老城区掀“后浪”!招商瞄准宝安洼地 118㎡起纯大户型已面市

去年宝安豪宅扎堆推出，让众多购房者惊呼：“宝安也要10万+了！”。除了宝中以外，深圳西部房价整体都在上涨，原来号称宝安“洼洼洼地”的新安老城区，去年也随着大悦城天玺壹号一炮炸响了新安的名号。对于老城区来说，周边配套，住宅类型都有自身局限性，在这种现状下，大悦城天玺壹号依然拿下了均价8.9万/平的备案，许多购房者纷纷存疑“是不是有点泡沫？”。 一年过去，新安老城区新盘推盘速度放缓，直至今日，招商臻府“后浪”上岸，一下子又聚焦了购房者的目光，招商臻府的现场置业顾问也非常自信：“我们不需要去吸引顾客，顾客会被我们吸引而来！”

5月10日招商臻府突袭开放营销中心，老焦趁热打铁，前往宝安新安老城区，带大家看一下招商臻府的魅力到底在哪里。

1、区位交通

老焦从福田出发，途径深南大道转G4京港澳高速，除了深南大道在南山一顿略微有些塞车，整体行程还是比较顺利。招商臻府位于宝安区新安街道前进一路，由于周围的地铁12号线正在施工中，所以道路临时调整会比较拥挤，加上路上人车混行，驾车要比较小心。招商臻府所在的新安片区，土地现状主要以旧工业区和旧住宅小区为主，现无可新增用地，因此未来片区的发展都需靠城市更新来实现，而更新方向也以居住、新型产业用途为主。

*12号线上川站施工图

从轨道交通来看，距离招商臻府约200米左右的位置规划有12号线地铁口，3站即可抵达南山，并于多条轨道线路交汇，未来轨道交通出行便利。就目前来说，招商臻府周边尚没有轨道交通网络覆盖，距离最近的5号线灵芝站超过1.5公里，不过12号线预计2022年通车，招商臻府也于2022年交房，所以入住后项目附近的交通状况会大大改善，从长远看，轨道交通条件较好；从陆路交通来看，项目不远处可以通达广深公路和广深高速等主干道，另有京港澳高速连通市内外，除去宝安自身交通规范不完全的问题，招商臻府周边的陆路交通也非常便利。

推荐指数：★★★★☆

小结：招商臻府位于宝安新安片区，虽然目前地铁施工，对周边道路造成一定拥堵，但是2022年12号线通车后，这一现象将会缓解。目前交通多是依赖于公交，但是地铁通车后，招商臻府的轨道交通和陆路交通条件都是比较不错的，并且项目不临主干道，受到道路噪音的影响会相对较小。

2、楼盘信息

招商臻府由招商房地产有限公司开发打造，招商地产想必大家都不陌生，去年轰轰烈烈4小时售罄的招商领玺，今年的招商太子湾都是名号响当当。招商臻府原属于宝城34-2片区城市更新，该旧改于2015年被纳入城市更新单元第三批计划，原拆除用地范围4万㎡，开发建设用地3.4万㎡，计容积率总建面16.9万㎡。

招商臻府项目名原为招商黄金台，后改为招商臻府，项目共计5栋超高层住宅（1栋A/B、2栋、5栋为住宅，3栋为保障房），以及配建的幼儿园。周边住宅较为密集，但多为楼龄在10-20年左右的老旧小区，且楼层多为8层左右高度，视野较为开阔。招商臻府住宅项目仅推出118㎡4房/156㎡4+1房两个户型，其中1栋A座全部118平户型，另外3栋两个户型均有分布，梯户比为3梯4户。目前仅开放展示中心，样板房预计6月底开放，7月份开盘。

招商臻府占地2.06万㎡，总建面10.67万㎡，建筑高度156.4米，楼层层数地上43层，地下3层。停车位共1182个（地下1180，地上2个），商业面积约4000㎡。总户数规划896套（保障房288套，普通住宅608套），CWB1:1.3，车位充足。自身商业面积虽然并不大，但周边如天虹、沃尔玛、宝立方等距离较近，平日正常消费可以完全满足。

推荐指数：★★★☆☆

小结：招商臻府自身体量并不是很大，共规划5栋超高层住宅，所以容积率4.96楼房密度会稍微有点大。不过好在招商臻府小区绿化还是很好，达到40%绿化率，对外出售608套住宅产品，对于长期没有新房产品的新安片区还是比较抢手的。据招商臻府的现场置业顾问此次产品主要针对周边换房客户，由于本身地段新房稀缺，又加上招商品牌，所以预计会比较畅销。

3、主力户型

A户型：118㎡4房2厅2卫

该户型分布在1栋A座，1栋B座/2栋/5栋部分朝向。整个户型是传统竖厅设计，户型方正，客厅、主卧、次卧均是西南朝向，光照充足，空气流通性好。入户后有一段两米长玄关鞋柜，功能性空间划分良好，该户型共有4个房间，主人房为套间设计，次卧门正对公用厕所，方便老人起夜，另外还有一个开间2.3米的书房可以按照需求修改设计。总体来说，该户型实用性比较强，适合有老人小孩同住的三代家庭设计。

B户型：156㎡4+1房2厅2卫

该户型分布在1栋B座/2栋/5栋，整体采用横厅设计，功能区间分布合理。由于有一面全都落地窗，所以该户型整体景观性，通透性，光照度都十分好。客厅出阳台，南北通透，另一侧共有4个房间，其中有1处可以改成开放式空间，高拓展4+1房，满足家庭各个阶段需求。老焦觉得该户型比较适合家里有二胎或者多个成员的住户，空间灵动性强，实用性也不错。

推荐指数：★★★★☆

小结：招商臻府仅有2个户型，且都是100㎡以上，针对性很强。主要瞄准刚改型用户，家里有老人及多个小孩。整体而言两个户型都比较方正，没有明显短板，旁边也都是矮房，3栋都有30层以上，所以大部分楼层各个朝向视线都不受遮挡，实用性与性价比较高。

4、价格对比

一手住宅方面，根据网上资料显示新安片区在售楼盘均价为6.4-11万/㎡，其中联建君钰府6.4万/㎡，大悦城天玺壹号8.9万/㎡，华联城市全景11万/㎡。据招商臻府现场销售称，该项目备案价格应该不会高于大悦城天玺壹号，均价大概在7.5万/平，带装修价格。如果是这个价格，老焦觉得还是非常有竞争力的，毕竟新安片区的新房住宅房源稀少，对比目前仅有的大悦城来说，性价比还是比较高的。

目前新安片区二手房共挂牌565套，均价7.6万/㎡。与隔壁宝中10.9万/㎡相比，洼地优势很明显。与项目较近的雅然居、岭下花园、西城品阁、风尚时代、雅仕阁挂牌均价约4.2-7.4万/㎡。虽然部分二手房价格较低，但楼龄确实比较久，况且周边配套还有一股浓浓老城区的感觉，所以如果是追求置换房产的购房者，选择招商臻府的可能性还是比较大的。

推荐指数：★★★★☆

小结：招商臻府目前仅开放了展示空间，据现场销售称项目预计要到6月底7月左右去申请备案，均价可能会在7.5万/平。相比于隔壁宝中动不动10万+，这个价格老焦觉得还是可以的，况且等交房时12号线已通车，交通拥堵情况缓解周边房价也会有上升空间。

5、施工进度

招商臻府的营销中心5月10日才开放，在前进天虹商场旁边可以很明显看到招商臻府营销中心的招牌，从展示中心步行约3分钟就看到项目施工现场，目测已出地面3-4层，但大部分楼栋还未出地面。目前展示中心的位置据悉也是招商的地块，但具体要盖什么还未确定。

据现场销售称，招商臻府旁边的前进天虹商场近段时间也会开始翻新，等2022年地铁通车，道路翻修平坦再加上天虹商场的升级，招商臻府的居住环境会更加适宜。

推荐指数：★★★★☆

小结：招商臻府从施工到面市进度还是非常快的，5月开展示中心，6月开样板间，7月入市这个节奏也非常有“深圳速度”。楼栋目前还在施工中，虽然出地面的不多，但好在项目整体体量也不是特别大，加上周边配套一起升级，自住或投资都是不错的选择。

6、项目配套

1、学校

按照《2020年宝安区公办小学初中学校招生计划及招生范围一览表》来看，招商臻府所处的初衷学区为省一级学校——深圳文汇中学，文汇中学创办于1991年9月，是宝安区教育局直属的九年一贯制公办学校，可提供学位3000个，学历达标率100%。小学学区为弘雅小学，另外项目周边还有上合小学，及永联学校，小区内部还配建了一所幼儿园，教育资源较为丰富。

据地图测距，深圳文汇中学与招商臻府距离约380米，步行约6分钟；弘雅小学距离项目约689米，步行约10分钟，总体而言，招商臻府附近教育资源丰富，虽然教育质量不是最上乘，但是也属于中上水平，并且学校离项目步行也都在可接受范围内。

2、商业

招商臻府项目周边并无大型购物中心，但项目旁边就是前进天虹商场，对面就是沃尔玛，而且项目建成后自带约4000㎡的底层商业，对于日常生活消费需求，是完全可以满足。另外，招商臻府1公里范围内还有黄金台商业大厦，中洲购物中心，喜利宝购物广场等中小型购物中心，再远一点可以去到海雅购物中心，壹方城等，商业氛围浓厚。

3、环境

招商臻府距深圳西部较大的市政公园——宝安公园约1.8公里，驾车7分钟就可以到达，乘坐公交需17分钟。另外，项目距宝安华侨城欢乐港湾约5.1公里，今后驾车约20分钟便可逛到占地27万㎡的海滨文化公园（在建）、128米的“湾区之光”摩天轮（在建）、建面3.8万㎡的“湾区之声”大剧院（在建）等公共配套。海滨文化公园将在2020年8月正式开园，“湾区之光”摩天轮已于3月正式合圆，将于2020年底试转亮灯。

另外，距离项目2公里都有8个大小不一的公园，其中灵芝公园、新安公园、洪浪公园体量较大，相对公园内设施也比较完善，对于平时老人与小孩的休息锻炼都是好去处。

推荐指数：★★★★☆

小结：招商臻府不管是从教育、商业以及周边环境来说，都没有明显的短板，各个方面发展比较齐全，这也是老片区的优点，相关生活配套都比较成熟，所以招商臻府对于自住家庭来说，生活质量会比较有保障。

7、总结

招商臻府总体而言是一个各方面都比较能打的楼盘，无论是从地理位置，交通、教育、户型、率等方面来说，都没有明显的短板，但是如果说那方面特别突出，倒也没有，整体属中上水平。当然项目周边矮房较多，老城区气氛浓厚，这些稍微拉低生活质量的原因是整个区域的问题，不过话说回来也正是这样，新安才不至于像宝中一样房价飞涨。如果说招商臻府的均价真的在7.5万/平左右，老焦还是非常有竞争力的，毕竟项目户型也是主要针对置换购房者，且对外出售仅608套，还有招商大品牌做保障，热卖不成问题。