容积率不到2.1!西丽大学城新盘汇城茗院首推仅有127套住宅

西丽今年有多个项目将推，或迎来近几年最集中的新房供应量。2020年西丽推出了两个纯新盘远洋天著（685套住宅）、深铁阅山境（864套住宅）一共1549套房源。今年西丽目前已经动工的项目有汇城茗院、玖裕名苑（宿舍性质）、丹华公馆（宿舍性质）、汉园名苑、鼎胜金域阳光家园。

今天，一起来了解一下汇城茗院。

1、区位交通

汇城茗苑临近西丽大学城，位于西丽湖路与丽山路交汇处西南角，临近有多个成熟居住区，如丽岛茗苑、德意名居等等。

轨道交通方面，汇城茗院距离地铁7号线西丽湖站约200米，属于地铁口物业；距离5号线大学城站约1.1公里。西丽湖站属于地铁7号线起始站，经福田通往罗湖，经1站到西丽站可换成5号线前往前海、宝安中心片区或龙华深圳北商务中心区；经8站到福田车公庙可换乘地铁1、9、11号线。

*以上来自地图测距，以实际距离为准

高速出行，相对而言汇城茗院不近高速，但临近有条区域主干道可通往，如沙河西路、留仙大道，经由区域主干道可通往南坪快速、南光高速等高速路段。

*开发商交通宣传图

公交出行，汇城茗院紧靠公交站台，虽然路线不多，但基本能满足日常所需。

在区域内目前较为熟知的交通规划有西丽高铁站和地铁13号线。

西丽交通枢纽是集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽，在西丽火车站的基础上改造升级。根据规划，西丽枢纽总规模为13台25条线，将引入—赣深客专、深茂铁路、深汕客专3条国家铁路，深惠（深珠）、深莞增、深珠（规划）3条城际铁路；在地铁线路上，在建13号线一期与近期规划15号线、远期规划27、29号线4条地铁线都将在西丽枢纽汇合。建成后将超过深圳北站，是目前在建的深圳较大的综合性交通枢纽。

*以上图片来源与网络

地铁13号线一期工程计划在2022年年底开通，一期起点为深圳湾口岸到石岩上屋，二期工程南延至东角头站，北延至公明北站。

汇城茗院距离西丽火车站直线距离约3.4公里，前往地铁13号线可经由7号线1站到西丽站换乘5号线，可搭乘13号线前往西丽火车站。

推荐指数：★★★★☆

小结：汇城茗院地处地铁7号线起站点，虽然相对不是靠中心的位置，不过周边居住环境成熟，临近地铁、区域主干道，交通位置尚可，可享受区域交通规划利好。

2、楼盘信息

汇城茗院开发商为深圳市汇城房地产开发有限公司，成立于2014年3月，从爱企查平台上查询到，该公司负责人名下有多家房地产开发公司。该企业系今年将推的项目除了汇城茗苑外，还有玖裕茗苑、汉园名苑、海德园。

*截图来自爱企查

汇城茗院建设用地面积约26931.16㎡，总建面约94333.99㎡，容积率2.055，共规划有2栋4单元的高层以及28套联排别墅，共380套房源，规划停车位500个。从项目的技术经济指标来看，套内建面在90㎡以下的房源有310套，套内建面90㎡以上的共有70套。

*项目主要技术经济指标

*楼栋规划

汇城茗院首期将推出1栋1单元和2栋1单元约127套房源，1栋1单元为2梯3户、2栋1单元为2梯2户，共推3个户型，建面约为112㎡、121㎡、195㎡，其中112㎡房源约27套，低层4套同户型为人才安居房。据悉，剩余房源将现房出售。

*楼栋效果图

汇城茗院临近西丽湖风景区，据了解8楼以上西北方向可看西丽湖水库景观，东南方向则是西丽大学城景观，人文、生态景观资源优越。

目前汇城茗院已经开放售楼处，现场可看区域规划、户型模型及沙盘，样板间尚未开放。高层楼体接近封顶，目前正在申请预售证阶段。

*沙盘图

*楼体施工进度

推荐指数：★★★☆☆

小结：汇城茗院定位为改善型产品，目前市场上已少有别墅产品，整体容积率较低，不过2.055的容积率对于高层而言算的上低容积率，对于别墅产品而言，2.0的容积率又有些偏高了。联排别墅的规划也难免压缩小区的园林休闲空间。

3、价格预测

汇城茗院周边有多成熟社区，如丽岛茗园、德意名居、桑泰丹华、学城绿园、西湖林语等小区，除了丽岛名苑建成年代在1995年外，其余小区建成年代均在2006-2010年间。住建局公布的指导价来看，除了丽岛茗园在6.4万/㎡外，其余的指导价多在8.4-8.8万/㎡之间。

*截图来自贝壳

*住建局公示的指导价

临近有较新入市的小区-远洋天著，2020年两次推货，毛坯备案均价约8.38万/㎡，单价区间在7.6-9.1万/㎡。汇城茗院如果是毛坯出售，或将参考远洋天著的备案价，大概在8.5万/㎡左右。据悉，开发商或许会带装修备案，如果是带装修出售，备案价预计在9-9.2万/㎡左右；具体需等备案价公示，以开发商官方公示为准。

推荐指数：★★★★☆

小结：2020年西丽推出的2个新盘都是毛坯备案，从项目定位来看，汇城茗院或会略高于远洋天著。项目迟迟不入市，或许跟价格备案不理想有关。

4、户型分析

汇城茗院本期仅有3个户型，分别是建面约112㎡、121㎡、195㎡，主推121㎡、195㎡。

2栋1单元-约195㎡3+1+1户型

2栋1单元的01、02户型均一致，互为镜像。户型南北通透，餐厅客厅独立，客厅开间达5m，餐厅带有独立飘窗，便于采光通风及观景，与景观阳台形成南北通对流。3个卧室均为南向，采光及通透性较好；双套间配备，呈双龙抱珠格局；另有灵动空间，可根据家庭需求设置成书房或其他功能房。有独立的工人房配备，保证业主生活的私密性。

1栋1单元01、02户型-建面约120.55㎡ 3+1户型

户型格局方正，布局南北通透，餐厅客厅独立，开间达3.9m,整体空间显阔绰；主卧带独立卫浴，预留步入式衣帽间位置，保证业主生活私密性，主卧L型飘窗设计，加大采光面及景观感。不过从户型标注来看，除了主卧，2个次卧和1个灵动空间显得较为紧凑；从户型正中间入户，且正对主卧入户，空间分割，有空间浪费的嫌疑；厨房与客厅有一定的传菜距离。

1栋1单元03户型-约112.12㎡3+1户型

户型格局方正，为双龙抱珠户型，无入户花园设计。餐厅客厅一体化开间3.8m，进深达11.4m，连接约6.46㎡的景观阳台;主卧带独立卫浴，和L型飘窗，空间阔绰大气；灵动空间可以设计成书房，有一定的私密性。U型厨房设计，空间相对较阔绰，与以上两个大户型的厨房空间相差不大。

推荐指数：★★★★☆

小结：汇城茗院户型格局方正，朝向佳，高层景观资源十分丰富；均为明厨明卫，无暗格。不过3个户型均不设生活阳台。届时项目将开放样板间，有意向的购房者可及时关注。

5、项目配套

（1）划片学校

根据目前教育局划片，汇城茗院小学学区为南二外集团平山小学，平山小学2019年并入南二外，从地图上，汇城名苑到平山小学的距离约为550m。

目前划片的初中为深圳大学城丽湖实验学校初中部。

不过目前南二外集团平山小学扩建工程正在施工，未来将建成九年一贯制学校，计划2024年全面完工，届时汇城茗院的中学学区或按就近原则，入读平山学校，具体以当年教育划分为准。

平山小学整个重建工程分两期，一期建教学楼，二期建操场，1期2022年11月建成教学楼搬迁，然后2期拆除建操场；2024年4月全面完工。规划建设54班（36班小学、18班初中），将提供2500+个中小学学区。

*重建后学校效果图

（2）配套商业

临近约1公里有逾5万㎡的益田假日里，该商场2019年9月已开始营业，连接地铁大学城；地铁一站之隔的西丽有较为成熟的天虹商业配套。

同片区内还有万科企业总部基地商业、塘朗城6万㎡大型集中式购物中心以及宝能城超10万㎡环球汇商业。

（3）周边环境

西丽以说是整个南山绿化较高的区域，片区内有约15000亩的塘朗山，占地0.58平方公里的西丽湖，占面60多万平的野生动物园，整体景观资源丰富。汇城茗苑紧靠处于大学城片区，部分住宅南面可眺大学城景观，北面可看西丽湖湖景，视野较佳。另外汇城茗院临近大沙河生态长廊，生态景观资源丰富。

在人文环境方面，西丽大学城2002年开始打造，规划建面10平方公里，目前已有清大、北大、哈工大等7所院校研究院及大学校区入驻，周边居住人群素质较高。同时大学城内部配套有体育中心、图书馆，目前也投入使用。

（4）产业环境

西丽留仙洞总部基地日益发展成熟，留仙洞总部基地承接科技园北区高新技术产业北拓，是深圳市17个重点开发片区之一。其定位为国际一流战略性新兴产业总部基地，目标定位是“中国硅谷”，以新一代信息技术、人工智能、智能制造、生物与生命健康产业为主导，目前已经引进大疆、传音控股等为代表的国内标杆企业研发和总部项目。目前前海总部基地、后海总部基地的发展日趋成熟，留仙洞总部基地目前正在稳健成长，属于产业价值高地。

*图片来源于网络

推荐指数：★★★★☆

小结：西丽近年来从不管是居住环境、交通条件、商业配套、产业支撑都发展的比较迅速，也带来了西丽的置业热，汇城茗院自身配套或略有不足，但周边的配套齐全，可补充其短板，片区总体宜居性较强。

6、总结

优势：从地理位置上看，地处西丽重点打造的大学城片区，且临近大沙河、西丽湖等风景区，人文景观、生态资源优势较为明显；主推大户型，自身定位高端，具有一定的圈层作用；车位比充足，据悉后续还将拓高车位数，具体以实际提供车位为准；周边生活小区林立，居住氛围较浓厚；小区主打高层和别墅，高层通透不受遮挡，景观无忧。

劣势：虽然地处大学城片区，但对于业主来说，更关心的是义务教育阶段，而目前片区内仍缺乏优质教育资源，南二外平山小学改造成九年一贯制学校后还需看当年教育局学区划分。此外，规划有别墅产品，高层业主可活动的小区园林空间或受限制，别墅产品虽然位于高层的东南方向，但周边有路边绿化及其他小区，部分户型采光或许会受一定影响。

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