楼栋建3层户型已被扒 远洋天著三季度有望入市或成南山黑马?

高铁站、大学城、留仙洞总部基地，近年来土豪们紧盯前海、深圳湾的时候，南山有这么一个片区也在默默发力。随着配套的升级、规划的落实，作为以往南山楼市洼地的西丽，如今房价已快迎头赶上，但片区内的新房也跟其他热点区域一样，面临青黄不接的状态，而下半年有望排名前列个入市纯新盘远洋天著或能为楼市解渴，今天老焦就给大家详细介绍一下这个项目。

1、区位交通

远洋天著为众冠时代广场的二期产品，众冠时代广场是5号线大学城站地铁上盖物业，而远洋天著与众冠仅一条平山二路之隔，所以远洋天著与该站点也是相对较近，小区出入口距离D出口约两三百米距离。另外，大学城一站之隔的西丽，可换乘7号线；三站之隔的深圳北，可换乘4/6号线。

除了地铁配套，项目附近将有2个大型高铁站，目前3站之隔的深圳北站已投入使用多年，而距离项目4公里左右的西丽高铁站也在筹备中，据悉西丽高铁站将在原址进行改建，预计于2024年与深茂高速铁路同步开通投入使用，同时西丽高铁站设11个站台、22条线，规模或超深圳北站。

在公交出行方面，项目周边1公里范围内有10个公交站台，而一期众冠时代广场也设有公交总站，但目前该公交总站还在施工中，后期才能投入使用。

自驾出行方面，项目靠近留仙大道，留仙大道转沙河西路可通往科技园片区，转创业二路可通往宝安片区，转新区大道可通往龙华片区。另外，项目距离南坪快速（南向）入口约3.8公里，自驾约10分钟。

推荐指数：★★★★☆

小结：综合来看，远洋天著地铁、高铁、公交、干道及快速路等多种出行方式都算较为便利，且地铁大学城站走地下，避免了噪音的干扰。

2、楼盘信息

远洋天著占地面积39000㎡，建筑面积244000㎡，容积率4.67，绿化率40%，规划总户数为1542户，停车位1340个，CWB约1:0.87。

项目共7栋超高层、4栋小高层住宅产品，分东西区开发。其中东区由4栋超高层、4栋小高层组成，大部分为回迁房，后续是否有楼栋及产品入市，目前还不能确定；而西区由3栋超高层组成，全部将对外销售。

远洋天著西区住宅中，3栋A座、3栋B座层高为46层，梯户比3梯5户；3栋C座为楼王单位，层高42层，梯户比为3梯4户。户型建面为约100-105-117-121-162平3-4房，全部带装修交付。

除了住宅产品之外，项目内部还自带4100㎡商业，其中有2200㎡为社区底商。在东区地块上，有泳池、会所，还有一座9班制公立幼儿园，幼儿园建成后将交还给政府划片分配。而东西区园林到时候也会做一条连廊，联通两边，方便业主出行。

推荐指数：★★★☆☆

小结：小区内部配套设施较为完善，绿化率也较高，能满足业主的基本需求。项目回迁房占有一定的比例，可售的户型不多，同时车位配比稍有不足。

3、主力户型

前面我们提到，项目主力户型为约100-105-117-121-162平3-4房，但目前官方户型图还未正式上架，而网上发布的户型资料我们可以看一下，仅做个参考，具体的户型信息还以开发商公布的为准。

约105㎡户型

105平为3房+小阳台设计，阳台面积较大，可改造为书房、储物间或小房间；西南或东南朝向，3栋A座视野较佳，3栋B座或有小部分视野受遮挡；双卫设计，主卧套房设计，整体的布局较为合理。

约117-119㎡户型

该面积段户型为3房+多功能阳台设计，东南或西南朝向，看小区园林、塘朗山山景，部分户型可看西丽湖湖景；从户型比例来看，客厅均带宽景阳台，餐厅卧室均带飘窗，主卧飘窗转角设计，采光更佳；117平户型带玄关入户，居家更为舒适。

约120-121㎡户型

正南朝向，南北通透，全明空间，采光效果好；从户型比例看，小阳台空间跟次卧差不多大，可改造成书房或小房间；户型北侧看湖景，南侧看山景，视野全部无遮挡。

约162㎡户型

大横厅设计，从户型分布比例来看，不仅待客区的客餐厅非常宽敞，卧室也方正舒适；正南朝向，两侧配有阔景阳台及大开间落地窗，户型通透明亮；该户型邻近主干道，低楼层或有噪音及灰尘影响。

推荐指数：★★★★☆

小结：项目以中大户型为主，且户型布局无明显缺陷，适合改善型家庭。楼栋错落分布，有利于大部分的房源景观视野不受遮挡。3梯4户及3梯5户的梯户比，整体还算舒适，同时大部分户型南北双向采光，通透明亮。

4、价格对比

西丽今年上半年在售的住宅产品有3个，其中西丽湖片区的金众麒麟公馆在5月初刚刚售完，户型建面为100-177平户型，带装修单价8.85万/平，而剩余在售的两盘分别为宝能城和京基·御景峯，但所剩房源也不多。

从售楼处获悉，宝能城目前仅剩206㎡户型在售，带装修单价8.5万/平；而京基·御景峯住宅毛坯交付，单价8万一平，还有155㎡户型在售。可见，西丽在售的一手房住宅非常稀缺，尤其是100平左右的改善型户型更是一房难求。

在二手房方面，目前西丽挂牌的二手房有430套，楼龄在5年之内的，挂牌区间价为7-13万+一平，其中又以近9万一平，及近10万一平的房源为主，目前挂牌价较高的是宝能城，挂牌价达到13万+一平。片区内次新房和新房房价倒挂较为明显。

*来源乐有家

推荐指数：★★☆☆☆

小结：新房方面，中小户型缺失，可售房源也少，加上远洋天著大概率会是今年西丽排名前列个入市纯新盘，因此占据了特别优势。二手房方面，次新房挂牌价居高不下，与在售纯新盘的房价形成倒挂，对比二手房竞争力也更强。在项目价格方面，因为是带装修交付，因此可参考周边宝能城的价格，老焦猜测不会低于8.5万一平，但具体的以备案情况为准。

5、施工进度

远洋天著目前加紧施工中，现场有8个塔吊同时作业，所有楼栋均已出地面3层左右，整体的工程进度较快。

项目已于5月16日开放了临时展馆，位于大学城益田假日里商场1F，现场可看沙盘、区域图，项目户型图暂未上架。

据现场销售称，项目预计6月底开放样板间，较快或7月底入市，推西区3栋超高层住宅，交房时间在两年后，具体的以备案情况和工程进度为准。

推荐指数：★★★★☆

小结：东西区同时施工，工程进度也较快，入市可期。目前在益田假日里展馆可了解的信息较少，6月下旬或7月上旬或可能在楼栋实体开放展示中心，并上架户型，届时网友们去参观或能了解更全面。

6、项目配套

（1）划片学校

目前远洋天著东区花园规划有一所公立幼儿园，根据教育局划片，项目小学学区为南二外集团平山小学，平山小学2019年并入南二外，师资教学的加强或让该校成绩有所提升。且南二外集团平山小学距离项目一期步行约11分钟，距离远洋天著则更近。

而目前项目划片的初中为深圳大学城丽湖实验学校初中部，该校距离项目相对远一些，自驾2.3公里8分钟左右，步行则要近半个小时。据非官方统计，丽湖学校在2019年的初中排名中，在南山区排名约20名，相对靠后。

据悉，目前南二外集团平山小学拟拆除重建九年一贯制学校，当前还处于设计单位确定阶段，预计今年10月份正式开工，2022年8月完工。若该校重建完成后，根据就近入学原则，远洋天著的业主小孩或可就读该校，当然具体的应以教育局划片为主。

（2）配套商业

在商业配套上，项目一期自带逾5万㎡的益田假日里，该商场2019年9月已开始营业，连接地铁大学城，二期远洋天著有4千多平的底商，而与项目一站之隔的西丽，还有老牌商场西丽天虹。

另外，同样是一站之隔的塘朗，有塘朗城6万㎡大型集中式购物中心，还有下半年即将开业的宝能城10万㎡环球汇商业。因此，项目周边的商业配套也相对完善，能满足业主的购物需求。

*宝能环球汇效果图

（3）周边环境

西丽以说是整个南山绿化较高的区域，片区内有约15000亩的塘朗山，占地0.58平方公里的西丽湖，占面60多万平的野生动物园，整体景观资源丰富。远洋天著处于大学城片区，部分住宅南面可眺塘朗山山景，北面可看西丽湖湖景，视野较佳。当然目前一路之隔还有平山村，及众冠红花岭工业南区，目前对居住环境有一定影响，但红花岭工业区为项目大二期，后续有规划改造。

在人文环境方面，西丽大学城2002年开始打造，规划建面10平方公里，目前已有清大、北大、哈工大等7所院校研究院及大学校区入驻，周边居住人群素质较高。同时大学城内部配套有体育中心、图书馆，目前也投入使用。

当然提到远洋天著，网上也有不少声音针对项目附近的变电站，且不少人“闻电色变”，为此老焦查看了一番，发现项目旁边确实是电信设施用地，而项目现场也拍到了该变电站为“深圳地铁110千伏西丽主变电所”。

根据《安规》的数据，110kV电压的安全距离是1.5m，而有关电力设施保护规定，对于一个110千伏的变电站输电高架线而言，它的保护区域是线外10米范围，据现场销售介绍，项目楼栋距离该变电站有15-20米距离，因此而言也是安全范围的。

当然除了电压以外，更多人可能会担心辐射这个问题，但所有带电的设备，都有“电磁辐射”，比如手机、电脑、冰箱、彩电，而110千伏变电站的电磁辐射，也远远小于这些家用电器。所以，综上来看，其实项目周边的变电站是处于安全范围内的，如果非要揪个问题出来的话，那老焦认为只能是影响美观和视野吧。

推荐指数：★★★☆☆

小结：依托塘朗山、大学城等配套，远洋天著整体的居住环境和人文环境较佳，而一路之隔的红花岭工业区也在后期改造范围内，未来周边环境会更好；商业方面，项目自身带有超5万平购物商场和街铺，一站之隔的西丽和塘朗片区也有加起来逾20万平商业，购物还是较为便利；但对于西丽片区而言，教育仍是短板，平山小学虽挂牌南二外，成绩提升还需时间考验，而初中校区在南山算相对较差。

7、总结

优势：从地理位置上看，地处西丽重点打造的大学城片区，且临近塘朗山、西丽湖等风景区，规划布局较好；从产品自身看，西丽片区新房缺失，一二手房房价倒挂明显，远洋天著以中大户型为主，且户型布局较好，若价格定位合理，市场竞争力还是较强；从交通方面看，项目为地铁口物业，又邻近深圳北站高铁站，及规划中的西丽高铁站，同时也毗邻多条主干道，占有一定优势。从配套方面看，商业配套相对完善，自身+周边商业逾25万平，能满足业主需求。

劣势：虽然地处大学城片区，但对于业主来说，更关心的是义务教育阶段，而目前片区内仍缺乏优质教育资源，项目划片的初中深圳大学城丽湖实验学校初中部在南山区也是排名相对靠后，后续划片南二外平山小学会改造成九年一贯制学校，但业主小孩能不能就读还得以教育局分配为主。此外，项目回迁房占比较大，且CWB不足1:1，也有一定的影响。