错过等三年!平湖旧改遍地开花 融湖居成本年度少有入市纯新盘

地铁一响黄金万两，光明凭借科学城建设以及地铁6号线一飞冲天，已经是当前风头无两的置业热区。隔壁平湖早已打造了平湖枢纽金融中心，地铁10号线也已经官宣8月份与地铁6号线同步开通运营，怎么在购房者眼中就显得这么“平平无奇”呢？

本期圈圈就重点来说一下平湖和位于平湖的融湖居。

【区位交通】

融湖居位于龙岗平湖街道平吉大道西侧，北侧为龙平路，距离地铁10号线禾花站约400米，平湖站约600米；距离平湖高铁站约400米，处于在建的平湖交通枢纽中心位置。

高速方面，片区内有清平高速、水官高速半小时内可通达福田、罗湖市区。距离清平高速入口直线距离约2公里，距离沈海高速入口约3公里。另片区内在建有深圳外环高速，预计今年建成通车。外环高速西起于广深沿江高速公路，向东经宝安区、光明区、龙华区、东莞市、龙岗区、坪山区。远期还会规划接大鹏新区，经葵涌联深圳盐坝高速公路。

*图片来源于网络

轨交方面，融湖居是融湖中心城5期项目中距离地铁口最近一期，1站到平湖中心，1站到华南城商业中心，8站到坂田华为总部，15站进福田，18站到福田中心区。经10号线可跟7条地铁线换成。另10号线东延线（规划）建成后7站到达龙岗大运中心区，接驳地铁16号线（在建），未来半小时多中心辐射妥妥的。

另还有平湖高铁广深城际线（铁轨）通往广州，片区内规划有地铁18号线通往空港新城、宝安机场和盐田；地铁17号线直通罗湖对接香港。18号线已经纳入五期规划中。3条地在平湖站汇合。未来形成真正的多线路交通枢纽中心。

公交方面，临近有多个公交站台，最近的为信德学校站台，不过公交线路不多，主要通往平湖和龙岗坪山方向。前往市区的公交线路需换乘。

推荐指数：★★★☆

小结：深圳交通枢纽已经成熟的分别有深圳北站、福田枢纽、罗湖枢纽、深圳东站枢纽；在建的有西丽枢纽、平湖枢纽。目前各大枢纽商圈都已发展成熟，平湖枢纽发展也备受瞩目。所以从片区来说，“潜力”无疑了。短期内公共出行较为不便，自驾在高峰期也会有拥堵现象，10号线通车后或许会有极大的改善。

【楼盘信息】

融湖居为岗宏集团发的融湖中心城三期产品。整个融湖中心城规划总建面约90万㎡，目前一期、二期住宅已经入住并形成了成熟的居住环境，配建的信德学校为九年一贯制公立学校，已经投入使用。三期即为即将推出的融湖居，四期为商业产品，主要为公寓及约4万㎡的集中商业，目前已经动工；五期规划为品质住宅。

*融湖中心城整体规划图

*融湖居施工进度图

*一期幼儿园及住宅实景图

*学校及二期住宅实景图

*四期用地现状

融湖居规划占地面积约2.6万㎡，总建筑面积约14.7万㎡，含3栋5座商品房、1座幼儿园、1栋保障房，规划总户数有1074套，不过车位仅815个，不足1:1。容积率约3.96。关于梯户比，3栋A座为2梯4户，其余楼栋均为2梯5户，整体布局合理，舒适度较高。

*融湖居楼栋分布图

融湖居目前楼体正在施工中，已经建至约10层样板间正在装修，预计5月开放，具体时间开发商公示为准。特殊时期前往营销中心需要提前预约，现场可看沙盘、区位展示、户型示意图。

推荐指数：★★★☆

小结：融湖中心城5期产品独立物业管理，隔主干道有天桥链接，相互独立又共成组团，形成良好的居住氛围。一期底层商业趋于完善能满足日常生活所需，未来4期建成（预计2021年下半年）能更好的提升小区乃至整个片区的商业环境。从施工现场来，楼体质量可观，不过CWB不足1:1，后续或会有停车难题。

【户型信息】

融湖居主推一步到位刚需3房和改善型舒适4房单位，户型有约89㎡、107-109㎡、112㎡单位。其中主力户型面积为约89㎡及109㎡单位。户型多为南向（东南、西南向）及南北通布局。目前产品尚未确定是毛坯还是带装修销售。

圈圈就重点给大家看看89㎡和109㎡单位。【查看更多户型】

1/2/3B/3C栋 02/03户型 89㎡

【户型点评】1、餐厅客厅开间3.6m,总进深达7.1m,且餐厅连着客厅，客厅连着景观阳台，空间充足感足；2、明厨明卫设计，无采光死角；3、主卧空间后期可改动，带主卫，有利于保护业主私密性；3、两个次卧均有足够的空间可摆放床柜，且均带飘窗。

3A栋 01/04户型 建面约109㎡

【户型点评】1、标准4房产品布局，空间利用合理；2、餐厅、客厅独立，餐厅有飘窗，客厅有景观阳台，采光通透性强；2、均为明厨明卫设计，无采光死角；3、4个卧室开间均在2.5m以上，可合理利用不浪费。

推荐指数：★★★★

小结：户型布局方正实用，实用性强，无死角无浪费。且迎合市场需求主推89㎡双卫3房和109㎡双卫4房。从户型图来看，难得可贵的是所有户型图的次卧空间能感都很足，不会造成空间浪费，不过具体的需要看实体样板间感受。楼栋间距较长，互相无遮挡。刚需和刚改置业者可以多加关注。

【价格对比及预测】

目前平湖片区仅有5个住宅项目在售，其中特发天鹅湖畔体量较大，可挑选房源较多，其余项目均为尾盘大户型在售，临近的佳兆业金御佳园和昊龙华庭均为110㎡以上房源且可选性不足，房价。整个平湖目前新房售价在3.7-4.5万/㎡左右。

二手房房价方面，可以参考融湖中心城前两期的价格，从贝壳上的数据显示，目前该项目二手房挂牌价也是在4.4-4.7万/㎡。

*数据来源于贝壳

再来看看地铁10号线沿线周边房价，从途径区域来看，主要经过福田中心区、坂田、平湖，平湖即将突破交通拥堵短板。

推荐指数：★★★☆

小结：受地域影响平湖长期以来被视为“临莞”地带，受交通短板与各中心地段接连受到阻隔，但是从地图来看平湖的位置是“临莞”“临惠”地带中距离福田、南山等城市中心地带直线距离最近的区域。房价确不及临近的观澜。在房价高企的当下，不失为刚需上车的好选择。融湖居目前还没有确认毛坯或者是带装修售卖，圈圈预测价格可能是会在4.2-4.5/㎡，具体依据开发商备案价。

【项目配套】

1、学校

在融湖中心城可享受一站式教育，一期配建幼儿园，三期融湖居也配建有幼儿园，未来五期也规划有幼儿园，九年义务教育则有信德学校。由于信德学校创办时间较短，目前看不出整体的教育质量。平湖片区的省一级学校则有平湖外国语学校、平湖中心小学。

2、商业

目前融湖中心城一期底层临街商铺可满足日常生活休闲所需，融湖居可共享。未来四期将建成集中商业，将极大的的改善项目和周边的商业环境。目前4期处于基坑施工状态，整个建成和完善时间或许需要2-3年。

周边较大型的商业则有华南城，距离约1.7公里，目前万达广场也确认进驻华南城，位于华南城的4号馆，计划2020年启动改造，2021年开业，目前现有商家正在逐渐搬迁；熙璟城商业，直线距离约2公里；另外佳兆业平湖佳兆业广场近10万㎡集中商业预计在年底或2021年上半年营业，目前处于装修状态，距离项目直线距离约1.2公里。

3、休闲公园

融湖居3公里范围内有平湖生态园、观澜山水田园、凤凰山国家矿山公园，周末休闲运动也是不错的选择。

4、周边环境

目前融湖居周边多以民房为主，不过融湖中心城处在龙平路和平吉路两大片区主干道交汇处，受到的周边环境影响不大。

推荐指数：★★☆☆

小结：融湖中心城五期自成一体，未来自身教育、商业配套都能得到提升和完善。不过临近的民房和工厂尚未进入旧改规划，周边整体大环境整体的提升上需时日。

【片区旧改及产业规划】

1、旧改

融湖中心城、佳兆业平湖广场、特发天鹅湖畔外，平湖还有超20个旧改项目，包含特发集团 、佳兆业集团、保利集团、华侨城集团、绿海城集团、远洋集团、宝能集团等大型知名开发商进驻。其中金地山厦旧改与项目一路之隔，规划总建面约160万㎡，规划建设成为产城融合超级新城。另特发平湖简头岭旧改目前已经拆除-土地平整阶段，规划总建面约83万㎡，将建成集住宅、写字楼、购物中心、交通枢纽为一体的综合体。

*金地山厦旧改示意图

圈圈4月16日走访发现在所属地块已经有塔吊在作业。

平湖旧改遍地开花，但是开发周期均比较长，据圈圈了解，大部分旧改项目均在开发前期的规划阶段，尚未到拆除期。同理，起码在近2年内平湖的一手住宅房源都会处在供应紧缺阶段。

2、产业

说到平湖的产业，主要有平湖金融现代服务业基地、鹅公岭战略新产业基地。

其中，平湖金融与现代服务业基地重点发展新兴金融配套服务业、金融外包服务业、生产性现代服务业、高科技企业及行业的总部，目前中科院总部基地已经进驻，招商银行金融创新大厦预计2021年交付。据了解，2019年，平湖金融与现代服务业基地将进入高强度的开发阶段。未来地铁18号线将其连接大空港，将带来进一步的发展。

作为全国性跨境电商产业集聚区，2019年4月，龙岗区正式确定将平湖跨境电商小镇打造成“产业＋科技＋生态＋休闲”特色跨境电商小镇。未来会在产业链、发展空间、政策和生活环境等方面做出全面完善，将物流、电商和供应链金融等产业闭环建造起来。

推荐指数：★★★☆

小结：平湖的发展离不开旧改+产业，目前关于这两项的规划都已明朗，平湖也是不少创业者的胜地，通过金融产业+跨境电商的精准发展方向，平湖未来的发展十分可期。不过平湖的整个发展规划远不如光明的科学城、被前海带动的宝安空港新城火热，未来的发展成效就交给时间来证明。

【总结】

优势：

1、从居住环境来看，融湖中心城目前已是成熟生活社区，作为三期的融湖居可共享其配套和前期发展带来优势；

2、从交通出行来看，地铁10号线+平湖交通枢纽升级，公共交通短板将得到极大的改善；

3、从自身产品来看，小区配建幼儿，户型主推实用3房和舒适4房，受众面较强；

4、从配套来看，一站式满足教育需求，4期的商业规划，未来综合体功能显现；

5、从片区楼市来看，融湖居可能是本年度少有推出的纯新盘，未来2年内一手住宅供应紧缺；

不足：

1、CWB不足1:1，后续或许会有停车难的问题；

1、整个片区的旧改项目较多，旧改时长难计，整个大环境的提升需要较长的时日；

2、现阶段片区产业规划和发展相对较为薄弱。

置业推荐：平湖目前的房价尚处于洼地状态，适合刚需及刚改置业者上车。目前深圳楼市的目光齐聚西部，东部的优质新盘也别错过。