一类生源也上不了宝中 学区内纯新盘宏发新领域还会有人追高吗

新房圈 2020-05-09 12赞
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高价买的学区房竟然上不了,这种惨剧又要上演?

2020年深圳各区秋季招生已陆续开展,而随之而来的学区学位问题又成了时下的热门话题,“学区房”不仅牵动了数万家长的心,同时也挑动着开发商、投资客的敏感神经。近年来不论是名校在各区设立分校,亦或者是各片区引进名校资源,总之靠着“稀缺优质教育资源”这张王牌,就带动了房价的水涨船高。新的名校片区尚且如此,而老牌的四大、八大学区房房价更怕是高不可攀,今天我们就来聊一聊,下半年有望入市的八大名校之一“宝中”学区新楼盘——宏发新领域

1、区位交通

宏发新领域位于地铁5号线洪浪北站D出口,属于地铁上盖物业,目前从项目出发,乘坐5号线3站可达宝安中心站/西丽站换乘1号线/7号线;5站可达前海湾站换乘11号线。而12/13号线通车(预计2022年)之后,由项目出发1站可达灵芝站换乘12号线;2站可达留仙洞站换乘13号线,未来地铁出行通往宝安和南山各片区都更为方便。

除了轨道交通之外,项目紧邻创业二路与新安三路,创业二路是新安片区的主干道,也是联通宝中和留仙洞的一条重要干道。同时,宏发新领域还与G107国道、京港澳高速同乐收费站距离较近,自驾路程均在9分钟左右。

公交出行方面,项目周边1公里范围内有20个公交站台,公交路线主要通往宝安各个区域,另外还有部分通往南山、光明、龙华、龙岗、福田、罗湖等片区的路线。

推荐指数:★★★★☆

小结:依托老城区现有的交通优势,加上已经动工的地铁12/13号线,片区内的公共交通还是非常便利的。而在自驾出行方面,门口就是创业二路主干道,距离107快速路及京港澳高速路也较近,但早晚高峰主干道必塞的魔咒也难避免。

2、楼盘信息

宏发新领域,又名宏发凸版印刷厂旧改,虽然这个名字还未得到官宣,老焦在宏发地产的官网上也还没找到项目的身影,但强大的网友们已经扒出了项目的工程安全巡查意见书,根据地址对号入座,也就不会有错了。

宏发新领域在2014年纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第四批计划中,2015年经市规土委审批通过专项规划。项目处于新安街道上川片区,东北临新安三路、东南临创业二路、西北临宝城公园路东三巷、西南临合安一巷。由深圳市宏正达房地产开发有限公司申报立项,实施主体为宏发地产。

宏发新领域目前仍处于前期施工中,对外释放的信息非常少,根据规划显示,项目拆除用地面积38711.8㎡,开发建设用地面积29249.3㎡,地下空间用地面积399.61㎡,分为三个地块开发,其中01地块用地面积约11519.14㎡,02地块用地面积约9662.66㎡,03地块用地面积约8067.20㎡,总计容面积196600㎡。

宏发新领域属于工改商住用地,根据网上信息显示,项目商业、办公及酒店7.8万㎡,商务公寓3.3万㎡,住宅6.8万㎡,公配1.5万㎡。

推荐指数:★★★☆☆

小结:目前宏发新领域的具体数据还未公布,根据网上信息来看,项目是规划为综合体,但商业办公属性产品占有很大比重,住宅仅6.8万㎡,而目前该片区住宅较为稀缺,加上“宝中”名校光环,新房也较为抢手,但目前片区内的商办产品去化一般,加之周边勤诚达、华联、中洲,加上去年刚入市的大悦城天玺壹号都带有商办类产品,竞争或较为激烈。

3、价格对比

目前新安片区的一手房住宅处于“空窗期”,而近年来入市的纯新住宅盘也相对较少,去年整个片区就大悦城·天玺壹号1盘入市,如今该项目住宅产品已售完,仅剩公寓在卖,前期住宅单价8.9万/平。

而片区内的二手房,尤其是同属于“宝安中学”学区范围内的次新房,像中粮天悦壹号、中洲中央公园、勤诚达22世纪、华联城市全景等,目前的挂牌价都相对较高,单价约9.8-14.7万/平。

图片来源:乐有家

受限价政策影响,片区内一二手房房价倒挂现象明显,而片区内的新房又非常稀缺,因此若宏发新领域定价合理,或低于周边次新房报价,市场的接受程度会更高。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:新安住宅价格两极分化明显,其中次新房,或是属于宝中学区范围内的二手房,挂牌价都相对较高,单价在7万+至14万+不等,总价分分钟也要上千万。虽然宝中名校的诱惑力颇大,但老焦不得不提醒大家,目前该校学位已经非常紧张,一类生源都不能完全满足,因此冲着名校入手的各位还需谨慎呐。

4、施工进度

宏发新领域2019年1月开始动工,前期一直处于基坑作业,老焦去年11月份走访该项目的时候也还在挖坑。

虽然受疫情影响,大部分工地春节过后都延后开工,但宏发的进度却较为可喜,今年4月初,项目楼栋主体已经露出了地面了。

而5月9日老焦走访时,项目相对4月份来看,又长高了一层,现场有4个塔吊同时施工,近创业二路的为6#楼。

从施工进度来看,宏发新领域最快或在三季度开展示中心,年底有望入市,但具体的还以工程进度及开发商的推盘意愿为准。

推荐指数:★★★☆☆

小结:宏发的施工进度算相对较快,有望今年面市,且目前新安片区暂无新房住宅在售,宏发若能在下半年推出,能缓解该片区住宅供应紧张的状况。

5、项目配套

(1)学区学校

前面我们提到宏发新领域目前处于宝中学区范围内,这也是该项目最大的卖点,但从2018年开始,宝安片区试点“共享学区”,宝中初中部、宝中外国语、宝中实验3校共享学区,这也就意味着该学区范围内的学生,都可以申请这3所学校,而宝中无疑是最多学子挤破脑袋竞争的。

从2019年秋季报名情况来看,宝中初中部计划招生800人,而实际报名人数就有1084人,较2018年还多了27人;同为共享学区范围内的宝中外国语计划招生100人,实际报名人数仅63人;宝中实验计划招生360人,实际招生208人。宝中初中部出现了第一类生源报名人数比计划招生人数还多的情况,而后面2所学校则从一类到八类还招不满,这也足以说明宝中学位的紧张性。同时随着周边新小区,像勤诚达三期(勤诚达前海世界)业主入住以后,宝中学位的竞争性毫无疑问又将加大。

关于宏发新领域的小学学区,目前根据划片属于灵芝小学,而灵芝小学、宝民小学及宝安中学(集团)实验学校小学部,这3所学校也共享学区,但小学的学位不算紧张,从2019年的招生情况来看,灵芝小学、宝民小学招到了第八类生源,而宝安中学(集团)实验学校小学部则招到了第三类生源。

(2)周边商业

宝安近几年的商业也是遍地开花,其中深圳最大的购物中心壹方城就花落宝中,该商场与项目也很近,仅3个地铁站的距离。除此之外,在新安人民眼中,老牌商场海雅缤纷城的地位是不能被撼动的,人流量上仅次于壹方城的海雅距离项目就要远一些,自驾需12分钟,但等12号线地铁开通后,地铁2站可达。另外,与项目2站之隔有创业天虹,3站之隔还有西丽天虹。

回到项目附近,步行5分钟内就有2个购物商场,一个是6万㎡的中洲πmall,另一个则是4.5万㎡的勤诚达k+广场,虽然这两个商场的人流量都不大,但沃尔玛、华润万家等生活超市的入驻,也给附近居民带来了很大的便利。

而在未来,项目一站之隔的大悦城天玺壹号,一期+二期商业预计超16万㎡;一路之隔的华联城市全景也有2.3万㎡商业,因此项目周边的商业配套是非常完善的。

(3)周边环境

新安老城虽给人的感觉多是“老破旧”,但宏发新领域是倚靠创业二路而建,而近年来新安的新房也多分布在该主干道两侧,像勤诚达、中洲、华联和大悦城等,因此项目周边的居住环境还是相对舒适的。

除了居住环境之外,周边的绿化环境也相对不错,2公里范围内就有大大小小9个公园,像规模较大的有宝安公园、灵芝公园、新安公园,而其中灵芝公园距离项目步行约9分钟左右。

(4)其他配套

宏发新领域1.5公里范围有新安书城(友谊书城);在2公里范围左右有三甲医院,宝安第一人民医院;2.5公里左右有施工建设中的宝安新三馆(博物馆、美术馆、艺术馆)以及音乐厅等。

推荐指数:★★★★☆

小结:尽管近年来宝安发展的重心往宝中和北上区域迁移,但老城沉淀下来的“精华”也依旧闪耀,学校、交通、商业、医疗、市政等配套样样齐全,加上近年来旧城改造的力度加大,节奏加快,新安整体的宜居性还是很强的。当然,若提到新安目前唯一能拿得出手的还是“宝中”名校,但前面老焦也提到过,名校虽香,学位却紧张,购房者要认清这个事实。

6、总结

优势:紧邻创业二路而建,又为5号线洪浪北站地铁上盖物业,再加周边现有的1/7/11号线,以及建设中的12/13号线,宏发新领域的交通还算相对便利;创业二路两侧先后入驻了勤诚达、华联、中洲、大悦城等住宅小区,为项目提供了一个纯熟的居住环境,以及足够的商业配套;周边公园、医院等市政配套齐全,同时项目目前属于宝中学区范围内。

劣势:宝中学区既可以说是项目的优势,也可以说是劣势,因为该学校学位紧张,相对于勤诚达等小区来说,宏发的交房时间更晚,积分优势不大,业主很可能买了房却申请不上学位;老城区目前仍靠旧村旧厂等城市更新为主,暂无大的规划和改造,因此片区内的发展潜力相对宝中等片区会较为不足。

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