被网友戏称深圳“呼啸山庄”的深铁阅山境花园 均价多少才能挽尊

最近深圳楼市频频被宝安、南山、光明霸屏，这三个片区只要有什么新盘入市就特别会成“流量收割机”。宝安区的热度从去年一直到现在持续不降，光明作为新一代“黑马”已经领跑数月，大家都非常熟悉。倒是南山区，大家似乎对一波接一波的豪宅已经麻木，好像一提南山区均价不来个15万/平都是白菜，调侃的背后更多的是刚需购房者对于南山的望洋兴叹。

而南山西丽片区近年来也被炒的非常火，高端楼盘正在崛起，个别楼盘二手房单价都飙到10W惹，堪比风头正劲的前海和宝安中心。从当初的爱答不理到今天的高攀不起，西丽的华丽转身的确让许多购房者猝不及防，但是仓皇之下的发展是否有揠苗助长的嫌疑呢？轨道交通、配套设施、教育医疗等软硬件条件，西丽是不是真的能配得上“后起豪宅区”这个名号，老焦今天通过西丽深铁阅山境花园，带大家一起看看。

1、区位交通

深铁阅山境花园由深圳地铁集团打造开发，位于留仙大道与九号路交汇处，塘朗山北麓，同时坐落于西丽著名的深圳大学城内。众所周知，大学城筑巢引凤，加上区域逐渐完善的交通路网，这在很大程度上带动了片区住宅市场的发展，深铁阅山境花园正是其中一个。

从陆路交通来看，深铁阅山境花园北边是留仙大道通达宝安龙华，南边是南坪快速连接福田龙岗，中间可沿塘朗山隧道也可直通华侨城、安托山等高端住宅区。上下两条快速路把深圳的宝安南山福田串联起来，用高精尖人才营造出的高端教育氛围提升三大豪宅区的整体品质。这么一看从陆路交通上深铁阅山境花园基本处于“出行无死角”地理位置。

从轨道交通来看，地铁5号线的开通另大学城这一块交通缓解有了较大起色，5号线塘朗山站位于深铁阅山境花园斜对面的宝能城，据地图测距约1.5公里，步行约14分钟。相比于陆路交通，轨道交通距离项目较远，出行略有不便。

从长途交通来看，深铁阅山境花园方圆5公里有两个高铁站，分别是深圳北站与西丽高铁站。根据深圳较新枢纽总图规划，西丽站定位为深圳市未来的主要铁路客运枢纽之一，预计2021年赣深高铁将正式建成通车，届时西丽将成为深圳市重要铁路主客运站、综合交通枢纽和中心节点。

值得一提的是，深铁阅山境花园虽然陆路交通上很具优势，但塘朗山隧道通往龙华，留仙大道串联福田宝安，上下班高峰期这一段的出行压力非常大。并且深铁阅山境花园距离留仙大道直线距离不过40米，噪音污染是一个非常现实的影响因素，等2021年赣深高铁通车之后，高铁噪音与人流拥堵将会加重这一情况。

推荐指数：★★★☆☆

小结：有得必有失，深铁阅山境花园从陆路交通方面拥有留仙大道、塘朗山隧道、南坪快速等多条快速路段，通往各个区域非常便利；但快速路所带来的拥堵及噪音问题也是显而易见，长期生活上下班出行拥挤是一方面，在家噪音鸣笛又是另一方面，所以不免有网友戏称深铁阅山境花园为深圳的“呼啸山庄”，可见大家对于临近马路这个硬伤都有目共睹。

2、楼盘信息

深铁阅山境花园集住宅、商业、幼儿园及中学等业态配套，定位为中高档精英时尚社区。项目占地面积43000㎡，建筑面积180000㎡，由5栋150米超高层建筑组成，其中4栋为商品住宅，1栋安居房，全部毛坯交楼，裙楼3000㎡商业，配套一所24班初中及1所6班幼儿园，首推的是一期住宅产品。

据深铁官网消息，深铁阅山境花园可售住宅共887套，主力户型为78-80㎡2房1厅、96-103㎡3房2厅，目前已建至16层，预计7月开放营销中心、8/9月入市。深铁阅山境花园北面为塘朗工业区，由于建成年代较远，多以低层厂房为主，对于深铁阅山境花园“精英”定位视野景观会有一定减分影响。

推荐指数：★★★☆☆

小结：深铁阅山境花园内部配套相对完善，绿化率为31.29%，78-103㎡2-3房刚需户型可以很好弥补片区内小户型面积段住宅的空缺。并且项目施工进度较快，毛坯交房时间及时，这一点还是有一定吸引力的。

3、价格对比

西丽2020年上半年在售的住宅产品共3个，其中西丽湖片区的金众麒麟公馆在5月初刚刚售完，户型建面为100-177平户型，带装修单价8.85万/平，而宝能城在前几天宣布已全部售罄，目前片区在售住宅仅有京基御景峯，单价8万一平，还有155㎡户型在售，且剩余房源也不太多。可见，西丽在售的一手房住宅非常稀缺。不过虽然在售房源不多，但下半年至明年上半年西丽待售住宅跃跃欲试，其中不乏有远洋天著等综合性较高的住宅产品入市，或成为深铁阅山境花园一大劲敌。

*来源乐有家

在二手房方面，目前西丽挂牌的二手房有430套，楼龄在5年之内的，挂牌区间价为7-13万+一平，其中又以近9万一平，及近10万一平的房源为主，目前挂牌价较高的是宝能城，挂牌价达到13万+一平。片区内次新房和新房房价倒挂较为明显。

推荐指数：★★★★☆

小结：深铁阅山境花园预计下半年入市，刚需户型在西丽片区还是非常抢手的。目前在售的京基御景峯仅余大户型在售，接下来入市的远洋天著也是主推大户型，如果是想要2房小户型的购房者，在西丽选择深铁阅山境花园的几率比较大。

4、施工进度

深铁阅山境花园临近郎麓家园，据现场施工人员称项目预计7月开放营销中心。老焦去现场时项目部分楼栋都已出地面，较高建至16层，整体的工程进度较快。

推荐指数：★★★★☆

小结：深铁阅山境花园如果按照预期7月开营销中心，8/9月开盘的话，整体工程进度还是比较快的，加上项目毛坯交楼，预计较快2021年就可入住。

5、项目配套

（1）划片学校

深铁阅山境花园自身配套一所24班初中及1所6班幼儿园，目前按照小学学区划分来看，学区内现有深圳大学附属教育集团实验小学（塘朗小学）、南山区南方科技大学教育集团（南山）第二实验学校；南山区南方科技大学教育集团（南山）实验一小等3所小学，为共享学区。这三所小学距离深铁阅山境花园均在1公里范围内。

按照初中学区划分来看，深铁阅山境花园的学区内有南山外国语学校（集团）桃源中学、哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（原桃园实验学校）初中部、南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部）。

按照目前学区划分，深铁阅山境花园学区内的小学及初中整体教育质量一般，虽然现在共享学区学位相对不紧张，但教育资源算不上很好。

（2）配套商业

*宝能环球汇

深铁阅山境花园自带3000㎡住宅底商，除此之外项目商业主要依托附近的8万㎡集中式商业宝能环球汇及其对面塘朗城6万㎡商业。塘朗城商业已于去年开业，宝能环球汇预计于今年年底开业，两个项目的商业由地铁连廊互通，组成了14万㎡的商业体。所以虽然深铁阅山境花园自身商业仅能满足日常需求，但好在距离这两个集中式商业中心都在1公里之内。

（3）周边环境

深铁阅山境花园一大卖点同时也是西丽的一大亮点，就是自然景观资源丰富。西丽以塘朗山公园、西丽水库为代表的山水资源非常丰富，负离子含量爆棚。深铁阅山境花园位于南山北部片区，坐拥塘朗山、西丽水库等天然生态资源，自住视野良好。

在人文环境方面，深铁阅山境花园临近西丽大学城片区，书香氛围浓厚，文化素质水平高。西丽大学城2002年开始打造，规划建面10平方公里，目前已有清大、北大、哈工大等7所院校研究院及大学校区入驻，周边居住人群素质较高。同时大学城内部配套有体育中心、图书馆，目前也投入使用。

推荐指数：★★★☆☆

小结：深铁阅山境花园毕竟是在南山，无论从商业配套还是绿化环境来说都没有太大硬伤，少有遗憾的就是教育资源相对于南山其他区域不算太好，但好在片区内学位丰富，不存在学位紧张的情况。

6、总结

深铁阅山境花园既然在南山区，那我们就要用南山区的标准来衡量它。项目交通路网便捷、轨道交通也还便利，但南北两侧均有轨道、主干道和快速路，未来建成高铁站，噪音污染不容小觑；临近大学城片区，人文教育氛围浓厚，但深铁阅山境花园自身所在学区教育质量一般；可以依托宝能环球汇与塘朗城两大集中商业，但自身住宅底商面积较小，仅能满足日常所需，购物消费前往这两大商业距离约1公里。

整体看来，深铁阅山境花园对比西丽往期其他住宅，并无明显优势，相反还有一些忽略不了的硬伤。项目预计7月开放营销中心，8/9月入市，只能看看到时候价格战打得狠不狠，有没有可能借此扳回一局。