都还处于一期推售阶段,如果自住,可能在5年之内上下班出行都会是难题。

2、楼盘信息

保利勤诚达誉都位于龙岗中心城北部的五联片区,五联片区原为竹头背和岭背坑片区城市更新单元,总拆除重建用地面积约22万㎡,目前该地块已经动工,为基坑状态。项目为保达地产开发,实际为保利地产和勤诚达地产合作开发的旧改项目,未来将是五联片区的资源核心地段。

保利勤诚达誉都一共分8期开发,目前开发的是第一期预计11月底开盘,均价约4.5万/㎡。目前已启动认筹。保利勤诚达誉都计容总建面约210万㎡,体量为深圳第二,其中一期拆除范围面积95671㎡,建设用地面积为31546.6㎡,计容总建面约18.7万㎡,规划有幼儿园、社康中心、邮政、老年人日间照料中心、公共厕所、小型垃圾转运站、再生资源回收站、初中等公共配套。另外,据现场销售称,保利勤诚达誉都建成后总商业面积将达到18万㎡,包括后期将会在小区内建制一所中大型商业,未来商业资源比较丰富,完全可以满足住户日常消费需求。

保利勤诚达誉都首推1栋A/B座及2栋A/B座,1栋3梯5户,3栋2梯5户,一期户数661套。目前已开放88/92/110㎡样板房,主推86-110平米2-4房,现在正在认筹,认筹客户开盘可以优先选房,现场认筹只需登记即可。不过,保利勤诚达誉都1期地块较为独立,与2期相隔一条马路,因1期地块较小,并没有游泳池等休闲娱乐设施,被割离感较强。

推荐指数:★★★☆☆

小结:保利勤诚达誉都项目总体体量是当之无愧的“巨无霸”,目前主推1期,由于1期仅有2栋,地块较小,与后期相隔一条马路,所以1期小区内休闲设施并不完善。并且楼体之间的距离泾渭并不分明,容积率高达5.29,楼栋之间密度较大,恐会影响部分楼层采光。整体而言,保利勤诚达誉都胜在大,但对于1期来说,发展的并不成熟,项目将于2022年5月交付,若交房后自住,还是会有许多不便。

3、主力户型

B户型 88㎡2房2厅1卫

B户型朝南,采光条件较好,其中次卧通向的阳台可单独做房,但是面积较小,只能做书房或婴儿房,且需要重新调整开门位置,交房后仍需自己修改,工程较为繁琐。88㎡户型如果做3房还是会受到上车族青睐,但是客厅和餐厅的设计不太合理,客厅面积小,有明显的逼仄感,餐厅占位过多显得浪费,成为了一大硬伤。

C2户型 90㎡2房2厅2卫

C2户型为西南朝向,客厅出阳台,景观和通风条件较好。90㎡户型动静分离做的稍差些,所有的房间都会受到公共区域活动产生的声音和动作印象,尤其两个次卧,一个在出入大门旁,一个在公共卫生间旁,私密性没有保障。另外C2户型可改动增加一间房,需要将阳台的墙面打掉另开一扇门,同样后期自己所需要做的工程量较大。

D1户型 110㎡3房2厅2卫

D1户型朝南向,110㎡可做4房,其中一个房间由阳台改成,同样很迷你且设计奇怪,比卫生间大不了多少。而且功能分区一般,进门右侧是厨房,左侧是卫生间和次卧,无疑会受到家庭成员和来客进出动静的影响,除此之外的空间动静分离就相对于其他户型还算合理。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:保利勤诚达誉都户型面积段都比较适合刚需上车购房者,总体来说户型设计都中规中矩,除了部分户型卫浴空间分离私密性好,其余没有特别大的亮点。况且几乎每个户型想充足利用空间,都得后期自己进行格局修改,这对于普通购房者无疑又另外增加了时间与金钱成本。

4、价格对比

保利勤诚达誉都附近暂无新房,最近的新房有宝荷片区的中海阳光橡树园,预计价格在4.2万/㎡,或是坪地片区还有部分新盘住宅,不过整体来说保利勤诚达誉都均价4.5万/㎡的价格在龙岗除大运及中心城片区外还是比较高的,如果是刚需自住客户,在保利勤诚达誉都这个价格与还没发展起来的配套下,放眼龙岗,其实还是有许多其他选择的。

*数据来源于乐有家

保利勤诚达誉都附近的二手房价,现龙岗中心城的二手房均价在4.4万/平上下,一路之隔的百合盛世二手房挂牌价也到了4.5万/㎡(精装)。据网络数据显示,项目周边二手房同样以中小刚需户型为主,总价在250-400万之间,这样来看,保利勤诚达誉都预计4.5万/㎡的价格基本与周边二手房持平,如果真有想在这片区置业的购房者,保利勤诚达誉都还是有一定的竞争力的。

推荐指数:★★★☆☆

小结:保利勤诚达誉都如果只看其自身配套均价4.5万/㎡是可以接受的,但是是否能等待项目整体配建完善,完善之前的居住体验是否能值得上这个价格,换句话说买保利勤诚达誉都如果是买未来,刚需客是否愿意?

5、施工进度

目前保利勤诚达誉都已开放展示中心,另外开放了88/92/110平样板间,看房无需验资,项目预计月底开盘,带装修均价约4.5万/平。现正在认筹中,认筹客户开盘可以优先选房,现场认筹不需要交钱,只需登记即可。工程进度来看,一期1-6栋高层施工中,楼栋已出地面20多层,而一期后面的楼栋是项目后面开发的产品,目前部分已拆完,部分已经基本搬空,处于待拆迁状态。

推荐指数:★★★☆☆

小结:保利勤诚达誉都一期进度较快,在2022年交房也很迅速。楼盘体量非常大,如果是1期住户恐怕要等待后期配套开放才能更舒适的生活,并且在保利勤诚达誉都全部完工前起码要忍受5年的噪音与施工粉尘影响。

6、项目配套

(1)划片学校

保利勤诚达誉都最大亮点莫过于自带9所学校!其中包含6所9-12班幼儿园,1所24班小学,1所48班初中,1所54班九年一贯制学校,均分布在不同地块,为项目增色不少。不过1期最近的幼儿园在项目2期内,据了解,保利勤诚达誉都将在2022年5月交付,届时2期学校是否建成,还未可知。况且虽然学校众多,但具体实力和师资如何,也要留给时间证明。

抛开项目自身所带的学校,目前保利勤诚达誉都划片小学学区为龙岗街道千林山小学,据网上资料显示千林山小学排名大概在龙岗前10,距离项目也有1公里的路程,不算特别方便。保利勤诚达誉都初中学区划分在兰著学校,距离项目有1.3公里,步行约20分钟,且目前无论是小学还是初中学区,这两所学校学位较紧张,若小孩会在保利勤诚达誉都小区内部学校建成前上学,恐怕会带来一些不便。

(2)配套商业

保利勤诚达誉都总商业、办公及酒店面积约18万㎡(其中包括回迁面积约6.6万㎡),其中包含一个建面67240㎡购物中心和众多住宅底商,整体而言,建成后还是可以满足保利勤诚达誉都超大住宅社区的日常消费需求。

除此之外,目前保利勤诚达誉都放眼望还都是农民房底部的低端商铺,而且离成型的购物中心较远,据百度地图显示,保利勤诚达誉都1公里范围内没有大型商业,除鸿都商业广场外,其余万科广场、宝能all city及星河ICO等大型商业均在2.5公里范围外,这对于前期购房者的日常消费购物还是非常不便利的。

(3)周边环境

保利勤诚达誉都周边被证券山公园、将军帽公园、龙岗区儿童公园(建设中)等环绕,绿化公园较多,未来建成后居住感较强,且保利勤诚达誉都距离证券山公园仅342米,还是非常便利的。另外保利勤诚达誉都距离龙岗目前打造的“三馆一城”驾车约18分钟,也在可接受范围内。不过目前保利勤诚达誉都所在区域还是以厂房、老旧农民房为主,居住环境一般,人流也比较混杂。

推荐指数:★★★☆☆

小结:保利勤诚达誉都与其他楼盘不同,它自身配套就已经很完善,无论是整个社区里的9所学校,还是18万㎡的商业或者小区内部绿化以及周边公园,项目整体建成后绝对是一个生活设施非常齐全,居住适宜,拥有“大城感”的住宅楼盘。不过目前问题是,保利勤诚达誉都整体建成周期长,享受社区配套晚,虽然一期比起之后肯定是便宜,但是若是自住,在前期还是会有很多不便的。

7、总结

保利勤诚达誉都虽然面积段非常适合刚需,但是龙岗的刚需盘信手拈来,这一点不能算作优势。保利勤诚达誉都体量属深圳市第二,因为体量大所以整体项目自带9所学校与18万㎡商业是一个非常大的亮点,但对于一期自住购房者来说,4.5万/㎡的均价有多少是买未来呢?且对于刚需住户来说,近几年没有规划地铁也是致命硬伤,片区价值点短期内也处于低值,再加上一期地块较小,独立社区分离感强等各种缺陷让刚需实在是有点难以下咽。

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