“豪宅底子”刚需配置 探光明唯一在售住宅盘华润置地公园九里

新房圈 2019-12-27 13赞
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继龙光、勤诚达、绿地住宅相继日光后,光明就剩这一个新房住宅在售了。

万人抢房,开盘秒光,这些楼市盛况一般常见了深圳的豪宅市场,然而,近期却在房价洼地的光明片区屡屡上演,深圳刚需房也要靠抢了?老焦认为,一方面是上半年新房供应较少,而年底却周周上演10盘面市的盛况,销购两热;其次是调控措施得力,新房房价维稳,新批预售证的房源价格符合购房者的心里预期;最后是光明近年来发展提速,让不少人看到投资价值。这些变化,让光明楼市变得炙手可热,所以老焦今天就给大家介绍一下,目前光明在售的唯一新房住宅——华润置地公园九里花园

1、区位交通

华润置地公园九里花园位于光明公明片区,处于松白路、公明南环大道、南光高速3条主干道的围合区域,南侧为薯田埔龟山公园。

项目距离南光高速根玉路路口约1.2公里,自驾约4分钟,南光高速可直通宝安、南山及福田等片区。

周边1公里范围内有9个公交站台,其中距离项目较近的分别是马田村路口,新兴工业集团,龟山公园南这3个公交站台。

提到光明,就不得不提目前正在建设,并预计2020年6月通车的6号线“光明线”,这条地铁也是光明区即将贯通的第一条轨交,虽然地铁的开通可以真正拉近光明与市区的距离,但华润新盘距离6号线的站点并不算近。根据百度测距,项目距离薯田埔站约1.4公里,步行约21分钟;距离合水口站约1.6公里,步行约25分钟。

推荐指数:★★★☆

小结:项目近南光高速,周边有多个公交站台,自驾及公交出行较便利。周边虽有地铁6号线,但距离较近的地铁站也在1公里以上,说近不近,说远也不远。且受制于城市发展的进程,光明区内部的交通路网也相对较乱,电动车、货运车、泥头车等较多,因此交通方面老焦只能打个3星半。

2、楼盘信息

华润置地公园九里花园所在地块即A629-1328宗地,是华润置地旗下深圳市润投咨询有限公司于2018年11月以22.2亿元拍下的,综合楼面价约2.4万/平,可售楼面价为3.1万/平,配建人才住房约8100平米。从拿地到入市就用了1年时间,华润的这个速度还是可以的,下面一起去看看项目的具体情况。

华润置地公园九里花园占地面积约2.6万㎡,建筑面积约12万㎡,容积率约3.53,属于较低密度的居住区。项目由6栋塔楼组成,其中仅1栋B座为人才房,其余5栋均是商品房住宅,层高在29-31层左右。除了住宅产品之外,内部还配建了约8000㎡风情商业街,九班幼儿园,以及泳池,儿童、老人活动区等。

华润置地公园九里花园住宅分两批发售,第一批于11月15日获批预售证,并于11月25日入市,推出1A、2、3栋约414套住宅,目前3栋住宅房源已售完,1A栋的房源还剩一层就是顶层,2栋还剩下2/3/4/29层。

第二批房源于12月23日获批预售证,并于当天加推入市,第二批5/6栋共300套住宅,老焦踩盘当天正是项目新房入市的第二天,因此营销中心到访的客户还是比较多的。第二批房源的户型跟第一批是一致的,均是约93-128平的3-4房,但主要以大户型为主,整体带装修价格4.83万/平,据现场置业顾问称,目前购房还能享受一个99折优惠。

推荐指数:★★★☆

小结:华润置地“九里”产品线一直以豪宅著称,也可以说九里系列是华润最高大上的产品类型,而这次华润置地公园九里花园,不论从楼盘区位,周边环境,新房价格,亦或是产品本身,都称不上是豪宅,只能算是刚需,而回归项目本身,总建面12万平不算大,但学校、商业等配套还算齐全,能满足业主的基本需求,从拿到到预售仅1年时间,华润的速度和品质还是有一定保障的。

3、在售户型

刚刚老焦提到华润置地公园九里花园在售户型为约93-128平3-4房,下面就给大家简单介绍一下项目的户型产品。

A1户型 约93-96平3房2厅2卫

1、A1户型中客厅阳台及主卧超西南或东南,采光相对较好,其中位于2/5/6栋的户型看小区花园,3栋能看部分龟山公园景观,1A栋看景铭工业园。2、客厅及景观阳台开间3.5米,主卧开间也超3米,整体较为宽敞,同时主卧带转角飘窗,视野相对较好,而次卧开间虽不足3米,但是空间尚可。3、双卫设计卫生间做了干湿分离,较为干净舒适。另外A2户型与A1户型基本一致,但位于2栋的A2户型紧邻南光高速,或有噪音影响。

A3户型 约97平3房2厅2卫

1、A3户型分布在1A栋及2栋,主卧、客厅阳台均为西南朝向,看马路,其中2栋的户型最靠近南光高速,会有一定的噪音影响,而1A栋的户型与通兴路(规划中)还隔着商业部分的距离,会稍好一点。2、双卫设计,公卫洗手台与卫浴分隔开来,更方便使用。3、客、餐厅相连,开间达5.8米,采光好,但整体的布局较为一般,没有做到明显的动静分离。A4户型与A3户型相差无几,但A4户型是东南朝向,2栋看园林,1A栋部分可看龟山公园,单价会稍高一点。

B1户型 约126-128平4房2厅2卫

1、B1户型分布在3/5/6栋,主卧、客厅阳台东南朝向,全部看龟山公园,是整个小区整体视野较好的户型。2、客餐厅横厅设计,双面带阳台,双面采光,另外主卧带转角飘窗,两次卧也带半飘窗设计,整体的通透性强。3、厨房U型操作台设计,实用空间较宽敞。

推荐指数:★★★★

小结:华润置地公园九里花园的户型设计还是较为合理的,且因楼栋呈现环形分布,各房源基本不存在遮挡的问题,但户型面积段相对较大,较适合刚改家庭,刚需上车或有点吃力。另外,值得注意的是,邻近南光高速的2栋房源,以及部分1A栋近道路的房源会有噪音和灰尘的影响。

4、价格对比

继龙光、勤诚达、绿地等3新盘住宅开盘售完之后,华润置地公园九里花园是目前光明唯一在售的住宅新房,而对比前面3个盘,华润比另外两个同样带装修交楼的龙光、勤诚达单价要低一些,但因不靠近地铁站,也不带名校学区,所以与前面3个新盘比竞争力还是稍微弱一点。

据乐有家数据统计,目前公明挂牌的二手房共有205套,其中与项目最近的宏发嘉域挂牌3.9万/平起,社区整体均价在4.5万左右,户型稍好的也去到了5万多一平,单从价格上来说,华润的优势还是相较明显,但宏发的位置更靠近地铁站,所以是各有优势吧。

推荐指数:★★★★

小结:目前光明带装修的新房住宅单价基本在5字头,而4字头的新房仅华润置地公园九里花园,且目前光明在售新房也仅华润一盘,所以优势还是存在的。而公明片区挂牌的二手房源较多,但次新房的价格并不低,甚至还贵过新房,所以综合地理位置、交通、价格、房源新旧等因素,老焦认为华润置地公园九里花园的竞争力还是可以打个4星的。

5、施工进度

华润置地公园九里花园目前整体楼栋都处于施工建设中,最高的楼栋也才建至12-13层左右,园林部分还未施工建设,但以华润的速度,住宅虽是带装修交付,但项目表示在2021年6月能交房,也算是蛮快的。

推荐指数:★★★★★

小结:项目带装修交付,届时可以拎包入住,省去装修的烦恼,且预计2021年年中就能交房,在带装修的住宅中,交房时间还算比较快。

6、项目配套

1、学区学校

目前华润置地公园九里花园所处的小学及中学学区均为马山头学校,距离项目约300米。马山头学校是九年一贯制学校,2018年开始投入运营的,而2019年则面向马山头社区、根竹园社区、茨田埔社区3个社区招生,因为是新学校,还没有升学率,因此教育水平方面还看不出来。

2、景观资源

华润置地公园九里花园东侧一路(规划中的龟竹路)之隔是龟山公园,且龟山公园的登山口距离项目也就几十米,以后业主登山休闲较为方便。

3、周边旧改

项目周边以村落和厂房工业区为主,整体的居住环境较为一般,但项目周边纳入旧改的单元不少,基本分布在华润置地公园九里花园的东北部,且这些旧改都在十三五规划期间,因此旧改的进程还是较为可期的,只是后期旧改施工或对居住环境有一定的灰尘和噪音影响。

4、商业配套

前面老焦提到过,华润置地公园九里花园自带有8000㎡的社区商业,而稍微大型的商业要去到公明中心了,像已经开业的宏发大仟里,驱车的话约14-15分钟。购物娱乐的便利性来看,还是稍微欠缺的。

推荐指数:★★★☆

小结:近公园近学校,同时自带9班幼儿园,休闲教育较为便利。商业配套相对较弱,周边大型的购物商场在4公里以外,还是有一定的距离。此外,目前周边的居住环境欠佳,除了西侧靠公园,其余均是靠马路、工业园区及村落,未来旧改或能稍微改善。

7、总结

优势:华润品牌开发商打造,楼盘品质较有保障;周边没有高的建筑遮挡,户型的设计和分布也合理,整体的视野较佳;周边紧挨龟山公园,马山头学校,内部配套有8千平商业及9班幼儿园,能满足业主的基本配套需求;带装修4.83万一平,价格在片区内有一定优惠,且预计2021年就能交房,交房时间较快。

劣势:紧挨南光高速,部分楼栋会受灰尘和噪音影响;轨道交通较为不便,距离6号线站点均在1公里以上;周边缺乏大型商业配套,有一定规模的购物中心在4公里以上;居住环境欠佳,周边村落、工业区较多。

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