中海万锦熙岸华庭为何如此“豪横”敢叫“4” 坪山要至此起飞?

一直以来，坪山由于地理位置的局限，加上配套、交通欠佳，因此价格也属于全市的洼地区域，普遍3字头的价格备受刚需的青睐。不过到了2020年，坪山的房子没有停留在3字头了，从去年下半年开始，坪山楼市一直暗潮涌动，直至2020年初，恒大城2期、中海万锦熙岸华庭及方直谷仓府集中开盘，一下车让坪山变成了“当红炸子鸡”。方直谷仓府均价36500元/㎡、恒大城2期均价38000元/㎡，到了中海万锦熙岸华庭直接是42500元/㎡。所以在你还在嫌弃坪山的时候，那些对商机嗅觉灵敏的开发商早早就重兵布局了，慢慢坪山这个所谓的“城市边缘”，也逐渐变成买不起的样子。

这一切的紧张感都要从中海万锦熙岸华庭3月22日开盘说起。老焦前往坪山的时候看到了很多从惠州、东莞来的购房者过来看房，这表明坪山片区价格的不凡吸引力，毕竟“来了就是深圳人”。不过还是很多人对中海万锦熙岸华庭42500元/㎡的价格抱有疑问“凭啥?!”，老焦今天就来细细分析一下，中海万锦熙岸华庭如此“豪横”敢卖出坪山排名前列高价，是真的“艺高人胆大”还是“虚有其表”呢？

1、区位交通

老焦从福田出发，途径北环大道转S28水官高速至S301南坪快速，驾车约1小时5分钟到达中海万锦熙岸华庭。不愧是坪山，是真的远，不过也许老焦没有在早高峰去所以路途并不拥堵，加上到坪山道路比较开阔，所以全程十分顺利。中海万锦熙岸华庭位于位于坪山河畔，金牛东路与创景路的交汇处。同时项目靠近南坪快速、金牛东／西路、绿梓大道、坪山大道等城市快速路及主干道。距离南面16号线（在建）技术大学站约1.1公里。项目附近都有明显的指示牌，再加上项目自身体量也不小，所以并不难找。

中海万锦熙岸华庭目前距离项目较近的地铁为16号线（在建），预计2023年通车。16号线站点技术大学站约1.3公里，远期规划还有19号线经过该片区，但目前站点尚未明确。轨道交通方面不算是特别便利，如果对于上班族日常赶地铁步行距离还是稍远。

陆路交通方面，距离项目较近的快速路有在建的南坪三期快速路、绿梓大道与规划建设的外环高速。目前南坪三期已开通，主线全长约22.88公里，终点连接线与聚龙路相接，长约0.681公里。并规划外环高速公路田头互通立交。绿梓大道目前已贯通丹梓大道，与深圳东部过境高速形成接口，总体而言，陆路交通方便还是比较便利。

不过值得一提的是，中海万锦熙岸华庭地处深惠交界，项目距离惠州大亚湾区地界直线距离不足2公里，大亚湾片区新盘供应量较大，有价格优势，对于市场会有一定影响。所以虽然中海万锦熙岸华庭还是“深圳牌”，但价格已经没有优势，大亚湾片区新盘对此还是有一定的竞争性。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海万锦熙岸华庭位于坪山河附近，距离深圳中心区较远，项目距离附近最近16号线技术大学站约1.3公里，步行压力较大；不过项目附近陆路交通发达，依托南坪快速，联系横岗、龙华、南山等西部港区及中部龙华、东部龙岗都非常方便，所以对于习惯驾车的购房者，中海万锦熙岸华庭的交通困扰会比较小一点。

2、楼盘信息

中海万锦熙岸华庭由中海地产开发打造，中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，有40年房地产开发与不动产运营管理经验，并且口碑较好，落地深圳的各个项目对区域也都有不同程度的价值提升。像香蜜湖一号、九号公馆、中海天钻，都是江湖榜上比较有名的豪宅，另外像中海锦城，中海康城也是片区内关注度较高，流动性较强的“网红”项目。所以老焦听现场置业顾问介绍时，他们也是非常有底气的说“我们可是央企，品质肯定是有保证的”。

中海万锦熙岸华庭规划总建面约12.7万㎡，容积率4.65，总户数为822户。建筑较高高度143.97米，较大层数为48层。地上地下停车位合计为1000个（含300个充电桩车位）。项目共7栋，其中1栋、5栋为商品住宅，6栋、7栋为人才住房，2栋为独立商业楼，3栋、4栋为幼儿园。可以看出，虽然在现场感觉中海万锦熙岸华庭体量还挺大，但是对外在售的商品住宅仅2栋（1栋、5栋）仅450户，占总户数的54.7%，所以房源竞争也是比较激烈的。

此次中海万锦熙岸华庭先推5栋，楼层高度33层，直至老焦去往现场时，项目C和F户型已售罄，其余的A/B/D/E户型在售中，主推建面为76和84㎡住宅，目前只有84㎡户型样板间可以参观。所以虽然中海万锦熙岸华庭价格在坪山算是比较高的，但是由于“出生好”，房源少等自身原因，还是有不少购房者买单。

*传说中的500万大吊灯水晶灯

推荐指数：★★★★☆

小结：老焦去看过坪山目前几个在售楼盘，有一说一中海万锦熙岸华庭从售楼处那个号称500万购买的水晶大吊灯就已经可以看出它的整体品质。虽然位置在坪山确实偏远，但是大开发商对产品自身质量的把控，老焦还是比较信服的。当然目前楼盘缺点就是房源对外出售数量少，同时价格偏高，周边生活配套较弱，居住氛围不足，如果想即买即住的购房者，可能近几年的日常生活会收到部分影响。

3、主力户型

1/5栋-AF：约76-80㎡3房1厅

该户型朝向东北或西北，大开间短进深，空间利用充分采光充足生活空间朝优势方向。客厅带有大进深阳台功能全面。主卧自然通透双面开窗，双次卧可单独使用也可合并为大房使用。明厨明卫，餐厅独立自然采光。

1栋-CD/5栋-BCDE：约84-89㎡3房2厅

该户型朝向东南或西南，视野开阔。动静分区布局主要生活空间南向。客厅带有大进深阳台充分发挥视野优势，主卧开间进深比合理空间利用充分。小房间空间较小比较适合做单人间或功能间使用。U型厨房实用性能优秀，餐厅紧凑独立。

值得一提的是这是中海万锦熙岸华庭目前少有对外开放样板间的户型，老焦前往参观84㎡样板间，发现该户型的使用率非常高，可以达到93%以上，老焦非常震惊。所以虽然是84㎡3房2卫，但是整体格局非常大，完全是其他产品100㎡的样子。

推荐指数：★★★★☆

小结：老焦个人表示还是非常喜欢中海万锦熙岸华庭的户型设计，两个户型都比较方正，并且预留了非常大收纳的地方，对于三口之家收纳空间的充足非常重要。据现场销售表示目前中海万锦熙岸华庭要收30万的装修费用，不过如果是医护人员或者教职人员购房者，可以免装修费用。

4、价格对比

中海万锦熙岸华庭位于坪山区，目前坪山在售新房住宅有6个，也不算少，其余都是公寓及写字楼项目。可以看到中海万锦熙岸华庭均价还是比同类型住宅产品高出一些，相对于项目附近的奥园翡翠东湾2期均价要高出5000元/平。所以老焦咨询现场置业顾问的时候，他们也是非常有底气的说：“我们和奥园的定位不一样，价格自然也会高出一些”。不过在大家都还是接受3字头的坪山，中海万锦熙岸华庭确实要比我们认知的稍贵一些，其附近不乏有类似奥园和恒大城更加刚需的大体量楼盘，想来对中海万锦熙岸华庭还是有一定的竞争性。

中海万锦熙岸华庭附近并无许多二手房在售，仅有奥园翡翠东湾1期部分住宅产品，均价36631元/平，与它2期新房差不多价格，不过这个均价仍低于中海万锦熙岸华庭，且奥园整体体量大，住宅氛围相对浓厚，基础生活设施也比较完善，所以中海万锦熙岸华庭在这一点目前还是吃亏的。

推荐指数：★★★☆☆

小结：之前老焦就说过，中海万锦熙岸华庭在坪山来说除了贵，没啥别的毛病，无非也就是周边商业设施不足，居住氛围不浓郁，不过这是整个坪山片区的通病。不过如果就目前就要自住的购房者来说，毕竟距离市中心较远，地铁步行时间长，况且就老焦当日下班时间返程至市区塞车塞了近2小时，加上中海万锦熙岸华庭本身稍高的房价，这些都是购房者需要面对的实际问题。

5、施工进度

中海万锦熙岸华庭作为央企出身，售楼处装修的精致大气，老焦去到现场时发现现场看房人数不算太多，也许是受疫情影响，也许是因为开盘已有一段时间，整个大厅目测大概10余人。

中海万锦熙岸华庭所有楼栋一同施工，目前目测5栋已经二十余层，其他楼栋也有十余层，施工速度还是比较快的。不仅如此老焦还看到离项目仅一路之隔的坪山河也有开始规整的迹象，沿河两边的路灯已铺设完成，由于坪山整体还是低矮平层楼房较多，所以在中海万锦熙岸华庭望向四周的风景非常广阔。

推荐指数：★★★☆☆

小结：像中海万锦熙岸华庭旁边就是河的楼盘不多，基本上有沿河新盘价格都会比同类楼盘要高出一些，中海万锦熙岸华庭也是这个道理。由于3月开盘到现在已经一个多月，C和F户型已售罄，余下不同朝向不同楼层的户型单价在38000-45000元/平，还不含装修费，虽然环境不错，但是价格略高确实是一个困扰。

6、项目配套

1、学校

根据《坪山区2019年秋季义务教育阶段新增公办学校招生范围公示》公开文件显示，中海万锦熙岸华庭所划分的学校为竹坑学校和坪山同心外国语学校。竹坑学校和坪山同心外国语学校的小学学区、初中学区是大学区制的试点学校。

据地图测距，竹坑学校就在项目旁边，仅519米，步行约5分钟；而坪山同心外国语学校会稍微远一点，距离项目约3.6公里，步行约11分钟。

2、商业

目前中海万锦熙岸华庭周边只有零散的中小型商业满足生活便利，缺乏大型综合体商业配套。目前距离项目最近的大型商业综合体有龙光城商业广场，其次是益田共和城邦（规划在建中）。但是龙光城商业广场如果驾车去也是需要10分钟时间，如果对于日常基础消费来说，还是不太便利。

3、环境

中海万锦熙岸华庭北靠聚龙山生态公园，东西两侧均规划为公园建设用地，规划落成后将会丰富片区的生态景观带，提升片区的宜居性。另外在中海万锦熙岸华庭旁边就有一个大亮点即坪山河。

坪山河位于东江淡水河上游，从西南至东北纵贯坪山区，穿城而过。坪山河改造工程于2018年获得了深圳市治污保洁工程优秀项目，目前，工程已在进行各项收尾工作。随着坪山河河水质量的改善，临河生态环境与人文景观体系将得到全面提升，周边住宅社区都将受益。

推荐指数：★★★☆☆

小结：中海万锦熙岸华庭附近有着坪山高新区及深圳东部大学城，项目主打的也是未来“高精尖”人才聚集地这么一个卖点，所以以后该项目附近的整体文化氛围会相对浓郁。就目前来说中海万锦熙岸华庭小学初中学校教育资源较好，虽然路途不近，但学校师资力量不错；除此之外依托旁边整治好的坪山河，也大大提高了项目自身的绿化环境。不过缺少中大型商业及周边还有一些零散的旧改施工，确实对目前生活来说造成一定的困扰。

7、总结

对于整个坪山来说，整体发展面貌较落后，这个是难以忽略的“先天硬伤”。但在东进政策推动、坪山高新园区确立、东部大学城规划落地等利好刺激下，片区发展的潜力不小。深圳东部大学城+产学研孵化，确立了片区产业的发展路径，中海万锦熙岸华庭也正是看中了这点，想凭借周边浓郁的科研教育氛围，把自身项目打造成第二个南山科技园。不过虽然中海万锦熙岸华庭自身条件也确实够硬，但坪山与南山就目前来说确实是云泥之别，那究竟是买现在还是赌未来，就要看各位购房者自身取舍了。