30㎡起步!首付100万可上车?详解邻公园和名校的玖裕茗苑

西丽曾经作为南山的房价洼地，曾经被众多购房者爱理不理的“山间地”在近几年的腾飞速度非常快。东临龙华深圳北站商务区，南靠科技园，西部接宝安新安街道受前海辐射，地理位置十分优越，不过由于片区地势原因，相对南山区的其他区域发展较慢，不过就是因为之前慢，给西丽新城的建设预留了较大的空间，随着留仙洞总部基地的成熟发展、西丽综合交通枢纽方案落地，西丽让一般购房者高攀不起了，如今的西丽称得上购房者的香饽饽。

*图片来源于三三房研究社

*西丽区域位置

2020年西丽一共推出2个纯新盘，今年的预计将有5个纯新盘推出。房价高企的如今，优质地段的价格尤其受购房者关注，在今年将推的新盘中玖裕茗院已经被盯上了！接下来，圈圈来带大家看看玖裕茗院怎么样。

1、区位交通

玖裕茗苑位于西丽生态公园东南侧，深中南山创新学校（原留仙学校，九年制）的西侧，深中市第二高级中学（高中）北侧，打石一路南侧。在玖裕茗苑对对面有中兴员工宿舍及人才公寓，周边人文环境优越。

轨道交通方面，玖裕茗苑不近地铁口，距离地铁5号线/13号线（在建）西丽站直线距离约1.3公里，车行距离约2公里；距离13号线（在建）西丽火车站直线距离约1公里。

地铁13号线一期工程计划在2022年年底开通，一期起点为深圳湾口岸到石岩上屋，二期工程南延至东角头站，北延至公明北站，远期将跨市延伸至东莞松山湖南站与东莞地铁5号线换乘。

西丽交通枢纽是集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽，在西丽火车站的基础上改造升级。根据规划，西丽枢纽总规模为13台25条线，将引入—赣深客专、深茂铁路、深汕客专3条国家铁路，深惠（深珠）、深莞增、深珠（规划）3条城际铁路；在地铁线路上，在建13号线一期与近期规划15号线、远期规划27、29号线4条地铁线都将在西丽枢纽汇合。建成后将超过深圳北站，是目前在建的深圳较大的综合性交通枢纽。

*图片来源于网络

*西丽枢纽站规划效果图，来源于网络

*西丽枢纽站交通脉络

公交方面，玖裕茗苑周边有多个公交站台，不过最近的中兴通讯宿舍站台公交路线较少，由万科云城总站开往世界之窗，可接驳地铁口。

高速自驾方面，玖裕茗苑临近南光高速，经同乐路到南头立交，可通往京港澳高速通往福田、宝安等中心区域。经同乐路可连接南坪快速，经南海大道可通往北环大道。

推荐指数：★★★☆☆

小结：玖裕茗苑周边人文环境优越，交通位置便捷，前往地铁口需换乘，相对而言自驾出行更便捷。临近的西丽综合枢纽站未来建成后枢纽中心的地位也将给周边带来极大的提升效应。

2、楼盘信息

玖裕茗苑开发商为深圳市玖裕房地产开发有限公司，经相关企业信息网查询，该公司属于深圳市新润园房地产开发有限公司投资的公司，其旗下还有多家开发商公司。深圳市新润园房地产开发有限公司属于深圳本土企业，已建成有多个项目，比如后海雅园、理想城等，还有盐田的豪宅项目爱琴湾山庄。深圳市新润园房地产开发有限公司今年在将有4个项目推出，分别为汇城名苑、玖裕茗苑、汉园名苑、海德园。

*图片来源于爱企查

玖裕茗苑建设用地约1万㎡ ，总建筑面积约8.1万㎡，计容积率建筑面积约为5.5万㎡，容积率为5.42。

玖裕茗苑用地性质为R3居住用地，在此顺便做一下科普，宅地分类：R1居住用地是高端的低密度居住用地,包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等；R2居住用地是中、高密度居住用地；R3居住用地是指市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。通俗而言，R3居住用地主要建宿舍为主，小面积单位。据置业顾问介绍，R3居住用地除了没有幼托配套、车位比较低外，其他配套跟R2住宅用地基本一致。大家比较关心的学区积分来看，目前是住宅>宿舍>公寓（看区域是否可以公寓积分申请）。如果担心申请入学积分问题，可先了解片区学校入取积分线及入学压力。

目前R3居住用地项目中，在售的有深物业金领，售完的项目山海津。

玖裕茗苑规划有3栋高层，其中1栋物理楼层共26层，2、3栋物理层高共34层，规划有相关配套如老年人日间照料中心、社区警务室、便民服务站等。在户型产品上，则主要是单间宿舍和套间宿舍为主。

从住建局公示的数据来看，单间宿舍面积段约为30.5-57㎡，3.9米挑高，共规划有671户，配备车位341个；套间宿舍面积约为99㎡，3.3米挑高，共规划150户，配备车位150个，公共配套车位配备8个。总户数为821套，总车位499个（含充电桩车位150个）。不过据圈圈了解，对外可售房源仅约300余套，其余具体房源量需等住建局官宣备案公示。单间房源主要在2栋、3栋，套间房源位于1栋。

推荐指数：★★★☆☆

小结：项目整体规划较小，宿舍性质的住宅可能在居住功能的舒适度上有所欠缺，据悉项目将做成1.5层，客厅上空挑高，为1.5层结构，二楼或难免压抑。且停车位较为不足，意向置业者可结合自身家庭情况。

3、价格对比

玖裕茗苑临近留仙洞总部基地，周边商品住宅小区不多，对面为中兴人才宿舍。临近二手房挂牌的商品房项目仅有万科云城的公寓，另周边的住宅商品房有天悦湾花园、宝能华府、鼎胜金域世家3个。

从住建局2月8月公布的指导价列表中无万科云城的价格信息，从周边住宅项目的指导价来看，大致在8.4-9.4万/㎡的区间。玖裕茗苑目前尚未确定交付方式，从周边的指导价再结合用地性质来看，圈圈预测大概在8.5万/㎡上下。具体还需要结合学区价值、交付标准来看，可能会略高过圈圈预算价格，具体以住建局公布的备案价为准。

推荐指数：★★★★☆

小结：如果是参考周边二手房指导价来看，由于项目主推小面积单位，在总价上的优势十分明显，置业门槛相对较低，尤其是该项目所处地段，受关注度会比较高。具体价格还需等住建局公示。

4、工程进度

目前玖裕茗苑正在施工中，日前楼体已建至25层以上，接近封顶，目前营销中心正在装修中，后期开放时间待定。目前可在线咨询置业顾问，但项目总体释放的信息并不是很多。预计年中入市，具体时间需等官方公示。

推荐指数：★★★★☆

总结：目前购房新政频调，玖裕茗苑为非普通住宅性质，后续购房政策无法明确，具体需等官宣销售公示。

5、项目配套

（1）学区划分

玖裕茗苑东侧紧邻深中南山创新学校。深中南山创新学校原为留仙学校，于2017年秋季开学，2018年5月创建为深中南山创新学校。学校占地面积为19429.29㎡，总建筑面积为43508㎡，为九年一贯制公办学校，设计规模为54个教学班，其中36个小学教学班，18个初中教学班。截至2020年底，共有在校学生2100多人。

*图片来源于网络

在目前的学区范围来看，玖裕茗苑涵盖在玖裕茗苑的招生范围，学学校主要生源来自中兴人才公寓、万科云城、石鼓花园。片区内的商品住宅项目较少，相对而言学位竞争力不算特别大，当然，具体个还是要看当年区教育局公示的招生政策。玖裕茗苑旁边在建有丹华公馆，项目规划有3019套房源，单间2424套，套间式595套。

玖裕茗苑对面的中兴公寓里有两所幼儿园，分别为创新曼京幼儿园、和留仙嘉园幼儿园，均为民办幼儿园。

大学城也是西丽的一张名片，除了临近的中南山创新学校、深圳市第二高级中学(高中），临近还有深圳职业技术学院、深圳实验学校（高中）等教育环境，人文氛围较佳。

（2）商圈商业

玖裕茗苑临近万科云城即留仙洞跟总部基地，已经建成的万科云城总建面约133.5万㎡，综合性配套31万㎡，目前商业已逐渐成熟，未来玖裕茗苑可借享万科云城商业配套。

（3）周边环境

玖裕茗苑自身规划仅3栋高层，本身小区较小，不过小区门口则是西丽生态公园，出门即可享受市政公园配套。西丽生态公园内有荔枝林、休闲活动区、登山步道、景观桥、玻璃观景平台等。

西丽片区也是市区较为重要的景区，除了举步可达的西丽生态公园，片区内还有西丽水库、塘朗山公园等生态公园景区，以及深圳野生动物园和西丽高尔夫乡村俱乐部等人文景观资源。在直线距离3公里左右还有中山公园、大沙河公园。

从周边居住环境来看，同期在建的有丹华公馆，目前已出地面，相对本项目进度较缓慢，对面的中兴人才公寓为大型的居住社区，目前已成熟。

（4）产业环境

玖裕茗苑临近留仙洞总部基地，留仙洞总部基地承接科技园北区高新技术产业北拓，是深圳市17个重点开发片区之一。其定位为国际一流战略性新兴产业总部基地，目标定位是“中国硅谷”，以新一代信息技术、人工智能、智能制造、生物与生命健康产业为主导，目前已经引进大疆、传音控股等为代表的国内标杆企业研发和总部项目。目前前海总部基地、后海总部基地的发展日趋成熟，留仙洞总部基地目前正在稳健成长，属于产业价值高地。

目前留仙洞总部基地的万科云城已经日趋成为成熟的产业基地，现在建还有创智云城，总用地约13.73万㎡，总建筑面积约136万㎡，其中纯商业体量约10万㎡，建设内容涵盖研发用房、商务公寓及附属配套商业。

*效果图，来源于网络

二期项已于2020年12月底封顶。

*图片来源于网络

2020年11月，西丽中心区规划草案出炉，官宣将于将与留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽枢纽整体统筹联动发展。据了解，该《草案》提到，西丽中心区规划的空间结构可概括为“三轴、三心、多组团”。“三轴”为沿留仙大道生活景观轴、沿同发路高端产业发展轴、以及沿片区中部特色交流空间展示片区产学研相融合的生态绿轴。“三心”主要为西丽商业服务中心，以及两处留仙洞总部基地商业服务中心。“多组团”分别为教育组团、高新研发制造组团、居住配套设施服务组团。未来西丽整体的发展趋势可期。

推荐指数：★★★★☆

小结：西丽目前处在高速发展时期，产业、交通、教育等各项市政配套都已经规划完善且落地实施中，未来潜力可期。且玖裕茗苑所在片区的住宅用地稀缺，居住需求量大。

总结

优势：

1、区域高速发展期，留仙洞总部基地、西丽枢纽大型规划落地，未来可期；

2、主打小户型产品，相对总价低，入手门槛低；

3、紧邻学校、公园，市政配套完善；

4、户型灵动，目前尚未确定交付标准。

不足：

1、R3居住用地，1.5层布局，作为用作家庭居住的话略影响舒适度；

2、体量较小，仅3栋高层，隔壁竞品规模量更大；

3、车位不足，前往地铁口需换乘，未来或停车紧张。

不少刚需购房者在关注这个项目，玖裕茗苑或许是3成首付100万左右能上车南山少有的选择。

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