老城区掀“后浪”!招商瞄准宝安洼地 118㎡起纯大户型已面市

新房圈 2020-05-14 8赞
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“我们不需要去吸引顾客,顾客会被我们吸引而来!”

去年宝安豪宅扎堆推出,让众多购房者惊呼:“宝安也要10万+了!”。除了宝中以外,深圳西部房价整体都在上涨,原来号称宝安“洼洼洼地”的新安老城区,去年也随着大悦城天玺壹号一炮炸响了新安的名号。对于老城区来说,周边配套,住宅类型都有自身局限性,在这种现状下,大悦城天玺壹号依然拿下了均价8.9万/平的备案,许多购房者纷纷存疑“是不是有点泡沫?”。 一年过去,新安老城区新盘推盘速度放缓,直至今日,招商臻府“后浪”上岸,一下子又聚焦了购房者的目光,招商臻府的现场置业顾问也非常自信:“我们不需要去吸引顾客,顾客会被我们吸引而来!”

5月10日招商臻府突袭开放营销中心,老焦趁热打铁,前往宝安新安老城区,带大家看一下招商臻府的魅力到底在哪里。

1、区位交通

老焦从福田出发,途径深南大道转G4京港澳高速,除了深南大道在南山一顿略微有些塞车,整体行程还是比较顺利。招商臻府位于宝安区新安街道前进一路,由于周围的地铁12号线正在施工中,所以道路临时调整会比较拥挤,加上路上人车混行,驾车要比较小心。招商臻府所在的新安片区,土地现状主要以旧工业区和旧住宅小区为主,现无可新增用地,因此未来片区的发展都需靠城市更新来实现,而更新方向也以居住、新型产业用途为主。

*12号线上川站施工图

从轨道交通来看,距离招商臻府约200米左右的位置规划有12号线地铁口,3站即可抵达南山,并于多条轨道线路交汇,未来轨道交通出行便利。就目前来说,招商臻府周边尚没有轨道交通网络覆盖,距离最近的5号线灵芝站超过1.5公里,不过12号线预计2022年通车,招商臻府也于2022年交房,所以入住后项目附近的交通状况会大大改善,从长远看,轨道交通条件较好;从陆路交通来看,项目不远处可以通达广深公路和广深高速等主干道,另有京港澳高速连通市内外,除去宝安自身交通规范不完全的问题,招商臻府周边的陆路交通也非常便利。

推荐指数:★★★★☆

小结:招商臻府位于宝安新安片区,虽然目前地铁施工,对周边道路造成一定拥堵,但是2022年12号线通车后,这一现象将会缓解。目前交通多是依赖于公交,但是地铁通车后,招商臻府的轨道交通和陆路交通条件都是比较不错的,并且项目不临主干道,受到道路噪音的影响会相对较小。

2、楼盘信息

招商臻府由招商房地产有限公司开发打造,招商地产想必大家都不陌生,去年轰轰烈烈4小时售罄的招商领玺,今年的招商太子湾都是名号响当当。招商臻府原属于宝城34-2片区城市更新,该旧改于2015年被纳入城市更新单元第三批计划,原拆除用地范围4万㎡,开发建设用地3.4万㎡,计容积率总建面16.9万㎡。

招商臻府项目名原为招商黄金台,后改为招商臻府,项目共计5栋超高层住宅(1栋A/B、2栋、5栋为住宅,3栋为保障房),以及配建的幼儿园。周边住宅较为密集,但多为楼龄在10-20年左右的老旧小区,且楼层多为8层左右高度,视野较为开阔。招商臻府住宅项目仅推出118㎡4房/156㎡4+1房两个户型,其中1栋A座全部118平户型,另外3栋两个户型均有分布,梯户比为3梯4户。目前仅开放展示中心,样板房预计6月底开放,7月份开盘。

招商臻府占地2.06万㎡,总建面10.67万㎡,建筑高度156.4米,楼层层数地上43层,地下3层。停车位共1182个(地下1180,地上2个),商业面积约4000㎡。总户数规划896套(保障房288套,普通住宅608套),车位比1:1.3,车位充足。自身商业面积虽然并不大,但周边如天虹、沃尔玛、宝立方等距离较近,平日正常消费可以完全满足。

推荐指数:★★★☆☆

小结:招商臻府自身体量并不是很大,共规划5栋超高层住宅,所以容积率4.96楼房密度会稍微有点大。不过好在招商臻府小区绿化还是很好,达到40%绿化率,对外出售608套住宅产品,对于长期没有新房产品的新安片区还是比较抢手的。据招商臻府的现场置业顾问此次产品主要针对周边换房客户,由于本身地段新房稀缺,又加上招商品牌,所以预计会比较畅销。

3、主力户型

A户型:118㎡4房2厅2卫

该户型分布在1栋A座,1栋B座/2栋/5栋部分朝向。整个户型是传统竖厅设计,户型方正,客厅、主卧、次卧均是西南朝向,光照充足,空气流通性好。入户后有一段两米长玄关鞋柜,功能性空间划分良好,该户型共有4个房间,主人房为套间设计,次卧门正对公用厕所,方便老人起夜,另外还有一个开间2.3米的书房可以按照需求修改设计。总体来说,该户型实用性比较强,适合有老人小孩同住的三代家庭设计。

B户型:156㎡4+1房2厅2卫

该户型分布在1栋B座/2栋/5栋,整体采用横厅设计,功能区间分布合理。由于有一面全都落地窗,所以该户型整体景观性,通透性,光照度都十分好。客厅出阳台,南北通透,另一侧共有4个房间,其中有1处可以改成开放式空间,高拓展4+1房,满足家庭各个阶段需求。老焦觉得该户型比较适合家里有二胎或者多个成员的住户,空间灵动性强,实用性也不错。

推荐指数:★★★★☆

小结:招商臻府仅有2个户型,且都是100㎡以上,针对性很强。主要瞄准刚改型用户,家里有老人及多个小孩。整体而言两个户型都比较方正,没有明显短板,旁边也都是矮房,3栋都有30层以上,所以大部分楼层各个朝向视线都不受遮挡,实用性与性价比较高。

4、价格对比

一手住宅方面,根据网上资料显示新安片区在售楼盘均价为6.4-11万/㎡,其中联建君钰府6.4万/㎡,大悦城天玺壹号8.9万/㎡,华联城市全景11万/㎡。据招商臻府现场销售称,该项目备案价格应该不会高于大悦城天玺壹号,均价大概在7.5万/平,带装修价格。如果是这个价格,老焦觉得还是非常有竞争力的,毕竟新安片区的新房住宅房源稀少,对比目前仅有的大悦城来说,性价比还是比较高的。

目前新安片区二手房共挂牌565套,均价7.6万/㎡。与隔壁宝中10.9万/㎡相比,洼地优势很明显。与项目较近的雅然居、岭下花园、西城品阁、风尚时代、雅仕阁挂牌均价约4.2-7.4万/㎡。虽然部分二手房价格较低,但楼龄确实比较久,况且周边配套还有一股浓浓老城区的感觉,所以如果是追求置换房产的购房者,选择招商臻府的可能性还是比较大的。

推荐指数:★★★★☆

小结:招商臻府目前仅开放了展示空间,据现场销售称项目预计要到6月底7月左右去申请备案,均价可能会在7.5万/平。相比于隔壁宝中动不动10万+,这个价格老焦觉得还是可以的,况且等交房时12号线已通车,交通拥堵情况缓解周边房价也会有上升空间。

5、施工进度

招商臻府的营销中心5月10日才开放,在前进天虹商场旁边可以很明显看到招商臻府营销中心的招牌,从展示中心步行约3分钟就看到项目施工现场,目测已出地面3-4层,但大部分楼栋还未出地面。目前展示中心的位置据悉也是招商的地块,但具体要盖什么还未确定。

据现场销售称,招商臻府旁边的前进天虹商场近段时间也会开始翻新,等2022年地铁通车,道路翻修平坦再加上天虹商场的升级,招商臻府的居住环境会更加适宜。

推荐指数:★★★★☆

小结:招商臻府从施工到面市进度还是非常快的,5月开展示中心,6月开样板间,7月入市这个节奏也非常有“深圳速度”。楼栋目前还在施工中,虽然出地面的不多,但好在项目整体体量也不是特别大,加上周边配套一起升级,自住或投资都是不错的选择。

6、项目配套

1、学校

按照《2020年宝安区公办小学初中学校招生计划及招生范围一览表》来看,招商臻府所处的初衷学区为省一级学校——深圳文汇中学,文汇中学创办于1991年9月,是宝安区教育局直属的九年一贯制公办学校,可提供学位3000个,学历达标率100%。小学学区为弘雅小学,另外项目周边还有上合小学,及永联学校,小区内部还配建了一所幼儿园,教育资源较为丰富。

据地图测距,深圳文汇中学与招商臻府距离约380米,步行约6分钟;弘雅小学距离项目约689米,步行约10分钟,总体而言,招商臻府附近教育资源丰富,虽然教育质量不是最上乘,但是也属于中上水平,并且学校离项目步行也都在可接受范围内。

2、商业

招商臻府项目周边并无大型购物中心,但项目旁边就是前进天虹商场,对面就是沃尔玛,而且项目建成后自带约4000㎡的底层商业,对于日常生活消费需求,是完全可以满足。另外,招商臻府1公里范围内还有黄金台商业大厦,中洲购物中心,喜利宝购物广场等中小型购物中心,再远一点可以去到海雅购物中心,壹方城等,商业氛围浓厚。

3、环境

招商臻府距深圳西部最大的市政公园——宝安公园约1.8公里,驾车7分钟就可以到达,乘坐公交需17分钟。另外,项目距宝安华侨城欢乐港湾约5.1公里,今后驾车约20分钟便可逛到占地27万㎡的海滨文化公园(在建)、128米的“湾区之光”摩天轮(在建)、建面3.8万㎡的“湾区之声”大剧院(在建)等公共配套。海滨文化公园将在2020年8月正式开园,“湾区之光”摩天轮已于3月正式合圆,将于2020年底试转亮灯。

另外,距离项目2公里都有8个大小不一的公园,其中灵芝公园、新安公园、洪浪公园体量较大,相对公园内设施也比较完善,对于平时老人与小孩的休息锻炼都是好去处。

推荐指数:★★★★☆

小结:招商臻府不管是从教育、商业以及周边环境来说,都没有明显的短板,各个方面发展比较齐全,这也是老片区的优点,相关生活配套都比较成熟,所以招商臻府对于自住家庭来说,生活质量会比较有保障。

7、总结

招商臻府总体而言是一个各方面都比较能打的楼盘,无论是从地理位置,交通、教育、户型、率等方面来说,都没有明显的短板,但是如果说那方面特别突出,倒也没有,整体属中上水平。当然项目周边矮房较多,老城区气氛浓厚,这些稍微拉低生活质量的原因是整个区域的问题,不过话说回来也正是这样,新安才不至于像宝中一样房价飞涨。如果说招商臻府的均价真的在7.5万/平左右,老焦还是非常有竞争力的,毕竟项目户型也是主要针对置换购房者,且对外出售仅608套,还有招商大品牌做保障,热卖不成问题。

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