平湖年底双盘博出位 无商业的昊龙华庭算的上“经济适用"吗?

深圳旧改遍地开花，平湖也不例外，据悉已经规划有了31个旧改项目，加之地铁10号线预计2020年6月通车，平湖的发展前景可谓十分可观。然而到目前为止，平湖在深圳依旧算是"偏远山区”，房价4字出头，商业仅有华南城，甚至今年计划入市的两个新盘也迟迟没到销售节点。

今年平湖的两大纯新盘一个是特发天鹅湖畔（评测详情请戳），一个是昊龙华庭。目前节点来看，昊龙华庭已开样板间，预计先开盘，接下来我们来看看昊龙华庭能不能为低迷的平湖楼市博一波人气。

一、项目详情

昊龙华庭位于龙岗区平湖街道新厦大道与惠华路交汇处(西南侧)，占地面积15006平方米，建筑面积106807平方米，共规划3栋高层625套房源，有827个停车位,CWB为1:1.38。

昊龙华庭的开发商为深圳市山厦股份合作公司，是山厦当地村委股份合作公司。据悉，昊龙华庭是其在平湖的排名前列旧改项目，还有厦锦园、山厦社区杉坑工业区旧改等多个项目，未来物业公司也是深圳市山厦股份合作公司旗下的物业，物业费3.5元/㎡/月

昊龙华庭共有3栋高层，1栋、3栋有2个单元为3梯4户，2栋为独立塔楼为3梯6户，其中1栋2楼至25楼为回迁房，26楼至32楼为商品房。另北侧两栋小高层为一栋为山厦股份合作公司办公楼，一栋为文体楼目前尚未明确用途，据悉将作为市政用房，也可能是幼儿园，正对着小区后门入口规划有景观公园和社区广场。

在户型方面，主推建面约76-77㎡2房，房源为量较少，主要位于2号楼；建面约87-91㎡3房，为项目的主力户型，3栋楼均有分布，另有建面约135-138㎡4房位于3栋、162-170㎡大户型位于1栋及3栋。

昊龙华庭目前外立面已经基本完工，正在进行小区花园施工。现场可看3个户型样板间，为3栋的91㎡3房、135㎡4房及162㎡清水样板间，76㎡及87㎡单位可看户型模型，目前诚意认筹冻结2万开盘有额外98折优惠。

推荐指数：★★★

项目点评：目前深圳旧改很多采用当地村委开发或者跟开发商合作开发，总体来说，小开发商项目，相对小体量楼盘。在平湖来说位置一般，距离平湖枢纽约1公里，周边环境安静整洁，周边空地较多，未来的提升空间较大。

二、户型

91㎡3房2厅2卫

开放的样板间位于3栋1单元01户型。从样板间体验来看，91㎡的3房并未正规的3房，从户型图可看入户口改了一个卧室，空间略显狭小，后期只能用作书房或储物间；入户走到过长，样板间展示位右侧柜子隔断小房间；客厅、餐厅开间3.4米，相对来说尚可，主卧次卧均带飘窗，空间相对阔绰；两个卫生间也带飘窗，未来能不能自行拓展尚不明确，样板间做了干湿分离，有飘窗的话冲凉房显得紧凑，未来淋浴飘窗或难打理；厨房连接生活阳台，采光较好，不过厨房空间较为紧凑，样板间为L型操作平台但无预留冰箱位，冰箱只能考虑放在客厅。

135㎡4房2厅2卫

开放的样板间位于3栋1单元03户型，入户直接进入餐厅及客厅，后期业主可自行家具摆放隔断柜；餐厅和客厅连接，总进深7.8米，开间4.2米，空间显阔绰舒适，且连接景观阳台，户型通透，采光性好；户型方正，功能分区明显，有个房间为阳台改动，卧室开间均达3.4米进深3.6米，且带有飘窗，整体舒适度较高。相对于市面上135㎡做5房但显得紧凑来说，这个户型空间感很足。

77㎡2房2厅2卫

从户型图及户型模型来看，整体方正，客厅开间有3.5米，两个卧室都带飘窗，采光性比较好；不过01户型厨房和卫生间基本靠生活阳台采光，01户型的生活阳台并不方正，可能影响厨房和卫生间的采光，04户型相对方正。

推荐指数：★★★

户型点评：昊龙华庭为毛坯交付，每个户型均有赠送面积，在装修上估计都要做一番小改动。在户型上，公共空间及卧室的面积都给的比较足，但是厨房空间相对有点紧凑，赠送的飘窗面积，也没有明确后续能不能做灵活改动。整个项目仅3栋楼，楼间距较宽，采光比较好，且周边目前无高楼，景观无遮挡。

三、周边环境及配套

1、交通

平湖境内首条地铁线-在建的地铁10号线预计2020年6月通车，广深铁路平湖站改造后重启，深惠城轨在平湖交汇，形成平湖交通枢纽，已经被写入了深圳市综合交通"十三五"规划"城轨+高速公路+高铁"的全方位区域性战略交通体系，平湖跻身于深圳四大交通枢纽之一。

图片来源于网络

在地铁上，除了预计2020年将开通的地铁10号线，平湖还有规划中的地铁17号线（罗湖站—平湖金融基地）、18号线（盐田坳—空港新城）。

昊龙华庭距离平湖交通枢纽约1公里，10号线地铁站为平湖站；规划中的地铁17号线将在平湖设6个站点，分别为鹅公岭站、富安站、新南站、平湖站、山厦站、金融城站。目前，地铁17号线正处于工程招投标阶段，预计纳入《深圳市轨道交通五期规划》，于2025年开工建设，距离昊龙华庭最近的是山厦站，不过具体设站点位置尚不清楚；地铁18号线规划为服务深圳第三圈层东西向走廊的市域快线，串联多条南北向轨道线路，支撑沿线重点区域发展（空港新城、光明凤凰城、平湖金融与现代服务业基地）。线路自大空港经沙井、光明城枢纽、观澜、平湖枢纽、横岗至盐田路，全长约63公里。

目前昊龙华庭公共出行上以公交为主，直线距离300米内有三个公交站台，分别为山厦新村、天华路口、平湖外国语学校，可通往龙岗、龙华、福田、罗湖等各方向。

高速路方面，距离清平高速入口约3.8公里，平湖辖区内还有水官高速公路、机荷高速公路；快速路有丹平快速路、平大路，畅快通往全市各方向。

图片来源于网络

2、学校

昊龙华庭学区划分在平湖外国语学校，平湖外国语学校创办于2003年8月，目前为省一级“十二年一贯制”公办学校，现有44个教学班。

对面的新南学校（新校区）为市一级私立学校，新南小学创办于1999年，现有班30个班。

3、商业

目前平湖的商业配套上属于薄弱状态，昊龙华庭周边也没有大型的商业配套，多为邻近的街铺，未来自身有裙楼商业，短期内购物较为不便。目前购物主要在平湖大街、华南城等位置，未来可享1公里外佳兆业平湖旧改的商业配套。

4、公园

昊龙华庭自身体量较小，小区园林为2楼平台园林，另代建有社区景观公园，小区可共享。

邻近昊龙华庭较近的有山厦公园、烈士公园，2公里内有平湖矿山公园、观澜山水田园。相对来说休闲资源算丰富，区域限制均为小体量公园。

5、片区产业

产业规划中，平湖是一个重要的现代服务业组团，包括金融业、物流业等，拥有华南城、海吉星、鹅公岭高新科技产业园及平湖金融产业基地等越来越多的产业园在此聚集。

平湖金融和现代服务业基地：于2006年选址于平湖街道，占地面积2.24平方公里，总建设规模约380万㎡，分三期建设，目前建设进入高强度开发阶段。

鹅公岭土地整备项目：是龙岗区规划的重大项目，将推进物联网及航天科工两个项目。该园区规划范围约1.52平方公里，目前已与航天科工集团等达成进驻框架协议。

平湖（上木古）跨境电商小镇：规划范围为1.38平方公里，周围资源要素富集，将打造成跨境电商产业云集，相关专业人才充足的产业孵化小镇，集海淘、产品体验、旅游文化休闲于一体的特色消费体验小镇。

推荐指数：★★★

总结：目前整体配套都待改善，虽然距离平湖交通枢纽及高速路口较近，以及未来有地铁规划，整体提高的规划周期较长。医疗配套仍然是片区的薄弱环节。昊龙华庭学区在片区内相对有优势，且距离不太远。平湖产业发展相对深圳其他区域也比较缓慢。

四、房价

目前平湖片区在售新房有5个，其中4个为准现房，佳兆业平湖广场也已经是尾盘在售，片区房价在38000-44000元/㎡间。据悉，昊龙华庭预计售价在35000-42000元/㎡，毛坯交付，在平湖说比较符合市场定价，昊龙华庭相对目前在售楼盘，在体量、轨道交通、开发商品牌上都相对弱势。在售盘中鹏华世家华府虽然在近10号线双拥街地铁口，由于自身体量、开发商、户型等种种因素，价格虽然偏低，但开盘近2年仍销量平平。

推荐指数：★★★

总结：昊龙华庭目前正在申请预售证，预计售价在4万左右，或低于4万。目前平湖楼市表现平平，整个龙岗的新盘去化都从差强人意。不知道开发商是否会以价换量，或者刚需购房者能不能被低价策略吸引。

从目前的平湖的旧改现状来看个，昊龙华庭优势较小，虽然计划在新房供应量偏少的时机推出，目前整个项目在楼市的热度不太高，在交通为王的时代较于目前平湖在售的项目也没有突出的亮点吸引大众。昊龙华庭户型相对较丰富，能满足上车刚需也可以满足改善需求，小户型量少，据悉小户型总价低单价将比大户型高出不少。从开发商和后期物业来看，项目的品质定位就是一般的“经济适用”户型，就目前整个龙岗楼市的来看，综合性价比比它高的项目在龙岗也是不在少数，期待昊龙华庭会以怎样的方式博出位。