名校学位高能预警 "宝中"学区旧改盘宏发新领域还香吗?

2020年深圳各区秋季招生已陆续开展，而随之而来的学区学位问题又成了时下的热门话题，“学区房”不仅牵动了数万家长的心，同时也挑动着开发商、投资客的敏感神经。近年来不论是名校在各区设立分校，亦或者是各片区引进名校资源，总之靠着“稀缺优质教育资源”这张王牌，就带动了房价的水涨船高。新的名校片区尚且如此，而老牌的四大、八大学区房房价更怕是高不可攀，今天我们就来聊一聊，下半年有望入市的八大名校之一“宝中”学区新楼盘——宏发新领域。

1、区位交通

宏发新领域位于地铁5号线洪浪北站D出口，属于地铁上盖物业，目前从项目出发，乘坐5号线3站可达宝安中心站/西丽站换乘1号线/7号线；5站可达前海湾站换乘11号线。而12/13号线通车（预计2022年）之后，由项目出发1站可达灵芝站换乘12号线；2站可达留仙洞站换乘13号线，未来地铁出行通往宝安和南山各片区都更为方便。

除了轨道交通之外，项目紧邻创业二路与新安三路，创业二路是新安片区的主干道，也是联通宝中和留仙洞的一条重要干道。同时，宏发新领域还与G107国道、京港澳高速同乐收费站距离较近，自驾路程均在9分钟左右。

公交出行方面，项目周边1公里范围内有20个公交站台，公交路线主要通往宝安各个区域，另外还有部分通往南山、光明、龙华、龙岗、福田、罗湖等片区的路线。

推荐指数：★★★★☆

小结：依托老城区现有的交通优势，加上已经动工的地铁12/13号线，片区内的公共交通还是非常便利的。而在自驾出行方面，门口就是创业二路主干道，距离107快速路及京港澳高速路也较近，但早晚高峰主干道必塞的魔咒也难避免。

2、楼盘信息

宏发新领域，又名宏发凸版印刷厂旧改，虽然这个名字还未得到官宣，老焦在宏发地产的官网上也还没找到项目的身影，但强大的网友们已经扒出了项目的工程安全巡查意见书，根据地址对号入座，也就不会有错了。

宏发新领域在2014年纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第四批计划中，2015年经市规土委审批通过专项规划。项目处于新安街道上川片区，东北临新安三路、东南临创业二路、西北临宝城公园路东三巷、西南临合安一巷。由深圳市宏正达房地产开发有限公司申报立项，实施主体为宏发地产。

宏发新领域目前仍处于前期施工中，对外释放的信息非常少，根据规划显示，项目拆除用地面积38711.8㎡，开发建设用地面积29249.3㎡，地下空间用地面积399.61㎡，分为三个地块开发，其中01地块用地面积约11519.14㎡，02地块用地面积约9662.66㎡，03地块用地面积约8067.20㎡，总计容面积196600㎡。

宏发新领域属于工改商住用地，根据网上信息显示，项目商业、办公及酒店7.8万㎡，商务公寓3.3万㎡，住宅6.8万㎡，公配1.5万㎡。

推荐指数：★★★☆☆

小结：目前宏发新领域的具体数据还未公布，根据网上信息来看，项目是规划为综合体，但商业办公属性产品占有很大比重，住宅仅6.8万㎡，而目前该片区住宅较为稀缺，加上“宝中”名校光环，新房也较为抢手，但目前片区内的商办产品去化一般，加之周边勤诚达、华联、中洲，加上去年刚入市的大悦城天玺壹号都带有商办类产品，竞争或较为激烈。

3、价格对比

目前新安片区的一手房住宅处于“空窗期”，而近年来入市的纯新住宅盘也相对较少，去年整个片区就大悦城·天玺壹号1盘入市，如今该项目住宅产品已售完，仅剩公寓在卖，前期住宅单价8.9万/平。

而片区内的二手房，尤其是同属于“宝安中学”学区范围内的次新房，像中粮天悦壹号、中洲中央公园、勤诚达22世纪、华联城市全景等，目前的挂牌价都相对较高，单价约9.8-14.7万/平。

图片来源：乐有家

受限价政策影响，片区内一二手房房价倒挂现象明显，而片区内的新房又非常稀缺，因此若宏发新领域定价合理，或低于周边次新房报价，市场的接受程度会更高。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：新安住宅价格两极分化明显，其中次新房，或是属于宝中学区范围内的二手房，挂牌价都相对较高，单价在7万+至14万+不等，总价分分钟也要上千万。虽然宝中名校的诱惑力颇大，但老焦不得不提醒大家，目前该校学位已经非常紧张，一类生源都不能完全满足，因此冲着名校入手的各位还需谨慎呐。

4、施工进度

宏发新领域2019年1月开始动工，前期一直处于基坑作业，老焦去年11月份走访该项目的时候也还在挖坑。

虽然受疫情影响，大部分工地春节过后都延后开工，但宏发的进度却较为可喜，今年4月初，项目楼栋主体已经露出了地面了。

而5月9日老焦走访时，项目相对4月份来看，又长高了一层，现场有4个塔吊同时施工，近创业二路的为6#楼。

从施工进度来看，宏发新领域较快或在三季度开展示中心，年底有望入市，但具体的还以工程进度及开发商的推盘意愿为准。

推荐指数：★★★☆☆

小结：宏发的施工进度算相对较快，有望今年面市，且目前新安片区暂无新房住宅在售，宏发若能在下半年推出，能缓解该片区住宅供应紧张的状况。

5、项目配套

（1）学区学校

前面我们提到宏发新领域目前处于宝中学区范围内，这也是该项目较大的卖点，但从2018年开始，宝安片区试点“共享学区”，宝中初中部、宝中外国语、宝中实验3校共享学区，这也就意味着该学区范围内的学生，都可以申请这3所学校，而宝中无疑是最多学子挤破脑袋竞争的。

从2019年秋季报名情况来看，宝中初中部计划招生800人，而实际报名人数就有1084人，较2018年还多了27人；同为共享学区范围内的宝中外国语计划招生100人，实际报名人数仅63人；宝中实验计划招生360人，实际招生208人。宝中初中部出现了排名前列类生源报名人数比计划招生人数还多的情况，而后面2所学校则从一类到八类还招不满，这也足以说明宝中学位的紧张性。同时随着周边新小区，像勤诚达三期（勤诚达前海世界）业主入住以后，宝中学位的竞争性毫无疑问又将加大。

关于宏发新领域的小学学区，目前根据划片属于灵芝小学，而灵芝小学、宝民小学及宝安中学（集团）实验学校小学部，这3所学校也共享学区，但小学的学位不算紧张，从2019年的招生情况来看，灵芝小学、宝民小学招到了第八类生源，而宝安中学（集团）实验学校小学部则招到了第三类生源。

（2）周边商业

宝安近几年的商业也是遍地开花，其中深圳较大的购物中心壹方城就花落宝中，该商场与项目也很近，仅3个地铁站的距离。除此之外，在新安人民眼中，老牌商场海雅缤纷城的地位是不能被撼动的，人流量上仅次于壹方城的海雅距离项目就要远一些，自驾需12分钟，但等12号线地铁开通后，地铁2站可达。另外，与项目2站之隔有创业天虹，3站之隔还有西丽天虹。

回到项目附近，步行5分钟内就有2个购物商场，一个是6万㎡的中洲πmall，另一个则是4.5万㎡的勤诚达k+广场，虽然这两个商场的人流量都不大，但沃尔玛、华润万家等生活超市的入驻，也给附近居民带来了很大的便利。

而在未来，项目一站之隔的大悦城天玺壹号，一期+二期商业预计超16万㎡；一路之隔的华联城市全景也有2.3万㎡商业，因此项目周边的商业配套是非常完善的。

（3）周边环境

新安老城虽给人的感觉多是“老破旧”，但宏发新领域是倚靠创业二路而建，而近年来新安的新房也多分布在该主干道两侧，像勤诚达、中洲、华联和大悦城等，因此项目周边的居住环境还是相对舒适的。

除了居住环境之外，周边的绿化环境也相对不错，2公里范围内就有大大小小9个公园，像规模较大的有宝安公园、灵芝公园、新安公园，而其中灵芝公园距离项目步行约9分钟左右。

（4）其他配套

宏发新领域1.5公里范围有新安书城（友谊书城）；在2公里范围左右有三甲医院，宝安排名前列人民医院；2.5公里左右有施工建设中的宝安新三馆（博物馆、美术馆、艺术馆）以及音乐厅等。

推荐指数：★★★★☆

小结：尽管近年来宝安发展的重心往宝中和北上区域迁移，但老城沉淀下来的“精华”也依旧闪耀，学校、交通、商业、医疗、市政等配套样样齐全，加上近年来旧城改造的力度加大，节奏加快，新安整体的宜居性还是很强的。当然，若提到新安目前少有能拿得出手的还是“宝中”名校，但前面老焦也提到过，名校虽香，学位却紧张，购房者要认清这个事实。

6、总结

优势：紧邻创业二路而建，又为5号线洪浪北站地铁上盖物业，再加周边现有的1/7/11号线，以及建设中的12/13号线，宏发新领域的交通还算相对便利；创业二路两侧先后入驻了勤诚达、华联、中洲、大悦城等住宅小区，为项目提供了一个纯熟的居住环境，以及足够的商业配套；周边公园、医院等市政配套齐全，同时项目目前属于宝中学区范围内。

劣势：宝中学区既可以说是项目的优势，也可以说是劣势，因为该学校学位紧张，相对于勤诚达等小区来说，宏发的交房时间更晚，积分优势不大，业主很可能买了房却申请不上学位；老城区目前仍靠旧村旧厂等城市更新为主，暂无大的规划和改造，因此片区内的发展潜力相对宝中等片区会较为不足。