打破平湖“小透明”局面 主推77-142㎡这个天鹅湖也不简单

平湖片区，长年以来由于市容市貌以及市政配套相对落后，总体发展较为缓慢，成为置业者眼中的“小透明”，但近几年，随着平湖火车站的开通，特发平湖枢纽中心的规划以及佳兆业城市广场和融湖中心城等项目的协同发展，未来的平湖和现在已不可同日而语。而特发从1981年开始，在深圳建设了特发小区、特发和平里花园等经典项目，在平湖片区，还着力打造特发TOD综合枢纽、元屋围城市更新等多个项目。今日老焦就和大家一起来看看这样的天时地利条件下诞生出来的特发又一力作——特发天鹅湖畔。

一、项目简介

特发天鹅湖畔是由深圳市特发衡佳房地产投资有限公司开发打造纯住宅社区，地块通过土拍竞得，项目总占地面积50026.7㎡，总建筑面积357893㎡，容积率4.76，绿化率40%。项目由3个地块（01、06、07地块）建设，其中01地块由5栋高层1A、1B、2A、2B、3栋和幼儿园组成，06地块由4、5、6栋组成，4栋为保障房，07地块由7、8 栋高层和9栋商业组成，共规划10栋高层住宅及部分商业裙楼。规划总户数2161户，是一个体量规模都比较大的住宅社区。

特发天鹅湖畔位于平湖街道天鹅路两侧，属于原鹅公岭天鹅工业区旧改，规划的普通住宅产品均为超高层塔楼，楼层高度分别为1A栋46层，1B栋48层；2A/B栋48层；3栋45层；4栋51层；5栋39层；6栋/40层；7栋48层；8栋49层。目前特发天鹅湖畔已开放展示中心和沙盘及3维立体户型图，据现场销售称项目将于9月底正式开放样板间，10月底开盘，均价目前还待定，但据销售预测，均价不会低于4万/平。老焦探楼的时候发现所有楼栋同时施工，已建至10层左右。据现场销售称，项目预计2021年年底毛坯交楼。

推荐指数：★★★★

项目小结：特发天鹅湖畔总建筑面积357893㎡，放眼平湖片区这也是体量和社区较大的楼盘，仅规划住宅产品，物业类型比较纯粹，能够同时满足刚需及置换目的的置业人群需求。另外，项目绿化率达到40%，整体宜居感较强。但小区自身容积率为4.76，楼栋之间比较密集，并且周边有多个旧改项目正在施工，除此之外四周还有不少的工厂和厂房配套宿舍，环境较为杂乱，短期内有一定的噪音污染。

二、配套信息

1、交通条件

特发天鹅湖畔位于平湖街道东深公路转天鹅路，虽不属于平湖街道中心区域，但在较新的规划中，整个鹅公岭工业区都在特发地产的统筹规划当中。从陆路交通来看，项目北临东深公路，连接平湖大道交汇平龙路，南至沈海高速，况且距离平湖TOD综合枢纽也不过5公里，驾车约20分钟；另外，如果从市区自驾，该项目相比龙岗中心城、坪山等区域优势明显，沿丹平快速出九尾岭隧道半小时可直达罗湖中心区，经水官高速40分钟可抵达福田区，另外沿东深公路至东莞凤岗也十分便捷。整体而言，特发天鹅湖畔的陆路交通网还算比较密集，较为便利。

从轨道交通来看，特发天鹅湖畔恰好处平湖、大运、深圳东站几大枢纽的几何中心，但是据现场销售称，项目距离最近的地铁17号线鹅公岭站也要3.8公里的距离，并且17号线也仅在规划中，预计要到2022年才建，不过社区里面将会建成一个公交总站，建成后出行去地铁或许会有一定好转。就目前轨道交通上看，出行还是不太方便。

2、商业配套

特发天鹅湖畔周边商业目前来看真是少的可怜，不过项目自身配有约8350㎡的社区商业，应该能满足小区内的生活基本需求，除此之外，据项目1公里之内，就仅有大业城、顺家和购物广场等较小型商业中心，并且消费水平偏中低端。但是这也是基于整个平湖片区总体商业氛围不足，不过等2022年平湖佳兆业商业广场建成，或许会缓解这个问题。

3、学区学校

特发天鹅湖畔自身配建了一所幼儿园，能解决小区内部的上学问题，此外项目主打的是规划了华南师范大学附属龙岗平湖学校为九年一贯制公立学校，交由政府管理，这也是项目主要亮点之一。不管是幼儿园还是华南师范大学附属龙岗平湖学校都在小区内部，且步行距离都在500米以内，对孩子的出行和学校非常方便。

4、周边环境

既然项目名字叫天鹅湖畔，那肯定不会是空穴来风。项目主打的也是距离雁田水库非常近，且每栋楼层数都很高，近看水库，远眺凤凰山，自然景观真是没的说，想必以后居住起来也是非常舒适。不过天鹅湖并没有规划绿道设施，近距离可能会显得没那么别致。另外，周边还有鹅公里社区公园、凤凰山国家矿山公园、平湖生态园和甘坑客家小镇等，总体而言，项目周边自然资源较为丰富。

推荐指数：★★★

项目小结：特发天鹅湖畔的凭借于平湖TOD综合枢纽，陆路交通网密布，较为便利。但轨道交通上预计最近的地铁站也有3.8公里远，不得不说是一个短板。日常生活主要依赖社区内部商业，目前来看周边的商业氛围比较欠缺。特发天鹅湖畔自身配建了一所幼儿园和规划了华南师范大学附属龙岗平湖学校为九年一贯制公立学校，并且临近雁田水库与鹅公里社区公园、凤凰山国家矿山公园等，在教育资源及自然景观上非常加分。

三、户型介绍

特发天鹅湖畔住宅产品主要分布在1栋A/B座、2栋A/B座、3-8栋，共2161户。在户型分布上，共有12种户型可供选择，面积段在77-142㎡不等。其中A户型为77㎡2房2厅1卫；B1-B3户型均为89㎡3房2厅2卫；C户型为96㎡3房2厅2卫；D户型为105㎡3房2厅2卫；E户型为115㎡4房2厅2卫；F1-F2户型为124-125㎡4房2厅2卫；G1-G3户型为141-142㎡4房2厅2卫。针对不同需求的客户，都有对应的面积大小可以选择。

下面，老焦就给大家简单分析一下特发天鹅湖畔的户型吧。

A户型 约77㎡2厅2室1卫

该户型朝向东南或西南主看花园，动静分区布局户型方正布局科学合理。客厅开间3.5米带有进深1.6米宽大阳台，主卧开间3.1米开间进深比较佳，居住感舒适。次卧空间实用性能较好，开窗面一般但也可满足室内采光明亮。U型厨房实用性能较佳与餐厅连接紧凑也较为实用。

B1户型 约89㎡3厅2室2卫

该户型朝向东南或西南，光照及通透性较好。动静分区布局主卧客厅开间3.4米带有进深1.6米阳台，主卧开间3.1米室内空间宽敞采光明亮。次卧开间2.7米具有较佳的开间进深比，空间实用性能较高。小房间可以做单人间或功能性房间使用。

C户型 约96㎡3厅2室2卫

该户型朝向东南或西南，动静分区布局合理，客厅开间3.7米带有1.65米进深阳台，主卧开间3.3米明亮舒适，次卧具有较佳开间进深比空间利用充分，都可以做标准双人间。U型厨房实用性能优秀，餐厅位紧凑。

G2户型 约142㎡4厅2室2卫

该户型南向偏东，通透布局大开间，通风采光条件良好。客厅开间4.4米宽敞明亮，带有大型宽景阳台进深达1.9米，主卧开间3.7米利于自然通透通风。次卧连接阳台具有良好的扩展空间和功能。餐厨空间拥有大面积采光面，有利于餐厨空间的自然通风。入户有玄关设计，更好的分割空间，设计合理。 

推荐指数：★★★★

特发天鹅湖畔共有12种户型，主推77-142㎡，基本可以满足刚需置业者与置换型置业者选房需求。整体而言各个户型设计都较为合理，但是不乏个别楼栋朝向采光条件不足，以及临近马路，易受到噪音和粉尘等影响。但是如果是高层居住，入住体验及景观视野条件都比较有利，基于目前样板房还未建好，只看户型图还是不够直观，只能期待9月底样板房开放，老焦再做深度比较。

四、周边房价

虽然平湖片区的商业配套和轨道交通等设施还未齐全，但不妨碍该片区新房的发展，虽然特发天鹅湖畔周边新房不算很多，但也不算少。该片区新房市场还是主打刚需，面积段一般都在80-140㎡之间，均价在37000-44000元/平，也比较符合平湖片区目前房价的定位。据现场销售称，特发天鹅湖畔定价不会太高，在平湖新房均价之内，但较低预计也要4万+，不过对于体量这么大，自身建设又较为完善的特发天鹅湖畔来说，也是可接受范围内。

特发天鹅湖畔附近新房市场不错，但二手房却很少，附近的厂房及旧改占据了大部分，最近的二手房是茗萃园1-3期，户型面积也是针对刚需住户，均价较低为35000元/平左右。不过茗萃园建成于2009年，楼龄偏大，考虑现在的工资水平，如果是刚需住户，恐会偏向特发天鹅湖畔多一点。

推荐指数：★★★★

五、项目总结

特发天鹅湖畔总占地面积50026.7㎡，总建筑面积357893㎡，是一个体量和社区较大的楼盘。项目陆路交通较为方便，但是轨道交通不太便利，不过小区内会设有一个公交总站缓解出行问题。周边商业属于整个平湖片区的短板，但好在项目自身带有约8350㎡的社区商业可以满足日常所需，教育资源与自然资源也比较丰富，只是暂时碍于整个片区发展的局限，周边市政配套没有完全跟上，不过对于未来发展来说，老焦还是非常看好的。