名企+地铁+小户型,坪山中心区和城里2046套房源刚需请锁定

6月18日，坪山万樾府的第三次“日光”再次证明了坪山楼市的潜力，“西有南山，东有坪山”的政策规划以及4万出头的均价，无不对准刚需客的置业需求，纵观去年及今年入市的坪山住宅，大部分都能做到开盘即售罄，可见坪山的片区潜力还是非常被市场认可的。不过坪山旧改云集，楼盘的存量相对较大，了解楼盘质量，找到合适楼盘并不是那么容易，今天小编就带来一个位于坪山中心区的待入市新盘——和城里的楼盘分析。

一、区位交通

和城里位于坪山区坪山街道六联社区，由规划兰竹西路、长安一街、龙坪路与深汕路围合而成。项目处于坪山中心区，位置相对优越。

坪山中心区是由丹梓大道、深汕路、东纵路围合而成，面积约468公顷。范围涉及六和社区（坪山街道）、六联社区（坪山街道）、老坑社区（坑梓街道）、同乐社区（龙岗区）等四个社区，中心区范围内将行政中心、CBD、交通枢纽、公园、市政、教育、医院等多种资源集中于一体，是坪山市政配套最为集中的区域。

*坪山中心区法定图则

 1.轨道交通

和城里距离在建的地铁16号线新和站步行距离仅710米，轨道交通出行较为方便，通车后可直通龙岗大运片区。

但是距离在建的快线地铁14号线稍有距离，最近的站点是坪山广场站，步行距离大概1.8公里，需要自行车或公交接驳，不过从16号线乘坐两站便可以换乘14号线，出行还是比较方便的。14号线是时速120km/h的快线，可直通福田。

2. 高铁出行

和城里距离坪山高铁站约1.5公里，可乘厦深高铁，深汕高铁等直达深圳北站，车程在20分钟以内，班次较多。

3. 道路交通

开车可沿坪山大道、坪盐隧道（建设中）、南坪快速路三期、东部过境高速（建设中）、外环高速（建设中），通达深圳全市各大区域。

推荐指数：★★★★☆

小结：

和城里位于坪山中心区域，是坪山各项优质配套资源集聚地，地理位置十分优越，发展潜力巨大；此外，项目在地铁16号线1公里范围内，属地铁口物业，轨道出行非常方便，换乘14号线还可快速直达福田，让刚需通勤成为可能；其次，相比其他远郊区域，坪山多有一高铁站，距离项目仅1.5公里，20分钟内可以抵达深圳北站，让通勤方式多了一种选择。整体而言，和城里对坪山区内部而言处于中心位置，对于坪山区外而言公共交通则很丰富，其区位优势十分明显。

二、楼盘信息

和城里属于正山甲旧片区旧改，是坪山排名前列城市更新建设项目。正山甲旧片区旧改拆除重建用地面积约45.3万㎡，规划计容建面高达148.4万㎡，是坪山区较大的城市更新项目。正山甲旧片区旧改由三家地产开发商合作开发，共分为8期进行建设，包括财富城1-5期，深城投中心公馆等项目，和城里则为正山甲旧片区旧改的三期。

和城里是由深圳市和城房地产开发有限公司开发建造，该公司是华侨城地产与六合实业的合资公司。华侨城做为老牌实力央企其代表作众多并被深圳人所熟知，而六合实业的六和城也早已成为坪山的地标型综合体，开发商的实力不俗。

和城里项目用地面积为4.39万㎡；总建筑面积为32.1万㎡，其中住宅：17.61万㎡（含保障房1.166万㎡）、商业：2.4万㎡、公寓：2.39万㎡、公共配套：0.4万㎡（其中包括幼儿园3200㎡、便民服务站0.06万㎡、老年人照料中心0.06万㎡以及社区体育活动中心）；容积率：5.19；绿化率40%；总户数：2046户。

项目规划有8栋99-168米高的高层住宅，1栋高层公寓&写字楼；商业中心；2层地下停车场和4层架空停车场；幼儿园；2.8万平米空中花园。据悉项目的主力户型为建筑面积约65-120㎡的2-4房。

推荐指数：★★★☆☆

小结：

和城里项目处于大型旧改项目之中，待所有项目建成后，则拥有尤为优质的生活环境；项目有8栋住宅，小区居住氛围良好，且小区内部配套众多，方便日常生活；项目开发商实力雄厚，品质有保障；总户数2046户，户型建面65-120㎡，房源和户型可选择性较多。但就8栋住宅而言，项目占地面积较小，楼栋之间多有拥挤，或对采光通风有影响，且其中部分楼栋沿街建造，预计会受到噪声影响。

三、工程进度

截止到2020年6月23日，和城里项目全部楼栋包括住宅和商业已经出地面，整体在5-6层左右，但根据规划高度，距离预计建成还有待时日。

和城里目前已经展开了全城巡展，6.15-6.29在福田山姆会员店；6.23-8.3在坪山益田假日世界；6.30-7.13在福田中心书店；7.14-7.20在南山益田假日广场；7.21-8.3在龙岗山姆会员店。根据巡展时间推断，和城里有望在三季度末入市。

推荐指数：★★★☆☆

小结：

和城里项目还在施工中，虽全部楼栋已出地面5层有余，但是根据规划的楼栋高度，项目建成还有待时日，预计交房时间也相对较慢。项目已在全市各处开启巡展，预计入市时间临近，具体的入市时间要看开发商的意愿以及政府批示预售证进度。

四、价格对比

1. 新房价格

坪山中心区最近有较多新房入市，价格大都维持在4字头左右，项目一路之隔的恒大城于4月10日较新开盘，开盘均价3.85万/㎡；斜对过的佳华领悦广场于5月16日较新开盘，开盘均价4.37万/㎡；预计和城里开盘时价格依旧会保持在4字头上下。

*佳华领悦广场

2. 二手房价格

根据乐有家显示目前项目周边有部分小区在售二手房，包括同为正山甲旧片区旧改区域内的财富城一期和深城投中心公馆等。根据二手房指导价显示，财富城一期均价为4.19万/㎡、深城投中心公馆均价为4.2万/㎡、嘉宏湾花园二期均价为4.2万/㎡、万科金域东郡均价为4.06万/㎡、万科金域缇香花园一、二期均价为4.2万/㎡、坪山招商花园一、二期均价为4.2万/㎡，可见坪山中心区的二手房也已到达4字头，与新房价格基本持平。

*二手房指导价

*财富城一期

推荐指数：★★★☆☆

小结：坪山新盘较多，价格大多较为平均，且新房二手房价格基本持平，若保持市场平均价格并不具备特有的竞争力，但是和城里将推建筑面积约65-120㎡的2-4房，且房源较多，小户型低总价或许是刚需上车的优质机会。

五、周边配套

1. 商业

和城里自带2.4万㎡盒子商业，且一路之隔就是佳华领悦广场的4.5万㎡MALL，不过佳华也处于在建中。目前项目附近已建成商业有益田假日世界，车行距离大约为2公里左右，开车约7分钟，再远一点有坪山天虹等成熟商圈。坪山中心区旧改集中，很多新楼盘都有规划商业，待全部建成后周边商业将较为繁华。

2. 学校

学前教育方面，和城里自带3200㎡幼儿园,孩子上学较为方便。中小学方面，项目紧邻坪山实验学校，坪山实验学校是九年一贯制公办学校，中考成绩较为优质，周边又在建一所九年一贯制飞西学校。

3. 居住环境

和城里地处坪山中心片区，是坪山的“黄金区域”，文体配套方面，项目比邻坪山六城一馆，市政配套优越；生态配套方面，项目楼下即是规划的48万㎡半月环公园生态公园，附近还有中心公园等丰富自然配套。

推荐指数：★★★★☆

小结：和城里位于坪山中心区域，周边配套相对较好，商业、娱乐和市政配套都距离项目不远，特别是待周边旧改落成，将是商业最为浓厚的区域；项目临近学校又有多公园遍布，可谓是理想的居住地。

六、总结

优势：和城里位于坪山中心区，片区规划较好，发展潜力较大；坪山中心区是坪山优势资源聚集地，但目前坪山区内整体价格较为接近，因此坪山中心区更有价格优势；项目轨道交通出行十分方便，距离在建地铁16号线新和站1公里范围之内，且两站可换乘14号线，双地铁加持；1.5公里处有坪山高铁站，与市区通勤公共交通选择性较多；项目自身小区配置优越，有8栋住宅，幼儿园和商业，居住氛围良好，生活方便；项目房源较多，且有小户型，方便刚需上车；项目周边旧改和新盘，大多都配建商业，建成后周边商业氛围浓郁；临近学校；六馆一城、中心公园、半月环公园等公园遍布，休闲配套完善。

劣势：和城里项目有部分紧邻街道，受噪音影响较大；项目楼栋多，容积率高，或许采光略有影响；项目目前工程进度较慢，或交房时间较久；周边旧改众多，短时间基建或影响居住环境。