龙坂交界处的迷你新居恒壹壹品 临校不近地铁可售套数约170套

新房圈 2021-01-23 14赞
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恒壹壹品规划有343户,套内建面90㎡以下有320户,不过总房源中有将近一半是回迁房。

龙华民治片区南靠福田西临坂田,区位优势较为明显,也是龙华发展较早的片区,目前已经形成了较为成熟的居住和商业环境。近年来民治片区的推新多集中在临深圳北商务圈及地铁4号线一带,房价也水涨船高。临坂田的民治西侧,已经有多个成熟大型社区,鲜有新盘推出。2021年上半年将推出一个迷你新盘-恒壹壹品。

1、区位交通

恒壹壹品位于龙华民治民康路北侧,处于春华四季园与华南实验学校中间。东侧则是G94高速路。

地铁方面,临近有5号线轨道,但是距离5号五和地铁口直线距离超过1公里,步行距离则在1.7公里左右;到地铁10号线光雅园地铁口步行距离也在1.3公里左右。所以从恒壹壹品至地铁口公交换乘较为便捷。目前项目临近暂无地铁规划。

公交出行方面,恒壹壹品临近的公交站台为华南实验学校,华南物流次之,不过公交路线不太多,主要是到龙华和坂田部分区域的路线。

高速方面,恒壹壹品紧靠G94(珠三角环线高速),距离告诉出入口仅400米,经由G94可换南坪快速及沈海高速,可以通往全市各区

恒壹壹品临近民康路,由于周边多物流基地,货柜运输车较多,出行路况一般。

推荐指数:★★★

小结:恒壹壹品处在龙坂交界处,更多的是借享坂田的交通;临近高速,自驾出行相对较为便捷,公共出行则相对较为不便。

2、楼盘信息

恒壹壹品备案名为恒壹四季华府,开发商为深圳市民治塘水围股份有限公司、深圳市新宏投资发展有限公司。通过相关网站查询到深圳市新宏投资发展有限公司成立于2013年04月22日,经营范围包括一般经营项目是:投资兴办实业;物业管理;房地产开发;国内贸易;货物及技术进出口。另外该公司查询网站还显示有多条预警提示。恒壹壹品或许为该开发商开发的排名前列项目。

*图片来源于网络

恒壹壹品建设用地面积约9000㎡,总建筑面积约55650.4㎡,容积率为3.61,共规划有2栋4座楼体,其中1栋1单元共34层,均为回迁房,1栋2单元物理楼层15+1层;1栋3单元物理楼层14+1层;2栋物理楼层30+1层。恒壹壹品规划有343户,套内建面90㎡以下有320户,不过总房源中有将近一半是回迁房,可售套数约170套左右(具体以住建局批示备案为准)。可售的3栋楼体中,2栋梯户比为2梯4户,1栋的梯户比为2梯5户。

恒壹壹品规划总停车位有428个,均为地下停车位。整体而言车位比超1:1。未来引进金地物业,项目预计2023年3月毛坯交付

推荐指数:★★

小结:恒壹壹品为小开发商开发的迷你项目,开发商开发经验略显不足,且回迁房和商品房各占一半。不过从容积率和绿化率来看,能保证业主的居住舒适度。

3、户型信息

恒壹壹品主推80-118㎡2-3房,具体户型有80㎡、88㎡、89㎡、112㎡、118㎡。其中89㎡为主力户型,卫浴1栋;80㎡及112㎡户型分布在2栋,118㎡ 位于1栋2单元01户型,接下来看看具体的户型布局。

(1)80㎡2房2厅1卫

该户型整体布局方正,餐厅客厅一体化,整体显得空间阔绰,客厅连接景观阳台,景观阳台面积达5㎡;L型厨房布局,预留有冰箱位,且厨房连接有生活阳台;户型图中为2个卧室设计,毛坯交付,或做成2+1房,整体而言户型灵动,在不动承重墙的前提下,业主可以根据自己的需求改动。

(2)88-89㎡3房2厅2卫

以上户型均方正实用,是较为经典的3房2卫户型,不过在装修的时候有个房间均需要改动。1栋3单元88㎡户型为朝北向,不过主卧朝南向;1栋2单元02户型的89㎡,玄关从户型中间设计,餐厅客厅独立,户型南北通透。

(3)112-118㎡4房2厅2卫

112㎡户型横厅设计,功能分区不明显;118㎡户型餐厅、客厅独立,大户型南北通透。

恒壹壹品整体户型设计方正,多为南向户型,整体使用率较高,不过具体以实体样板间感受为准。

推荐指数:★★★★☆

小结:户型均为通透,采光较好,除了80㎡改3房的话卧室空间略显紧凑,其余户型的舒适度较高。

4、价格对比

恒壹壹品周边开发较早,周边有多个大型社区,如一墙之隔的春华四季园、皓月花园、碧水龙庭、万科四季花城(坂田),均为在2010年建设的项目,目前二手房挂牌价整体在7万左右。

*数据来源于贝壳找房

不过从成交价来看,一墙之隔的春华四季园较新一套的成交单价在6万左右,小户型单价超大户型,不过二手房的报价和成交价主观性较大,可作为参考。

目前深圳新房二手房普遍倒挂,尤其是热点片区的倒挂分化十分严重,圈圈在现场了解的时候,置业顾问称周边普遍在7万左右,他们也不会太低。而同片区的深国际万科和颂轩12月的新盘备案价在75600元/㎡,其临近的次新房成交价到9万,倒挂比较厉害。圈圈觉得毛坯出售的恒壹壹品备案价或许在6万/㎡上下。

推荐指数:★★★☆☆

小结:恒壹壹品周边二手房楼龄均在10年及以上,没有明显的地段优势,或许新房和二手房的倒挂并不严重,周边的成交价或可以做参考。不过影响房价的因素较多,具体的售价以住建局官方公示为准。

5、工程进度

恒壹壹品目前楼体建至10层左右,底层的售楼处正在装修中,项目在一路之隔的八号仓门口开设了展厅,现场可以了解楼栋规划和户型相关的内容,现场也可体验89㎡样板间。据现场置业顾问称项目现场售楼处预计在月底开放,备案价预计4月左右公示。届时是否会开放实体样板间还需等通知。

推荐指数:★★★☆☆

小结:目前楼体施工还在进行,毛坯交付在2023年3月,现场可进行详细的产品了解。现场样板间为搭板样板间,感受不大。

6、项目配套

(1)学校学区

恒壹壹品与华南实验学校一墙之隔,所属学区也是华南实验学校。 华南实验学校是公办九年一贯制学校,于2018年9月3日开学,现有12个教学班,学生440人。其中小一9个班353人,初一3个班87人。现有教职工37人,其中专任教师33人。

华南实验学校由于是新办学校,升学率情况暂不明朗,不过圈圈通过搜索多个教育平台,龙华的学校排名不尽相同。从受教育的方便程度来看,恒壹壹品的距离优势明显。据圈圈了解,目前华南实验学校的学区暂时不紧张。

幼儿园则可就读特蕾新春华幼儿园,特蕾新春华幼儿园创办于2008年6月,幼儿园位于深圳市龙华区民治街道春华四季园内,春华四季小区配套幼儿园,12个班规模,幼儿定编350人,2009年被为区一级幼儿园,现属市一级民办幼儿园。不过恒壹壹品的置业顾问称可申请小区的公立幼儿园,但圈圈所查信息均显示其为民办幼儿园,有知情的网友可给圈圈留言哦。

(2)商超商业

恒壹壹品自身商业仅1000㎡,据悉以后为开发商自持,不过恒壹壹品可借享隔壁春华四季园的底层商业,一路之隔有8号仓。8号仓的建筑面积为8万平方米,楼层为地下两层、地上三层,提供约1800个停车位。8号仓作为商业综合体除了有奥特莱斯的业态外,它还具有M all的许多功能,如在场内有特色餐饮、BABYCITY儿童教育、豪华电影院等设施。另外2公里左右同片区内还有天虹及星河COCOcity等商业。

(3)周边环境

综合而言,恒壹壹品周边有较为成熟的居住氛围,包括教育、商业等,不过一路之隔就是物流园,货柜运输车较多,临近道路略显拥挤杂乱。周边离公园等休闲市政配套较远。

恒壹壹品一路之隔有华南国际物流中心,据了解华南国际物流中心占地面积65万㎡,主要开展国际集装箱业务、国际仓储业务、集装箱运输、过驳业务;中港运输,国内配送、国际货代等业务。2019年作为龙华重点产业类项目,深国际华南物流中心(二期)在动工建设中。

*图片来源于网络

华南国际物流园与周边居民小区。

推荐指数:★★★☆☆

小结:恒壹壹品综合来看,临近教育、商业类市政配套方便完善,不过由于自身体量小,活动范围也比较小,短期来看休闲去处不多;临近大型物流园基地,货柜运输车带来的影响难以避免。

总结:

优势:

1、临近教育资源,与学校一路之隔,业务能享受便捷的教育配套,新学校也有一定的学区升值潜力;

2、户型方正,使用率高相对较高,且多以刚需户型为主,综合上车门槛较低;

3、高于普通刚需项目的车位比,便于业主日常出行;

4、周边完善成熟的商业配套。

不足:

1、项目自身体量较小,自身配套难以保证,均需借享临近配套;

2、回迁房和商品房比例接近1:1;

3、临物流园,周边环境难免受影响;

4、小企业开发商,开发经验或不充足;

5、所处地段无核心优势,相对临近二手房社区优势也不明显。

6、临近地铁口需换乘,公交路线较少,公共出行较为不便。

综合而言,在“打新难 难于上青天”的楼市现状中,恒壹壹品的少量房源目前还未引起楼市的高度关注,临近物流产业的发展,或本片区对房源的消化力就足够了。

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