南山总价1字头新盘暂停认筹?学府道3月份还能如期开盘吗

新房圈 2020-03-18 10赞
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南山盘单价5万+,总价1字头,是机遇还是坑?

近期,南山一新盘刷爆了朋友圈,让该盘一夜爆火的原因,不仅仅是年后深圳首个认筹楼盘,且“总价1字头”+“带装修现房”+“学区住宅”+“双地铁物业”,这一系列的标签也足以让市场沸腾,而这个盘到底是何来历,为啥卖这么低价,今天老焦就给大家深扒一番。

1、区位交通

该楼盘名叫南山学府道,位于学府路和南山大道交汇处附近,周边连接多条主干道,像深南大道、宝安大道、滨海大道、南海大道等,从项目出发,通往福田、西丽、宝安乃至广州等地都较为便利。

在轨道交通方面,项目距离11号线及建设中的12号线接驳站南山站H出口约394米,步行需6分钟;而距离1号线及建设中的12号线接驳站桃园站C出口则748米,步行约10分钟。从距离上看,确实是双地铁口3地铁物业,地铁出行非常方便。

推荐指数:★★★★★

小结:南山学府道交通优势较为明显,周边多条主干道,可打通南山、福田、宝安乃至广州等区域。另外项目周边1公里范围内有两个地铁站,分别为11号线的南山站和1号线的桃园站,未来这两个站还将作为与12号线的接驳站,12号线已于2018年动工,预计2022年通车,因此项目周边未来将有3条地铁线路,大大提升出行的便利性。

2、楼盘信息

老焦从现有的资料中了解到,南山学府道总建筑面积4828.85㎡,是1栋8层高的住宅,项目产权只有50年,且批地时间为1988年3月25日,这就意味着土地使用年限还剩18年,虽然商品房住宅土地到期后可以自动续期,但目前尴尬的是,使用年限太短银行批不了贷款,因此,该项目的销售也透露,优先一次性付款的客户,当然也可以做金融贷款,但期限只有3至5年时间。

                                                                                 *项目效果图

南山学府道总户数150户,全部为小户型住宅,面积段约32-33㎡,层高3.1米,1梯19户结构,不带车位,不通燃气,看到这里大家是不是觉得这格局跟公寓和酒店差不多呢。

其实,南山学府道的前身本就是长租公寓。2019年4月,阳光城集团在光大邨选了一栋楼改造成长租公寓——YANGO+阳光城,这也是阳光集团在深圳布局的唯一一个长租公寓。目前该长租公寓的产权归属为在一家公司名下,购房需从公司转到个人。

从老焦了解到的情况来看,南山学府道预计2020年7月底前交房,具体视疫情情况来定。而阳光城集团的官网显示,目前YANGO+阳光城公寓还能预定出租房源,但合同只签到今年5月30日,所以老焦猜测长租公寓的租客或在6月份搬离,而搬离后项目再做一些内部装修才交予业主。

推荐指数:★★

小结:小户型总价低适合上车这是优势,但产权年限仅剩余18年,不能做银行贷款;且项目实质是旧房新卖,格局和自身配套也相对较差;产权在公司名下,届时需要从公司转到个人名下,操作会有点复杂,因此入手还是需要谨慎。

3、户型信息

南山学府道有两个户型,分别为A户型和B户型,但面积段都是一致的,仅约32-33平,也是1房1厅1卫的格局。其中A户型房源是位于靠电梯的10户,而B户型房源则是靠另一端口的9户。

从户型格局上看,2个户型的开间均为3.3米,客厅、卧室、阳台相连,但没有做隔断,卫生间倒是做了干湿分离,而这两个户型较大的差异是,A户型厨房位于入户门左侧,而B户型厨房位于阳台对侧。

推荐指数:★★★☆

小结:户型方正,整体的布局也较为合理,同时面积段小,但内部功能相对齐全,尤其卫生间的干湿分离处理较好,小户型适合单身,或者情侣等人群居住。

4、价格对比

南山学府道在2月23日启动了认筹,认筹金额为37万/套,但由于咨询过于“火爆”,中介称目前认筹活动已暂停,具体恢复要等通知。项目户型建面32-33㎡,预计带装修价格5.8万/平,总价约185万起。

5万8一平的住宅新房,不要说在南山,就是放在关外的宝安、龙华中心地段也都找不到,因此才能速度“走红”。目前项目所处的南山中心,或是学区范围内都没有在售的新盘住宅,而紧挨着的南头片区新房单价在8万5一平左右,且户型都不算小,因此总价相对南山学府道要高不少,客户群体或不一致。

*小学学区二手房

*初中学区二手房

我们再看看南山学府道学区范围内的二手房,项目所处的海滨实验小学学区范围内的二手房,挂牌价在7万+左右,而所处的荔香中学学区范围二手房普遍挂牌价在6万+以上,最便宜的小户型社区桃苑小区总价也在210万起。

推荐指数:★★★☆

小结:南山学府道周边目前没有在售的新房住宅,且因实际楼龄的问题,所以价格定位也较低。另外,跟项目同一学区范围内的二手房比较来看,户型小,总价低确实有一定的价格优势。

5、施工进度

因南山学府道算是旧房改新房,所以整体的施工工程不到,目前我们看到,项目楼栋旁边已加装好了电梯,底层的商铺也在持续营业中,楼栋外观在做长租公寓之前已经整修,看起来比周边的房子要新一些,因是带装修交付,后续租客清走后,或可能进行内部的装饰,所以交房之后,业主拎包可入住。

推荐指数:★★☆

小结:旧房新卖,从这个角度来看,南山学府道不算真正的纯新楼盘,且目前深圳市面上也有不少这样的楼盘,由投资公司打包做公寓、酒店,后续因资金问题再推出来卖的个例也不少,这类房子价格普遍相对较低。

6、项目配套

(1)学区学校

南山学府道除了价格、交通之外,吸引购房者的还要一个亮点就是有学区。目前项目所处的小学学区是海滨实验小学,该学校在南山区排名第四,教育资源较好;而中学所处的学区是荔香中学,中学的教育资源就较为一般,在南山区内排名靠后。另外,项目周边有多个密集小区,学位也较为紧张,能否达到相关入学需求,尚未可知。

(2)周边商业

南山学府道1公里范围内普遍以老旧的商业街为主,项目西北侧有家乐福商场,而其他大型的购物中心得要去到1公里以外,像南油的来福士广场、后海的海岸城等。

(3)周边环境

南山学府道周边以宿舍楼、长租公寓为主,前后被光大邨和中兴之家包围着,整体的容积率较高,且因为都是小高层,所以视野上会有遮挡。虽然中介称中兴之家即将旧改,但老焦咨询了一位住在附近的朋友,得知中兴之家暂时没有旧改的动静,而附近被清空的那栋楼实质上是危楼,所以短期内周边环境变化不大。

推荐指数:★★

小结:项目虽然可申请学位,但周边生源较广,所以能否满足入学条件还不一定。同时,周边居住环境也较为一般,多为租客,人群复杂,同时楼龄也较老,楼间距小,整体较为密集。优势是,周边配套相对齐全,能满足基本生活需求,且2公里范围内有来福士、海岸城等大型商业。

7、总结

优势:户型小,总价低,且是带装修准现房,能拎包入住,上车较为轻松。可申请学位,算是片区内总价最低的学区房,但能否就读还得视实际情况。周边交通发达,自驾或者是地铁出行都较为便利,商业配套方面,1公里范围内有超市和街铺,能满足基本生活需求,2公里范围内有大型购物中心,方便购物逛街。

劣势:剩余产权仅18年,不能做银行贷款,且是住宅属性,会占用个人及家庭名额,因此是过渡型或者是投资购房的需要慎重考虑。楼龄较老,格局较差,同时周边容积率高,因此整体的居住舒适感也较差。项目目前在公司名下,从公司转到个人,会产生更高的税费,至于这个费用,大概率是羊毛出在羊身上。

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