户型不够硬配套不能打环境是硬伤 兆邦基碧湖春天要如何自救?

春节过后，深圳新房市场有两个片区推盘火热，一个是西部南山，一个则是东部坪山。与南山的招商蛇口太子湾唱独角戏不同，坪山新房可以算得上是遍地开花，中海、恒大、方直在半个月内陆续开盘，赚足了深圳刚需的眼球。而趁着这一波推盘热度，坪山这个蓄客半年之久的纯新盘——兆邦基碧湖春天能否加紧入市，老焦今天就带大家一起去了解下吧。

1、区位交通

兆邦基碧湖春天位于坪山区坪山大道与汤坑路交汇处，近马峦山郊野公园，项目周边有多条快速通道，像联通南山、福田等片区的南坪三期已于今年1月10日通车，南坪快速出碧岭隧道后，沿坪山大道行驶4公里左右就能抵达项目。

另外，联通盐田片区的坪盐通道也在建设阶段，预计2021年通车，届时将大大缩短坪山至盐田的车程距离，由坪山中心区到盐田也只需10分钟。

而项目门口的坪山大道也在扩建中，建成后将会是双向六车道，这又大大改善了行车环境。

公交方面，项目1公里范围内有20个公交站台，但公交线路不是特别多，主要是通往坪山中心及坪山高铁站，另有少量通往福田、深圳北站的E巴士。

而轨道交通对于项目而言却是一个短板，地铁14/16号线均不在项目范围内，距离项目最近的14号线沙湖站（坪环西站）也有4公里左右的车程。

另外，在项目所处的碧岭片区规划有1条19号线，具体的站名为：碧岭、南塘围、汤坑、锦龙、坪山、新区广场、南布、大工业区、竹坑、聚龙山、坑梓、金沙、坑梓东。但19号线为远期规划线路，未被列入轨道四期工程，且具体的站点选址也还未确定，因此轨道出行对于项目而言短期内都是不方便的。

推荐指数：★★☆☆

小结：依托南坪三期等快速路的建成通车，加上项目紧邻坪山大道主干道，自驾出行还是相对便利的，从福田往来坪山，在不塞车的情况下40-50分钟便可直达，但公共交通出行较为不便，区域内的往来市区的快速巴士较少，且坪山高铁站，以及预计2022年通车的14/16号地铁线也不在项目附近，远期规划的19号线虽在碧岭片区设有站点，但具体位置和开工日期都还未可知。

2、楼盘信息

兆邦基碧湖春天原为汤坑排名前列工业区旧改，开发商为深圳市盛城和记房地产开发有限公司，是兆邦基全资子公司。项目总占面49000㎡，总建面412900㎡，分4个地块开发，其中1/2/3号地块为住宅用地，4号地块为教育用地，规划有1所12班制幼儿园，以及30班制的公立小学。1/2地块规划有住宅底商，商业建面约2万平。

在住宅产品上1号地块规划有1栋A/B/C/D/E各5座超高层，2号地块规划有2栋A/B/C/D各4座超高层，3号地块规划有3栋A/B/C/D/E5座超高层，共计14座超高层，总户数2691户，停车位2665个，CWB接近1:1。

据现场销售介绍，项目排名前列批房源位于1栋，其中1栋C座为人才房，剩余的ABDE座则有部分是回迁房，部分对外销售，回迁房没有集中在具体哪一栋，ABDE座均有分布，目前回迁业主已抽签选房完毕，剩余的房源在预售证获得之后会对外销售，首批申请备案及预计入市的房源位于1栋A、B座。

兆邦基碧湖春天1栋A座为3梯4户结构，户型建面约96-135平3-4房；1栋B座为3梯5户结构，户型建面为73-102平2-3房，目前现场仅开放了两个户型的清水房，分别为73平和90平，精装修样板间会在预售证申请后对外开放。

*73平样板间

*90平样板间

据悉，兆邦基碧湖春天目前预计6月底开盘，现场还有冻结活动，冻资3万抵5万，5万抵8万，冻资活动在开盘前截止。

推荐指数：★★★☆

小结：项目属于较纯粹的居住区，且户型建面从73至135平均有分布，适合刚需和改善等多种置业人群，但从看房体验来看，户型的使用率不高，尤其是像73平及90平的户型，卧室空间较窄，且项目14座超高层，楼栋分布较为密集，容积率也有5.8，居住的舒适度不高。

3、户型信息

碧湖春天首批推售的1栋A座有约96平3房（72套）、112平3房（36套）、135平4房（36套）；而1栋B座则有约73平2房（74套）、90平3房（74套）、102平3房（37套）。首批推售的以中小户型为主。

约73平2房2厅1卫户型

1、73平小户型入户门正对厨房门，小玄关的位置有点浪费；2、客餐连厅，开间有3.3米，但进深仅4.9米，稍显不足；3、主卧双面采光，带两个飘窗，开间有3.3米较为宽敞，但次卧开间仅2.3米，空间狭小。

约90平3房2厅1卫户型

1、客厅主卧朝南向，同时双阳台设计，采光通风效果较好；2、虽然是3房设计，但主卧开间3.1米进深2.7米，而次卧开间及进深都不足3米，空间窄小；3、单卫设计，稍显不足，但做了干湿分离。

约96平3房2厅2卫户型

1、该户型跟90平户型相似，均为3房设计，客厅主卧均超南向，但多带了1个主卧卫生间，舒适性更强；2、主卧带飘窗，比90平带阳台的户型，起居室空间更大，但次卧均相对窄小；3、主阳台进深大过客厅，餐厅进深仅1.2米，设计不合理。

约102平3房2厅2卫户型

1、客厅朝北，主卧朝南，带双阳台，卧室均带飘窗，但餐厅的采光面有部分或受前面90平户型遮挡；2、餐厅进深1.6米，但主阳台进深有2.5米，整体的布局不够合理；3、三房双卫设计，但卫生间及次卧的空间都较小，整体的使用率不够高。

约112平3房2厅2卫

1、客厅及主卧朝南，但客餐厅明显分离，布局不合理，后续若能把生活阳台改成餐厅，使用会更佳；2、双阳台设计，但生活阳台会受前面户型遮挡，采光面会有一定影响；3、主卧套房设计较为舒适，但两个次卧进深及开间均不足3米，均较小。

约135平4房2厅2卫

1、该户型与112平户型朝向相同，户型类似，餐厅与客厅的布局均不够合理，需要稍加改动；2、与112平的生活阳台一样，有部分会受前面户型遮挡；3、是该项目少有的4房户型，动静分区较为明显，主卧带独立卫浴及阳台，主卧空间较佳。

推荐指数：★☆☆☆

小结：项目户型面积段虽从73-135平均有分布，但以3房户型居多，2房及4房的选择性少，更适合刚需首次置业家庭。户型的整体的使用率不高，部分户型布局不够合理，部分户型存在采光面遮挡的问题，给老焦的整体感觉一般。

4、价格对比

根据现场销售介绍，碧湖春天还未获得预售证，因此房价还待定，但可以参考目前坪山在售的一手房住宅。而坪山目前在售的一手新房住宅共有9个，其中除了像深城投中城花园、奥园翡翠东湾、天峦湖等剩大户型产品的尾盘之外，其余6盘均还有不少户型或房源可供选择。

从老焦统计的结果来看，目前坪山在售新盘住宅价格普遍在3.5-4.25万/平之间，且大多数是地铁沿线，及带装修交付的物业。在售房源中，单价4万以上的分别是中海万锦熙岸华庭和财富城，一个名企开发且带名校学区，一个地处坪山中心且交通发达，因此这两盘价格相对而言都较高。而其余各新盘单价比较平稳，在3.5-3.8万/平之间。

根据乐有家统计，目前坪山挂牌的二手房共628套，其中住宅基本位于坪山中心区，且坪山二手房的楼龄都相对较新，普遍在2010年过后，因此二手房的报价跟新房几乎相差无几，在3.5-4.25万/平之间。

推荐指数：★★☆☆

小结：碧湖春天的具体价格还未可知，参考坪山一二手房的价格，加上项目不近地铁，不带名校，以及周边配套、环境都较为一般等特性，老焦认为项目报价太高或更难去化，单价在3.5-3.8万/平更为合理，当然具体要以备案为准。

5、施工进度

兆邦基碧湖春天目前1/2号地块已建至30多层，较高层为48层，上半年可封顶。项目3号地块还在打地基中，而4号地块幼儿园已建成，但未开学，小学还处于平整土地阶段，预计今年可建成。

另外，兆邦基碧湖春天内部园林还未开展施工，清水样板间已对外开放，但精装样板间仍在装修中，预计预售证获取后对外开放。

推荐指数：★★★☆

小结：据现场销售称，碧湖春天预计在2021年年底带装修交房，交付时间相对来说较快，且内部配建的公立幼儿园已建成，公立小学也将今年建成，早于交房时间，或能更快投入使用，这样也方便业主小孩上学。

6、项目配套

1、学校

碧湖春天目前属于碧岭小学学区，但是小区4号地块配建有1所30班制的公立小学，且学校会早于交房时间建成，根据就近入学的原则，业主孩子在小区内上小学的可能较大，另外在小学旁边还有一所12班制幼儿园，业主接送孩子也更为方便。

项目的初中学区属于中山中学，但距离较远，有4公里左右车程，开车需13分钟，上下学相对没有那么便利。中山中学是2016年开始招生，2018年参加排名前列届中考，因此目前的成绩并没有太靠前。

2、商业

碧湖春天自带约2万㎡的底层商业，未来能够满足业主的基本生活需求，但项目周边缺乏大型商业配套，附近的商超均位于坪山中心区，超过4公里以外。根据高德地图测距，从项目出发到坪山天虹需要12分钟车程，到益田假日世界则最少需要17分钟车程，都不算太近。

3、环境

碧湖春天东北面1公里处有规划的鹏茜国家矿山公园，但因土地权属复杂，目前处于停顿状态。而项目南面约1.2公里处是马峦山郊野公园，因马峦山隧道施工，目前从项目往马峦山公园西北门需绕到永湖片区，从南坪行驶至沙坑二路，行程约25分钟。据销售称若马峦山隧道完工后，从项目步行至马峦山公园仅需10-15分钟，老焦认为也不算很近哦。

除了景观资源外，不得不提的是项目的"好邻居"——先进汤坑旧改、华盛控股与华润置地打造的碧岭城旧改，这两个旧改分别位于项目东面和北面。其中先进汤坑旧改总建面近90万平，住宅建面近85万平，商业建面约5万平；而碧岭城总建面约200万平，这两个旧改建成后对项目的周边环境改善及配套升级都有很大的助力，但目前这盘还处在部分拆迁，部分待拆迁，部分尚未搬离状态，改造的周期会比较长。

*先进汤坑旧改

*华润旧改

推荐指数：★★☆☆

小结：碧湖春天内部配建了小学、幼儿园，以及2万平商业，自身配套算是较为丰富，但周边配套相对较差，大型商超在4公里以外，且小区周边目前多是老旧厂房，废旧待拆的农民房，虽已纳入旧改，但体量大的旧改反而周期更长，整体开发打造起来或要10年，甚至更久，所以短时期内小区周边的环境堪忧。

7、总结

优势：内部配套较为丰富，幼儿园、小学及商业等均有自带，方便业主接送小孩上下学，以及能满足业主的基本生活需求；项目紧邻南坪快速及坪山大道，坪山大道目前扩建中，未来自驾出行更为方便；项目带装修交付，免去业主装修的烦恼，且预计2021年交房，交楼时间较早。

劣势：地处坪山西部，与龙岗宝龙片区、大鹏相连，片区内以旧村和厂房为主，整体的配套较落后，环境较差，周边虽布局有多个旧改，但旧改周期长，短期内还是难以改善居住环境；地铁、高铁、中学、大型商超均在4公里以外，较为不便；项目虽以住宅为主，但整体的容积率达到了5.8，且户型设计不够合理，部分更是存在遮挡。