“豪宅底子”刚需配置 探光明少有在售住宅盘华润置地公园九里

万人抢房，开盘秒光，这些楼市盛况一般常见了深圳的豪宅市场，然而，近期却在房价洼地的光明片区屡屡上演，深圳刚需房也要靠抢了？老焦认为，一方面是上半年新房供应较少，而年底却周周上演10盘面市的盛况，销购两热；其次是调控措施得力，新房房价维稳，新批预售证的房源价格符合购房者的心里预期；最后是光明近年来发展提速，让不少人看到投资价值。这些变化，让光明楼市变得炙手可热，所以老焦今天就给大家介绍一下，目前光明在售的少有新房住宅——华润置地公园九里花园。

1、区位交通

华润置地公园九里花园位于光明公明片区，处于松白路、公明南环大道、南光高速3条主干道的围合区域，南侧为薯田埔龟山公园。

项目距离南光高速根玉路路口约1.2公里，自驾约4分钟，南光高速可直通宝安、南山及福田等片区。

周边1公里范围内有9个公交站台，其中距离项目较近的分别是马田村路口，新兴工业集团，龟山公园南这3个公交站台。

提到光明，就不得不提目前正在建设，并预计2020年6月通车的6号线“光明线”，这条地铁也是光明区即将贯通的排名前列条轨交，虽然地铁的开通可以真正拉近光明与市区的距离，但华润新盘距离6号线的站点并不算近。根据百度测距，项目距离薯田埔站约1.4公里，步行约21分钟；距离合水口站约1.6公里，步行约25分钟。

推荐指数：★★★☆

小结：项目近南光高速，周边有多个公交站台，自驾及公交出行较便利。周边虽有地铁6号线，但距离较近的地铁站也在1公里以上，说近不近，说远也不远。且受制于城市发展的进程，光明区内部的交通路网也相对较乱，电动车、货运车、泥头车等较多，因此交通方面老焦只能打个3星半。

2、楼盘信息

华润置地公园九里花园所在地块即A629-1328宗地，是华润置地旗下深圳市润投咨询有限公司于2018年11月以22.2亿元拍下的，综合楼面价约2.4万/平，可售楼面价为3.1万/平，配建人才住房约8100平米。从拿地到入市就用了1年时间，华润的这个速度还是可以的，下面一起去看看项目的具体情况。

华润置地公园九里花园占地面积约2.6万㎡，建筑面积约12万㎡，容积率约3.53，属于较低密度的居住区。项目由6栋塔楼组成，其中仅1栋B座为人才房，其余5栋均是商品房住宅，层高在29-31层左右。除了住宅产品之外，内部还配建了约8000㎡风情商业街，九班幼儿园，以及泳池，儿童、老人活动区等。

华润置地公园九里花园住宅分两批发售，排名前列批于11月15日获批预售证，并于11月25日入市，推出1A、2、3栋约414套住宅，目前3栋住宅房源已售完，1A栋的房源还剩一层就是顶层，2栋还剩下2/3/4/29层。

第二批房源于12月23日获批预售证，并于当天加推入市，第二批5/6栋共300套住宅，老焦踩盘当天正是项目新房入市的第二天，因此营销中心到访的客户还是比较多的。第二批房源的户型跟排名前列批是一致的，均是约93-128平的3-4房，但主要以大户型为主，整体带装修价格4.83万/平，据现场置业顾问称，目前购房还能享受一个99折优惠。

推荐指数：★★★☆

小结：华润置地“九里”产品线一直以豪宅著称，也可以说九里系列是华润较高大上的产品类型，而这次华润置地公园九里花园，不论从楼盘区位，周边环境，新房价格，亦或是产品本身，都称不上是豪宅，只能算是刚需，而回归项目本身，总建面12万平不算大，但学校、商业等配套还算齐全，能满足业主的基本需求，从拿到到预售仅1年时间，华润的速度和品质还是有一定保障的。

3、在售户型

刚刚老焦提到华润置地公园九里花园在售户型为约93-128平3-4房，下面就给大家简单介绍一下项目的户型产品。

A1户型 约93-96平3房2厅2卫

1、A1户型中客厅阳台及主卧超西南或东南，采光相对较好，其中位于2/5/6栋的户型看小区花园，3栋能看部分龟山公园景观，1A栋看景铭工业园。2、客厅及景观阳台开间3.5米，主卧开间也超3米，整体较为宽敞，同时主卧带转角飘窗，视野相对较好，而次卧开间虽不足3米，但是空间尚可。3、双卫设计卫生间做了干湿分离，较为干净舒适。另外A2户型与A1户型基本一致，但位于2栋的A2户型紧邻南光高速，或有噪音影响。

A3户型 约97平3房2厅2卫

1、A3户型分布在1A栋及2栋，主卧、客厅阳台均为西南朝向，看马路，其中2栋的户型最靠近南光高速，会有一定的噪音影响，而1A栋的户型与通兴路（规划中）还隔着商业部分的距离，会稍好一点。2、双卫设计，公卫洗手台与卫浴分隔开来，更方便使用。3、客、餐厅相连，开间达5.8米，采光好，但整体的布局较为一般，没有做到明显的动静分离。A4户型与A3户型相差无几，但A4户型是东南朝向，2栋看园林，1A栋部分可看龟山公园，单价会稍高一点。

B1户型 约126-128平4房2厅2卫

1、B1户型分布在3/5/6栋，主卧、客厅阳台东南朝向，全部看龟山公园，是整个小区整体视野较好的户型。2、客餐厅横厅设计，双面带阳台，双面采光，另外主卧带转角飘窗，两次卧也带半飘窗设计，整体的通透性强。3、厨房U型操作台设计，实用空间较宽敞。

推荐指数：★★★★

小结：华润置地公园九里花园的户型设计还是较为合理的，且因楼栋呈现环形分布，各房源基本不存在遮挡的问题，但户型面积段相对较大，较适合刚改家庭，刚需上车或有点吃力。另外，值得注意的是，邻近南光高速的2栋房源，以及部分1A栋近道路的房源会有噪音和灰尘的影响。

4、价格对比

继龙光、勤诚达、绿地等3新盘住宅开盘售完之后，华润置地公园九里花园是目前光明少有在售的住宅新房，而对比前面3个盘，华润比另外两个同样带装修交楼的龙光、勤诚达单价要低一些，但因不靠近地铁站，也不带名校学区，所以与前面3个新盘比竞争力还是稍微弱一点。

据乐有家数据统计，目前公明挂牌的二手房共有205套，其中与项目最近的宏发嘉域挂牌3.9万/平起，社区整体均价在4.5万左右，户型稍好的也去到了5万多一平，单从价格上来说，华润的优势还是相较明显，但宏发的位置更靠近地铁站，所以是各有优势吧。

推荐指数：★★★★

小结：目前光明带装修的新房住宅单价基本在5字头，而4字头的新房仅华润置地公园九里花园，且目前光明在售新房也仅华润一盘，所以优势还是存在的。而公明片区挂牌的二手房源较多，但次新房的价格并不低，甚至还贵过新房，所以综合地理位置、交通、价格、房源新旧等因素，老焦认为华润置地公园九里花园的竞争力还是可以打个4星的。

5、施工进度

华润置地公园九里花园目前整体楼栋都处于施工建设中，较高的楼栋也才建至12-13层左右，园林部分还未施工建设，但以华润的速度，住宅虽是带装修交付，但项目表示在2021年6月能交房，也算是蛮快的。

推荐指数：★★★★★

小结：项目带装修交付，届时可以拎包入住，省去装修的烦恼，且预计2021年年中就能交房，在带装修的住宅中，交房时间还算比较快。

6、项目配套

1、学区学校

目前华润置地公园九里花园所处的小学及中学学区均为马山头学校，距离项目约300米。马山头学校是九年一贯制学校，2018年开始投入运营的，而2019年则面向马山头社区、根竹园社区、茨田埔社区3个社区招生，因为是新学校，还没有升学率，因此教育水平方面还看不出来。

2、景观资源

华润置地公园九里花园东侧一路（规划中的龟竹路）之隔是龟山公园，且龟山公园的登山口距离项目也就几十米，以后业主登山休闲较为方便。

3、周边旧改

项目周边以村落和厂房工业区为主，整体的居住环境较为一般，但项目周边纳入旧改的单元不少，基本分布在华润置地公园九里花园的东北部，且这些旧改都在十三五规划期间，因此旧改的进程还是较为可期的，只是后期旧改施工或对居住环境有一定的灰尘和噪音影响。

4、商业配套

前面老焦提到过，华润置地公园九里花园自带有8000㎡的社区商业，而稍微大型的商业要去到公明中心了，像已经开业的宏发大仟里，驱车的话约14-15分钟。购物娱乐的便利性来看，还是稍微欠缺的。

推荐指数：★★★☆

小结：近公园近学校，同时自带9班幼儿园，休闲教育较为便利。商业配套相对较弱，周边大型的购物商场在4公里以外，还是有一定的距离。此外，目前周边的居住环境欠佳，除了西侧靠公园，其余均是靠马路、工业园区及村落，未来旧改或能稍微改善。

7、总结

优势：华润品牌开发商打造，楼盘品质较有保障；周边没有高的建筑遮挡，户型的设计和分布也合理，整体的视野较佳；周边紧挨龟山公园，马山头学校，内部配套有8千平商业及9班幼儿园，能满足业主的基本配套需求；带装修4.83万一平，价格在片区内有一定优惠，且预计2021年就能交房，交房时间较快。

劣势：紧挨南光高速，部分楼栋会受灰尘和噪音影响；轨道交通较为不便，距离6号线站点均在1公里以上；周边缺乏大型商业配套，有一定规模的购物中心在4公里以上；居住环境欠佳，周边村落、工业区较多。