与实验一路之隔 “地王”电建地产洺悦府8月7日巡展决战光明顶

要说今年深圳楼市最红的区域，非沙井和光明莫属，广大购房者还沉浸在6月金融街8998名客户抢394套房的盛况，眼睛紧盯着光明这块“淘金地”，想抓住时机上车。随着8月6号线的开通，选择光明楼市又多了一个理由，除了地铁6号线，还有13号线。这条地铁线路将彻底拉近购房者们对光明的心理距离，也将慢慢改变光明在深圳楼市版图中的地位。

不过放眼望去光明楼市，目前金融街一期已售罄，中海寰宇时代已蓄客1万，铁定摇号，许多购房者就把目光锁定当年与中海寰宇拍地同样是“地王”的电建地产洺悦府。与中海寰宇时代距离较近，于2019年6月出让，总价20.12亿元，可售住宅楼面价约4.3万/㎡的电建地产洺悦府如今进展如何？老焦此次驾车前往，带大家一探究竟。

1、区位交通

电建地产洺悦府位于光明区深圳实验光明学校（在建）旁约50米，具体处于光明大道与华裕路交汇处东南角，老焦从福田出发，途径横龙山隧道至S31龙大高速驾车约40分钟即到达项目。电建地产洺悦府处于光明凤凰城光明大道首排，毗邻广深港客运专线光明城站，整体交通规划完善。

从轨道交通来看，电建地产洺悦府与距离最近的6号线凤凰城站（在建）直线距离约546米，沿光明大道步行约8分钟，从日常步行来说不算特别近，但也在可接受范围内。6号线据消息称预计2020年8月18日正式开通，而项目临近的凤凰城站将来与13号线交接，在建的13号线预计2023年开通，在深圳湾口岸、后海、科苑、深大、科兴、留仙洞等重要位置设站，几乎覆盖了深圳科技含量较高的区域，是一条高科技产业线，连接了深圳湾口岸与光明的快线，贯穿南山光明。可想而知未来由6号线及13号线带动光明与南山、福田等成熟区域经济文化发展，从轨道交通来看，电建地产洺悦府还是比较便利。

*图片来源于网络

从陆路交通来看，电建地产洺悦府由龙大高速、外环高速、南光高速三大环绕连通深圳各个片区，另外还有由光明大道、观光路、光侨路等城市干道组成对外交通网络，光明大道号称“光明深南大道”，由此可见电建地产洺悦府陆路交通网络发达，利于日常出行。

推荐指数：★★★★☆

小结：电建地产洺悦府轨道交通是临近6号线凤凰城站（在建）即将通车，虽然步行距离稍远但也在可接受范围内，陆路交通方面有着三大高速环绕贯通深圳东西南北，除此之外城市干道交通网络密布，利于驾车出行。

2、楼盘信息

电建地产洺悦府由电建地产（深圳）有限公司进行开发，该地块于2019年6月出让，总价20.12亿元，可售住宅楼面价约4.3万/㎡。电建地产洺悦府占地面积18428.72㎡，计容建面96221.54㎡，容积率4.05，其中住宅建面6.6万㎡（配建人才房面积约1.9万㎡），商业2000㎡。

目前由工程概况牌和施工平面布局图可以看出，电建地产洺悦府主要包含5栋住宅建筑（包含1栋人才房）及1座幼儿园，总建面约9.2万㎡。据目前现有资料可知，项目具体由1栋33层高配式高层住宅（人才房），1栋32层高装配式高层住宅及3栋31层高装配式高层住宅构成。

据资料显示，电建地产洺悦府目前发售4栋高层住宅共484户，小区内共有地上50个，地下585个车位。另外电建地产洺悦府物业公司为中电建物业管理有限公司，物业费约3.9元/平方米.月，项目目前还在施工中，8月7日在光明招待所巡展，主推建面约92-109㎡住宅，预计今年内将会入市。

推荐指数：★★★★☆

小结：电建地产洺悦府2019年楼面价4.3万/㎡拍出“地王”，时至今日备受瞩目，相隔一年就已近面市，整体工程速度非常快。电建地产洺悦府整体体量适中，楼栋之间相距间隔空间优化，且自带幼儿园及底层商业，总得来说没有明显短板，刚需置换购房者都可上车。

3、价格对比

*数据来源于乐有家

电建地产洺悦府附近新盘较多，不过光明新房住宅向来都是场场“秒光”，就比如6月份开盘的金融街融御华府均价50900元/㎡中签率仅4%；还有7月开盘的勤诚达正大城3期均价51600元/㎡。在大家还没有从去年龙光玖龙台48000元/㎡中缓过来，光明已经一飞冲天直奔5字头了。既然电建地产洺悦府是当年“地王”，肯定也要有点“地王”的样子，隔壁中海寰宇时代均价都要奔6了，老焦预计电建地产洺悦府价格应该与中海寰宇时代不相上下。

*图片来源于乐有家&贝壳网

二手房方面，电建地产洺悦府近两年面市的新盘二手房都已出现倒挂现象，光明大第目前二手房均价77000元/㎡，据网友称勤诚达正大城二手房也已经到了6万/平，所以相对于价高二手房来说，电建地产洺悦府入市还是十分有竞争力的。

推荐指数：★★★☆☆

小结：据网友爆料，光明目前龙光玖龙台二手房都挂牌价7万/㎡，所以如果电建地产洺悦府真的6万/㎡可以参考中海寰宇时代会十分抢手，当然到时候能不能摇上是一个问题。

4、施工进度

电建地产洺悦府目前正在施工建设中，楼栋较高7层左右，展示中心暂未开放，8月7日在光明招待所巡展。据悉项目主推建面为92-109平住宅，具体价格待定。项目一路之隔是深圳实验光明学校，目前建至8层高。根据地图测距，电建地产洺悦府距离凤凰城站约590米，步行约8分钟，电建地产洺悦府除自带商业外还可享受凤凰城站周边商业及市政配套。

*深圳实验光明学校（在建中）

推荐指数：★★★☆☆

小结：从2019年拍地至今时隔一年，电建地产洺悦府已经开始巡展，整体工程进度迅速，据了解，电建地产洺悦府巡展后面市节点密集，预计今年内将会入市。

5、项目配套

（1）划片学校

据2020光明学区划分方案显示，电建地产洺悦府所在的光明社区可申报小学为：光明小学、东周小学、凤凰学校、深圳实验光明学校。可申报的初中为：光明中学、深圳实验光明学校、凤凰学校(仅供参考，具体以区教育局公布招生范围为准)。据了解目前光明中学在光明区排名前三，教育质量较好。

*图片来源于网络

所有学校里面最受关注的是深圳实验光明学校，目前建至8层高，深圳实验光明学校是光明重点项目之一，为光明区教育局和深圳实验学校集团合作办学，九年一贯制，建成后可新增1980个学位。目前正在建，部分主体建筑已封顶，小一将于2020年9月份正式开学，初一已于2019年9月开始招生，目前是借址办学。不过由于光明采取的是大学区制，目前有不少新盘都是在深圳实验光明学校划分学区范围内，所以如果按照积分来算，电建地产洺悦府交房时间相比于目前已入市的龙光玖龙台、光明大第、金融街融御华府等要晚许多，积分也会受部分影响，届时深圳实验光明学校学位紧张，能不能上也未知。

（2）配套商业

*深圳排名前列万达广场(未开业)效果图

电建地产洺悦府自带约2000㎡商业配套，小区内日常生活需求可以满足。虽然目前项目附近大型商场仅有较大的商业综合体宏发大仟里约7.1公里，21分钟车程，距离较远，但是未来距离项目2公里范围内，有深圳排名前列万达广场(未开业)和约10万㎡的龙光玖龙台商业(未开业)；3公里范围内，有星河天地cococity(在建)、新地中央商业等，据了解深圳排名前列万达广场(未开业)预计明年年中就会开放，届时将大大改善电建地产洺悦府周边的商业氛围。

除了商业配套，电建地产洺悦府毗邻光明区政府，还有2万多平的大型书城、公交首末站，当然不远处还有其它市政、公共配套。总体而言电建地产洺悦府虽然目前配套略欠缺，但是整体环境舒适，且临近光明区政府，市政配套完善，未来3年内，在建商场陆续开业，项目综合商业氛围档次将有一个飞跃。

（3）周边环境

电建地产洺悦府小区绿化率为40.63%，整体环境较好，距离项目驾车3分钟即可到达光明新城公园。光明新城公园占地57万㎡，地处光明新城核心区，围绕牛山自然山体打造而成，包含完整的3公里环形绿道，自行车道，登山健步径，亲子乐园，体育场馆等。光明新城公园这座区级市政公园，是市民休闲娱乐健身的好去处。除此之外，电建地产洺悦府1公里范围内还有玖龙台公园（在建）、光明开明公寓以及榕树公园3个公园，不管是电建地产洺悦府小区自身的绿化还是小区外环境都是非常适宜，人文气息浓厚，居住素质较高。

推荐指数：★★★★☆

小结：电建地产洺悦府虽然目前商业还不齐全，但是等交楼时候，深圳排名前列万达广场已建好，可以大大缓解这个问题。除此之外项目无论从教育质量、市政配套、绿化环境来说都比较优良，除了交楼时间较晚入学积分可能会受部分影响外，楼盘整体配套都比较完善。

6、总结

电建地产洺悦府目前名气没有之前的金融街或者马上入市的中海寰宇时代那么响亮，相比于他们电建地产洺悦府整体体量也较小。电建地产洺悦府较大亮点一路之隔的深圳实验学校光明部新校区，出门即学校，小孩上学非常方便。并且就在光明大道边上，紧邻凤凰城地铁站，无论是自驾还是绿色出行，都很便捷，当然受光明大道车流影响，绿化带宽度不超过10米，后面靠近路边的几栋住宅会有一定噪音影响。

虽然现在电建地产洺悦府仅仅是开始巡展，但是项目从地理位置、交通、商业、教育等方面都没有明显短板，不过电建地产洺悦府主推户型92-109㎡，且老焦感觉与中海寰宇时代均价差不多都会是在6万/㎡，所以对于刚需来说，起步门槛或许略微有些高。

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