光明金融街和福永华强城怎么选?四大指标全面PK治好选择困难症

深圳新房市场终于要进入小阳春阶段，众多新盘眼花缭乱“打新”的购房者尤其陷入了选择困难症，光明和沙井福永该怎么选？其中尤其是华强城和金融街华发·融御华府两个项目该怎么选呢。本期评测，老焦将对这两个项目重点指标进行评测，看看能不能“治好”大家的选择困难症。

【基本信息】

华强城本期住宅产品为整个项目的收官新盘住宅，将推出约500套房源（含开发商代售的回迁房）。房源位于02地块，分布在1栋AB座、3栋BC座、4栋，主力户型为建面约72/89/110㎡/125/130㎡2-4房，其中125㎡、130㎡单位分布在4栋。从户型分布来看，建面约89㎡单位为主力供应房源，其次为72㎡单位。

*华强城整体规划图

*华强城本期推盘户型分布图（具体开发商公示为准）

金融街华发·融御华府共规划总建面约14.5万㎡，可售住宅建面约8.4万㎡，建成后移交政府的人才房约1.4万㎡，容积率4.5，配建社区商业、9班幼儿园、社康、菜市场等设施。规划共3栋7座高层和超高层，规划总房源共784套，首期将推出2栋、3栋B座、C座共392套房源，均为2梯4户格局，主力户型92㎡/93㎡/115㎡/125㎡3-4房。

*金融街华发·融御华府楼栋分布及户型分布效果图

小结：产品上来说，华强城户型对上车刚需来说更友好，改善型刚需或者预算充足考虑一定舒适度的购房者在金融街华发·融御华府的选择性更为充足。从房源量上来说，金融街华发·融御华府本次推出房源不足400套，意向的购房者可多加留意；从房源性质来说，本次华强城推出房源为一期未推出房源和回迁房夹杂，金融街华发·融御华府则是纯粹的商品住房。

【环境配套】

华强城和金融街华发融御华府，一个处在城市高速发展区，一个处在区域中心高度开发区。

在商业方面，华强城自身规划有12.5万㎡的集中商业（华强湾荟），也可以说是片区的商业标杆，11号线地铁1站之隔有海岸城约14.4万㎡的集中商业。金融街华发融御华府自身虽然配建有8000㎡商业，但临近的商业配套更具有优势-一路之隔有5万㎡万达广场商业、龙光约10万㎡大型TOD商，另外地铁一站之隔还有星河COCO系品牌集中商业。

*华强城商业效果图

*金融街华发融御华府附近龙光商业效果图

教育方面，小区均配建有幼儿园。华强城划分塘尾万里学校-桥头学校共享学区、凤凰学校；金融街华发融御华府学区划分在深圳实验光明学校、光明凤凰小学、光明实验学校、塘家学校。

轨道交通，华强城位于11号线地铁口，作为深圳首条地铁快线，极大的缩短了沙井福永到市区的通勤时间；金融街华发融御华府临近6号线地铁口，地铁6号线绕道石岩、龙华通往福田科学馆，不过可以在上屋站换成地铁13号线（预计2022年底通车）通往西丽、高新园、后海深圳湾，未来地铁13号线二期工程北延公明，将途径凤凰城站。通勤时间来看，目前11号线更有优势，不过13号线通往南山的的几大商业中心， 建成后极大的缩短光明到南山的通勤时间。

*福永片区交通规划

*光明片区交通规划

自驾方面就不多说了，高峰期“拥堵”主旋律难以避免。

周边环境，华强城临着宝安大道，但是周边多为工业区和当地村屋，虽然自身建设完好，但是周边环境整体的居住环境依旧需要较长的时间来改善。隔宝安大道规划有鸿荣源和中粮的旧改，也是迟迟未有新的进展。金融街华发融御华府沿着光明大道分布，自身体量不大，但是紧靠龙大高速，与龙光玖龙台一路之隔，跟华强城周边需要通过城市更新改善环境相比，金融街华发融御华府周边多为新建社区，部分产业园，处在光明区政府核心商圈，市政公园配套上金融街华发融御华府略占上风。

*华强城周边环境

*金融街华发融御华府周边环境

总结：在教育轨交上商业上，两个项目可以说是不相上下，在整体居住大环境上，华强城作为旧改的大型综合体，整个周边环境也需要更新，所以目前大环境显得较为杂乱；金融街华发融御华府有新建社区和区政府作为依托，略占上风，不过由于项目体量较小，高速景观和产业园景观和临近主干道带来的噪音污染也不容忽视。

【户型信息】

华强城

华强城主推72㎡2房、89㎡3房，其中89㎡3房有4种户型。【查看全部户型图】

A户型 约72㎡2房2厅1卫

房源主要分布在1栋A/B座03户型、3栋B/C座03户

户型情况：整体布局方正，市面上经典的2房户型，且均为南向，看花园景光；空间紧凑较为实用。

E户型 约89㎡3房2厅2卫

房源主要分布在3栋B/C座

户型情况：89㎡户型南北通透，不过客厅朝北，主卧朝南；3居卧室空间较紧凑，功能分区明显。无入户花园，且入户门正对着主卧门，一方面对业主隐私有一定影响，另一方面从风水学的角度来说，大门正对卧室门是属于“门冲煞”。不过89㎡户型选择性比较大。目前尚未开放样板间，届时购房者可现场多加对比选择。

金融街华发融御华府

目前曝光的户型图均未有尺寸标注，整体来看都蛮符合改善型户型格局

户型信息大家可以感受一下

*【想要获得户型原图，加拼拼妹微信：sz-shppm,并备注】

小结：两个项目户型图都属于方正实用类型，就像上面说，华强城户型对上车刚需更友好，相对低总价入手门槛比较低。金融街华发融御华府的户型都带有大大的阳台，直观上舒适度比较高，具体的需要体验实体样板间。在朝向上，两个楼盘差别不是很大。

【区域位置】

买房讲究的就是一个地段！

“西部大开发”进行的如火如荼，华强城所在片区的大空港+粤港澳大湾区一线，金融街华发融御华府所在片区的光明科学城+凤凰新城，确实让购房者难以抉择。

1、大空港总规划面积95k㎡，包含了空港新城、宝安机场、海上田园、机场码头、综合港区等重大项目。大空港地区预计规划承载就业人口约70万，规划居住人口约40万。人口和产业的聚集，或带动周边辐射区的楼市发展。华强城位于大空港的东侧，属于大空港规划的一级辐射区。同时华强城处于福永和沙井的交界处，也能受到新国际会展发展利好。

*粤港澳大湾区规划示意图

*宝安片区规划示意图

2、光明科学城的规划同样不容小觑，光明科学城空间规划布局为“一心两区、绿环萦绕”：一心暨光明中心区，两区分别为装置集聚区和产业转化区。光明中心区，将建设成科学城的综合服务中心。，产业转化区，以凤凰城为基础，建设成果转化平台和产业创新平台，培育和布局未来新兴产业，承接来自南山、前海、宝中高端人才的居住需求外溢。这个从地铁13号线的规划建设可以看出，光明和南山的连接。

小结：关于大空港和光明科学城的各种利好就不赘述了，不管选择哪个片区，从长期来看都不会错。目前来看光明科学城的强势发展让光明片区的置业热度（FJ）不断攀升。从区域规划上来看，两盘所在片区都可圈可点。从目前来看，光明的发展快于福永，一方面光明的建设用地多为储备用地，建设阻力和周期上比福永小太多，整体的环境提升上会更快。但是从新房供应来说，光明新盘下半供应激增，购房者可挑选性更大，福永片区由于城市更新进度缓慢新盘供应乏力。

最后，来总结一下金融街华发融御华府和华强城的相关数据对比。

后话，买房的还有一个标准，是否是片区的标杆楼盘，华强城明显是片区内的大佬，而对金融街华发融御华府来说，品牌上前有龙光、星河，后有中海、宏发、电建，配套上需要借助临近大型商业，不过距离地铁口较近，具有一定的位置优势，从产品来看整体算是高端定位了。

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